Niższy VAT dzięki wydaniu mieszkania w 2010 r.

Zgodnie z art.19 ust.10 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=17D1F175CBC1000681743E9D550EDE8C?n=1&id=172827&wid=337454]ustawy o VAT[/link] w przypadku dostawy lokali i budynków obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty nie później jednak niż 30 dnia licząc od dnia wydania.

Dla ustalenia stawki właściwej dla takich nieruchomości oddanych do używania w 2010 r., za które zapłata nastąpi dopiero w przyszłym roku kluczowe znaczenie ma jednak art. 41ust. 14a ustawy o VAT (wprowadzony [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=387476]ustawą z 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy okołobudżetowej[/link], czyli tą samą nowelizacją, która podwyższa stawki).

Jednoznacznie z niego wynika, że w przypadku czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, która została wykonana przed dniem zmiany stawki, a dla której obowiązek podatkowy powstaje w nowym roku, stosujemy stawki właściwe na dzień wykonania czynności. Decyduje więc moment wydania nieruchomości, a nie powstania obowiązku podatkowego.

O powstaniu skutków podatkowych VAT przy sprzedaży lokali decyduje więc otrzymanie wynagrodzenia (wtedy stosuje się art. 19 ust. 11 ustawy o VAT dotyczący zaliczek) lub wydanie lokalu. Jeżeli któreś z tych zdarzeń nastąpiłoby w starym roku, to podatnik zastosuje

7-proc. stawkę VAT. Nawet wówczas gdy dom lub mieszkanie zostanie wydane w grudniu, a obowiązek podatkowy od tej transakcji powstanie w styczniu 2011 r.

[srodtytul]Decyduje akt notarialny[/srodtytul]

Kwestia otrzymania całości lub części wynagrodzenia nie budzi istotnych wątpliwości. Pojawiają się jednak one przy analizie pojęcia „wydanie lokalu”. Jak wynika z zawartej w art. 7 ustawy o VAT definicji dostawy towarów, czynność ta zostaje zrealizowana z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Przepis ten nie wymaga więc przeniesienia własności, lecz jedynie ekonomicznego władztwa nad towarem.

W stosunku do budynków i lokali mieszkalnych może pojawić się zatem wątpliwość, czy tak rozumiane „wydanie” następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego (przeniesienia prawa własności), czy też wcześniej, np. w momencie wydania lokalu na podstawie stosownego protokołu.

Analiza art. 7 mogłaby prowadzić do wniosku, że dla spełnienia powyższej definicji niewątpliwie wystarczające jest faktyczne wydanie lokalu (np. na podstawie protokołu), niezależnie od tego czy towarzyszy temu podpisanie aktu notarialnego. Już wtedy nabywca może bowiem korzystać z nieruchomości. Poza tym, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o VAT, czynności podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków i form przewidzianych przez prawo.

Niestety, dotychczasowa praktyka zdaje się nie potwierdzać tej tezy. Analizując liczne interpretacje w tym zakresie, można dojść do wniosku, że pojęcie wydania lokalu oznacza wyłącznie moment, w którym następuje podpisanie aktu notarialnego [b](np. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 24 grudnia 2007 r., IP-PP2-443-360/07-2/SAP; odpowiedź Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2008 r., IB-PP2-443-278/08).[/b]

Za takim stanowiskiem opowiedział się również [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w orzeczeniu z 20 września 2007 r. (l SA/Bk 317/07)[/b]. Wyjaśnił on, że przeniesienie nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dlatego możliwość rozporządzania lokalem może nastąpić dopiero pod warunkiem dochowania tej formy.

[srodtytul]NSA: wystarczy protokół odbiorczy[/srodtytul]

Praktykę tę niejako przełamuje [b]Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 28 maja 2010 r. (I FSK 963/09)[/b] potwierdził, że ustawa o VAT nadaje prymat czynnościom faktycznym. Decydujący jest więc moment przeniesienia faktycznego prawa do użytkowania do lokalu, a nie data podpisania aktu notarialnego.

Zdaniem NSA w sytuacji kiedy umowa z deweloperem przewiduje wcześniejsze wydanie lokalu (np. na podstawie protokołu odbiorczego), obowiązek podatkowy (tj. wspomniane wcześniej 30 dni) należy liczyć właśnie od tego momentu, oczywiście z zastrzeżeniem ewentualnego wcześniejszego otrzymania całości lub części wynagrodzenia.

[srodtytul]Stanowisko kontroli skarbowej[/srodtytul]

Warto zauważyć, że wyrok NSA był zgodny ze stanowiskiem Urzędu Kontroli Skarbowej prowadzącego postępowanie w tamtej sprawie (dotyczyła ona momentu opodat-kowania sprzedaży garaży i mieszkań wydanych przed zapłatą). NSA zgodził się zatem z organem podatkowym, że to data protokołu odbiorczego, a nie akt notarialny, jest podstawą dla rozpoznania obowiązku podatkowego.

Stanowisko to – w mojej ocenie – odzwierciedla sens definicji dostawy towarów, a przy tym być może daje także pomysł na uniknięcie skutków podwyżki VAT.

[ramka][b]Przykład[/b]

Pani Halina podpisała umowę z deweloperem. Na jej mocy zobowiązał się on do przeniesienia na nią własności gotowego już mieszkania po wpłaceniu całej ceny.

Pani Halina dotychczas przekazała połowę (ta część została opodatkowana według 7-proc. stawki VAT). Pozostała kwota będzie sfinansowana kredytem. Nie wiadomo jednak, czy do końca roku uda się załatwić wszystkie związane z nim formalności.

W takiej sytuacji, jeśli pani Halina odbierze klucze do lokalu do końca grudnia, pozostała wpłata również powinna być opodatkowana 7-proc. VAT. Nawet jeśli kredyt otrzyma już w przyszłym roku i dopiero wtedy wpłaci resztę ceny. Nie ma wpływu również to, że akt notarialny zostanie podpisany w 2011 r. [/ramka]

[i]Autor jest doradcą podatkowym w PKF Tax sp. z o.o.[/i]