O opodatkowaniu nie decyduje liczba transakcji i ich wartość, ale działania właściciela gruntu podjęte w celu jego sprzedaży. Takie wnioski można wyciągnąć z wczorajszego wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w dwóch połączonych polskich sprawach (sygnatury akt C-180/10 i C-181/10).
Sąd zajął się rozliczeniem sprzedających działki rolników. Początkowo były to grunty rolne, potem wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zostały przekształcone w budowlane. Fiskus chciał, żeby sprzedawcy zapłacili VAT. Spór trafił do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który skierował pytanie prejudycjalne do ETS. Ten uznał, że nieopodatkowane są tylko czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie zapłacimy więc VAT, jeśli sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podatnikiem będzie natomiast osoba, która podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo działaniach marketingowych.
Nowe wątpliwości
– Niestety, wyrok ETS zamiast rozwiać wątpliwości, jeszcze je mnoży – komentuje Jerzy Martini, doradca podatkowy, partner w kancelarii Baker & McKenzie. – Kontrowersyjna jest także jego poprawność merytoryczna. Teza o niedziałaniu w charakterze podatnika przy wyprzedaży majątku służącego do działalności gospodarczej jest moim zdaniem karkołomna. W praktyce bardzo trudne będzie też rozstrzygnięcie, kiedy się kończy zwykłe wykonywanie prawa własności, a zaczyna aktywne działanie w celu obrotu nieruchomościami.
– Obawiam się, że wyrok może ośmielić polskiego fiskusa, który zacznie wnikliwie badać okoliczności sprzedaży – mówi Piotr Zamorowski, doradca podatkowy, starszy konsultant w Deloitte. – Może uznać, że każda czynność zwiększająca atrakcyjność działki jest aktywnym działaniem, o którym mówi ETS. Przykładowo, umieszczenie oferty sprzedaży w mediach. Chociaż to naturalne zachowanie każdego, komu zależy na transakcji.
Aktywne działania
– Polskie sądy będą miały twardy orzech do zgryzienia – dodaje Jerzy Martini. – Muszą określić, czy ogłoszenie w prasie o sprzedaży działki to zarządzanie prywatnym majątkiem, czy też działanie marketingowe. Trudno tu o jednoznaczną konkluzję, decydować będą okoliczności danej transakcji. Jeżeli wynika z nich, że sprzedawca działa jak handlowiec, będzie musiał zapłacić VAT. Pozostaje mieć nadzieję, że ETS skoryguje swoje stanowisko.
