Kiedy VAT przy handlu działkami rolnymi przekształconymi w budowlane

O opodatkowaniu nie decyduje liczba transakcji i ich wartość, ale działania właściciela gruntu podjęte w celu jego sprzedaży. Takie wnioski można wyciągnąć z wczorajszego wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w dwóch połączonych polskich sprawach (sygnatury akt C-180/10 i C-181/10).

Sąd zajął się rozliczeniem sprzedających działki rolników. Początkowo były to grunty rolne, potem wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zostały przekształcone w budowlane. Fiskus chciał, żeby sprzedawcy zapłacili VAT. Spór trafił do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który skierował pytanie prejudycjalne do ETS. Ten uznał, że nieopodatkowane są tylko czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie zapłacimy więc VAT, jeśli sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podatnikiem będzie natomiast osoba, która podejmuje aktywne działania w obrocie nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać przykładowo na uzbrojeniu terenu albo działaniach marketingowych.

Nowe wątpliwości

– Niestety, wyrok ETS zamiast rozwiać wątpliwości, jeszcze je mnoży – komentuje Jerzy Martini, doradca podatkowy, partner w kancelarii Baker & McKenzie. – Kontrowersyjna jest także jego poprawność merytoryczna. Teza o niedziałaniu w charakterze podatnika przy wyprzedaży majątku służącego do działalności gospodarczej jest moim zdaniem karkołomna. W praktyce bardzo trudne będzie też rozstrzygnięcie, kiedy się kończy zwykłe wykonywanie prawa własności, a zaczyna aktywne działanie w celu obrotu nieruchomościami.

– Obawiam się, że wyrok może ośmielić polskiego fiskusa, który zacznie wnikliwie badać okoliczności sprzedaży – mówi Piotr Zamorowski, doradca podatkowy, starszy konsultant w Deloitte. – Może uznać, że każda czynność zwiększająca atrakcyjność działki jest aktywnym działaniem, o którym mówi ETS. Przykładowo, umieszczenie oferty sprzedaży w mediach. Chociaż to naturalne zachowanie każdego, komu zależy na transakcji.

Aktywne działania

– Polskie sądy będą miały twardy orzech do zgryzienia – dodaje Jerzy Martini. – Muszą określić, czy ogłoszenie w prasie o sprzedaży działki to zarządzanie prywatnym majątkiem, czy też działanie marketingowe. Trudno tu o jednoznaczną konkluzję, decydować będą okoliczności danej transakcji. Jeżeli wynika z nich, że sprzedawca działa jak handlowiec, będzie musiał zapłacić VAT. Pozostaje mieć nadzieję, że ETS skoryguje swoje stanowisko.

– Sprzedaż działek jest co do zasady obciążona 23-proc. podatkiem – tłumaczy Piotr Zamorowski. – Zwolniona z VAT jest natomiast dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. To zwolnienie też budzi kontrowersje. Część sądów uważa bowiem, że opodatkowany powinien być nawet grunt rolny, jeśli strony umowy wiedziały, że zostanie przeznaczony na cele budowlane. To skutek tego, że nie do końca wiadomo, wedle jakich kryteriów oceniać przeznaczenie gruntów.

OPINIA

Joanna Rudzka - doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy

ETS nie rozstrzygnął jednoznacznie, kiedy sprzedaż działek jest opodatkowana. W wyroku znajdziemy jednak parę ważnych wskazówek. Przede wszystkim o obowiązku zapłaty VAT nie przesądzają zamiary właściciela działki w momencie jej nabycia (jak twierdziły często polskie sądy). Nie jest też decydująca ilość i częstotliwość transakcji, a nawet podział gruntu na mniejsze części. Zdaniem ETS najważniejsze jest, czy właściciel podjął aktywne działania w celu sprzedaży ziemi. Wydaje się więc, że podatnikami będą tylko te osoby, które regularnie inwestują w grunty, czyniąc sobie z handlu nimi stałe źródło dochodów. Niewątpliwie jednak można spodziewać się wielu różnych interpretacji pojęcia „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami".

sygnatury akt C-180/10 i C-181/10

Zobacz serwisy: