Apelacja nie może pogorszyć sytuacji wnoszącego ją

Naruszenie tego zakazu było głównym powodem uwzględnienia przez [b]Sąd Najwyższy (wyrok z 2 lutego 2011 r., I CSK 282/10) [/b]skargi kasacyjnej małżonków S.

Początek tej sprawie dała przedwstępna umowa sprzedaży zawarta w 2006 r. przez nich ze spółką z o.o. GTC Com1.

Jej przedmiotem jest nieruchomość o powierzchni ponad 1 ha położna w Łodzi, będąca własnością małżonków S. W umowie tej ustalono cenę nabycia 1 mln 800 tys. euro plus podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub VAT oraz sposób zapłaty.

[srodtytul]W oczekiwaniu na decyzję[/srodtytul]

Nabywca deweloper zamierzał zrealizować na niej określoną inwestycję. Wystąpił w związku z tym o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, by upewnić się, że będzie mógł to zamierzenie zrealizować.

W związku z tym w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że umowa w niej przyrzeczona (definitywna umowa sprzedaży) zostanie zawarta nie później niż w ciągu 14 dni od zawiadomienia, że taka decyzja stała się ostateczna, chyba że kupujący zażąda jej zawarcia wcześniej.

Jednakże umowa definitywna miała być sporządzona przez notariusza (po zapłaceniu ceny) nie później niż 30 września 2006 r. W umowie przedwstępnej zapisano, że po tej dacie wzajemne zobowiązania stron wygasają.

Deweloper uzyskał przed tą datą decyzję o warunkach zabudowy o oczekiwanej treści. Wezwał właścicieli nieruchomości do zawarcia umowy sprzedaży, ale ci się nie stawiali.

W tym stanie rzeczy, powołując się na umowę przedwstępną, wystąpił przeciwko nim do sądu z żądaniem zobowiązania ich do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej. Prawomocny wyrok uwzględniający takie żądanie zastępuje oświadczenie woli (art. 64 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link]) i jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Deweloper wygrał już w I instancji. Sąd ten przyjął przede wszystkim, że termin umowy przyrzeczonej ustalony w umowie przedwstępnej jest terminem jej zawarcia.

Takim terminem był 30 września 2006 r. Z dniem tym więc zobowiązania z umowy przedwstępnej nie wygasły, jak twierdzili właściciele nieruchomości, lecz roszczenie nabywcy o jej zawarcie stało się wymagalne.

[srodtytul]Transakcja na gorszych warunkach [/srodtytul]

Zgodził się z tym sąd II instancji. Jednakże zmienił ustaloną w wyroku I instancji treść samej umowy sprzedaży, do której zawarcia zobowiązani byli sprzedający. Sąd I instancji określił cenę sprzedaży, przeliczając euro na złote plus wysokość przypadającego od niej PCC. Zobowiązał sprzedających do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy pod warunkiem zapłaty przez nabywców całej ceny (z PCC).

Natomiast sąd I instancji cenę określił, tak jak w umowie przedwstępnej, w euro, nie wskazał wysokości PCC, uznając, że jest to przedwczesne, i usunął warunek uprzedniej zapłaty ceny. Słowem umowa doszłaby do skutku i nabywca stałby się właścicielem nieruchomości, bez względu na to czy wcześniej zapłacił za nieruchomość czy nie.

[srodtytul]Zdaniem Sądu Najwyższego [/srodtytul]

Sąd Najwyższy wskutek skargi kasacyjnej małżonków S. uchwalił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Zadecydowała o tym przede wszystkim słuszność zarzutu naruszenia przez sąd II instancji art. 384 k.p.c. wskutek zmiany wyroku I instancji na ich niekorzyść. W myśl tego przepisu sąd nie może uchylić lub zmienić wyroku na niekorzyść strony wnoszącej apelację, chyba że strona przeciwna również wniosła apelację. Jest to tzw. zakaz reformationis in peius.

Sędzia Dariusz Zawistowski stwierdził, że zmieniając treść oświadczenia, sąd II instancji naruszył ten przepis. Wbrew temu co ustalono w umowie przedwstępnej, pogorszył sytuację małżonków S., nie wskazując, że warunkiem złożenia oświadczenia jest zapłata ceny, oraz pozbawił ich części ceny, którą stanowił PCC (VAT i PCC mają znaczenie cenotwórcze).

Słuszny okazał się również zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., określającego wymagania, jakim powinno odpowiadać uzasadnienie wyroku, choć SN rzadko taki zarzut uwzględnia.

Sąd II instancji nie odniósł się do zarzutu naruszenia art. 116 k.c. dotyczącego wygaśnięcia skutków czynności w oznaczonym terminie.

W myśl tego przepisu stosuje się wówczas odpowiednio przepisy o warunku rozwiązującym. Skarżący powoływali się na ten przepis, twierdząc, że zobowiązania z umowy przedwstępnej wygasły 30 września 2006 r.

[ramka][b]Sąd musi wytłumaczyć [/b]

Wymagania, jakim ma odpowiadać uzasadnienie wyroku, by rozstrzygnięcie było zrozumiałe i było m.in. wiadomo, jak sąd ocenił argumenty i zarzuty stron, określa art. 328 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2043poz%20296a.asp]kodeksu postępowania cywilnego[/link].