Jasne i ciemne strony nowej hipoteki

Przepisy dotyczące hipoteki zmienią się 20 lutego. Nowe uregulowania mają poprawić stosowanie tej instytucji w praktyce. Hipoteka ma być też bardziej elastyczna i dostosowana do obecnych realiów rynkowych. Prawnicy chwalą zmiany. Pan ma odmienne zdanie, dlaczego?

PIOTR SICIŃSKI: Nie do końca zgadzam się z poglądem, że po nowelizacji hipoteka będzie bardziej elastycznym zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości. Już tłumaczę dlaczego. Otóż do 20 lutego mamy wybór między hipoteką zwykłą a kaucyjną. Po tej dacie podział ten zniknie, nie będzie więc wyboru i zostaje tylko jedna hipoteka. Ta nowa ma być zbliżona do dzisiejszej hipoteki kaucyjnej. Będzie mogła więc zabezpieczać jedną lub więcej wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi, również wierzytelności przyszłe o nieustalonej wysokości. Przepisy natomiast nadal będą rozróżniać hipotekę ze względu na sposób jej ustanowienia, czyli przymusową i umowną. Jednakże sama likwidacja dotychczasowej hipoteki zwykłej pozbawia wierzycieli prostego i skutecznego zabezpieczenia rzeczowego.

Ustawodawca uzasadnił likwidację hipoteki zwykłej tym, że obecnie trzeba wybierać między hipoteką zwykłą i kaucyjną, co nie zawsze jest proste, a ustanowienie niewłaściwej hipoteki skutkuje tym, że w ogóle nie dochodzi do ustanowienia tego zabezpieczenia. Tym samym nie ma pewności obrotu prawnego. Nowa hipoteka ma umożliwić ponadto – zdaniem ustawodawcy – jednoznaczne uregulowanie kwestii hipotecznego zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne.

Nie zgadzam się z tymi poglądami. Przede wszystkim, patrząc na liczbę oddalonych przez sądy wniosków o wpis hipoteki oraz procesów o uzgodnienie księgi wieczystej opartych na zarzucie ustanowienia hipoteki niewłaściwego rodzaju, wcale nie widać, by w praktyce istniał tego typu problem. Takich spraw w sądzie jest bowiem mało. Oznacza to, że wierzyciele i dłużnicy nie mają kłopotów z rozróżnieniem hipoteki kaucyjnej i umownej. Po co więc ta zmiana?

Nie widzę też powodu, by rezygnować z hipoteki zwykłej tylko dlatego, że w ten sposób zostanie uregulowane jednoznacznie zabezpieczenie świadczeń ubocznych, w tym odsetek. Ustawodawca mógł rozwiązać ten problem inaczej. Wystarczyło uzupełnić art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zapisem dotyczącym zasad zabezpieczenia hipoteką odsetek umownych.

Tymczasem ustawodawca lekką ręką zlikwidował jeden z rodzajów hipoteki. Ponadto wraz z hipoteką umowną zniknie też rękojmia oraz domniemanie istnienia zabezpieczonej wierzytelności, dzięki któremu to domniemaniu wierzyciel może – w dotychczasowym stanie prawnym – uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji bez konieczności przedstawienia tytułu wykonawczego.

Ustawodawca uzasadniał to tym, że i rękojmię, i domniemanie stosuje się bardzo rzadko. Tego typu argument jest wątpliwy, idąc bowiem tym tokiem rozumowania, powinno się także zlikwidować rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (chroniącej nabywcę, który kupił nieruchomość od nieuprawnionego). W dobrze funkcjonującym państwie prawa rzadko kiedy korzysta się bowiem z tej rękojmi.

Skoro jednak obecnie rzadko korzysta się z domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności, to chyba nie ma sensu utrzymywanie tej instytucji przy życiu?

To nie do końca jest tak. Ustawa po nowelizacji mocno faworyzuje banki w zakresie zabezpieczeń hipotecznych. W kontekście równego traktowania podmiotów w obrocie cywilnym ustawa nadaje dodatkowe znaczenia przyznanym im przywilejom. Domniemanie wierzytelności nie jest bowiem potrzebne tylko im, mogą one bowiem wystawiać bankowe tytuły egzekucyjne. Pozostali wierzyciele natomiast już w tak dobrej sytuacji nie są.

Ustawodawca uznał, że likwidacja domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności nie powinna być zbyt dotkliwa z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego, gdyż może on uzyskać tytuł wykonawczy bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości. Chodzi o instytucję dobrowolnego poddania się egzekucji, o której mówi art. 777 § 1 pkt 6 kodeksu postępowania cywilnego. Wystarczy więc, że właściciel nieruchomości zgodzi się w formie aktu notarialnego na tego typu egzekucję. Gdyby dłużnik przestał spłacać należności, będzie można iść do sądu i nadać umowie klauzulę wykonalności, a następnie udać się do komornika.

Ustawodawca ma rację, jest jednak jedno ale. Mianowicie likwidacja tego domniemania osłabi hipotekę. Dla pewności, że dług zostanie kiedyś spłacony, wierzyciel będzie żądał, oprócz ustanowienia hipoteki, dodatkowego zawarcia umowy w formie notarialnej o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzisiaj zaś nie musi. Ponadto wiążą się z tym dodatkowe koszty, trzeba zapłacić notariuszowi za sporządzenie oświadczenia zawierającego zgodę właściciela nieruchomości na dobrowolną egzekucję.

Przy okazji kosztów warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Ustawodawca nie wprowadził żadnej zmiany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pcc), a tym samym koszty ustanowienia hipoteki wbrew pozorom nie maleją (w związku z tym, że jedna hipoteka zabezpieczy sumę główną i odsetki), tylko mogą wzrosnąć.

Ustawa o pcc nie odwołuje się bowiem do pojęcia hipoteki, tylko opodatkowania wierzytelności o wysokości ustalonej lub nieustalonej. Oznacza to, że po zmianach podatek będzie pobierany osobno dla każdej wierzytelności (ustalonej i nieustalonej). Obecnie zaś ukształtowała się praktyka, że każdy kredyt zabezpiecza się jedną hipoteką kaucyjną, a pcc płaciło się jeden raz i wynosił 19 zł.

Jedną hipoteką będzie jednak można zabezpieczyć i sumę główną, i odsetki, nie trzeba będzie zatem płacić za ustanowienie dwóch hipotek.

Wbrew pozorom nie będzie to aż tak wielkie uproszczenie. Wprawdzie obecnie ustanawia się dwie hipoteki, ale te dwie hipoteki mogą występować w księdze wieczystej pod jednym numerem i widać w księdze, że są one z tego samego stosunku prawnego. Tymczasem przygotowany przez ministra sprawiedliwości projekt rozporządzenia przewiduje, że wpis hipoteki będzie dużo bardziej skomplikowany niż obecnie. Otóż we wpisie hipoteki będzie musiała być określona każda wierzytelność, trzeba będzie podać także wysokość każdej z nich z osobna, zarówno w stosunku do wierzytelności ustalonych, jak i nieustalonych.

Nie oceniam całej nowelizacji negatywnie. Zawiera ona także pozytywne zmiany, jak chociażby te związane z powrotem do przedwojennych tradycji prawnych i przywrócenie instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym – gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami, większe szanse na zaspokojenie swoich roszczeń mają wierzyciele, których hipoteka została ustanowiona jako pierwsza; im dalsza kolejność, tym szanse stają się mniejsze. Z tego powodu dzisiaj dalsi wierzyciele żądają często dodatkowych zabezpieczeń, np. banki wyższego oprocentowania. Kiedy wejdzie w życie instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej pozycji, np. zaproponować bankowi, że jego kredyt będzie zabezpieczony hipoteką ustanowioną w pierwszej kolejności, ale musi obniżyć oprocentowanie. Korzyści będą więc obustronne. W tej chwili po spłaceniu jednego dłużnika hipoteki się przesuwają. System przesuwania się hipotek jest bardzo krytykowany w wielu systemach prawnych, bo jest niesprawiedliwy. Korzystają na nim wierzyciele, ale nie właściciel.

Wprowadzenie instytucji dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym komplikuje także wykreślenie hipoteki. Po nowelizacji potrzebna będzie do tego nie tylko zgoda wierzyciela, ale także wyrażona we właściwej formie zgoda właściciela nieruchomości. W ogóle chyba za mało uwagi ustawodawca poświęcił kwestiom proceduralnym, w wielu wypadkach – jak w odniesieniu do oświadczeń o podziale hipoteki – pomocne byłoby chociażby odwołanie się do art. 33 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym dla ich skuteczności wystarczy złożenie do akt księgi wieczystej bez doręczania drugiej stronie.