Zastosowanie tej regulacji nie budzi wątpliwości, gdy nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy określającej także cel ustanowienia tego prawa. Problematyczna natomiast jest częsta w praktyce sytuacja, w której umowy takiej nie ma lub nie zawiera ona postanowień określających cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W takim wypadku, zgodnie z art. 221 ust. 3 ugn, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się w stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Na tym tle może powstać spór między użytkownikiem wieczystym a właścicielem nieruchomości. Dojdzie do niego przede wszystkim wtedy, gdy użytkownik wieczysty będzie starał się wykazać, że korzysta z nieruchomości w sposób uprawniający do zastosowania preferencyjnej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W takim wypadku stan faktyczny często jest odmiennie interpretowany przez użytkowników wieczystych i organy reprezentujące właściciela nieruchomości.
Podobne problemy powstają, gdy zmienia się sposób korzystania z nieruchomości, na skutek czego następuje zmiana wysokości stawki opłaty rocznej. Zgodnie z art. 73 ust. 2 ugn, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. W praktyce organy reprezentujące właściciela nieruchomości często kwestionują fakt zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, zwłaszcza gdy zmiana prowadzi do obniżenia stawki.
Przykładem mogą być spory dotyczące wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe (w tym wypadku stawka opłaty rocznej wynosi 1 proc.), w których użytkownicy wieczyści stwierdzają, że wykorzystanie na cele mieszkaniowe obejmuje przygotowanie i prowadzenie robót budowlanych zmierzających do wybudowania budynków mieszkalnych, natomiast organy często twierdzą, że wykorzystanie nieruchomości na cele mieszkaniowe rozpoczyna się w momencie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków mieszkalnych. Istotnym problemem związanym z tym zagadnieniem jest również to, że w praktyce rzetelna ocena, czy dana nieruchomość jest wykorzystywana w konkretnym okresie w określony sposób, możliwa jest dopiero po zakończeniu tego okresu (w szczególności dotyczy to sytuacji zmiany sposobu korzystania z nieruchomości), natomiast ustalenie czy też zmiana stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zawsze dokonywane są w odniesieniu do okresów przyszłych.
[srodtytul]Stawki preferencyjne[/srodtytul]
Kolejnym źródłem wątpliwości i praktycznych problemów może być sytuacja, w której na skutek zmiany przepisów następuje zmiana wysokości stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, w szczególności poprzez ustalenie stawek preferencyjnych dla określonych rodzajów nieruchomości przy jednoczesnym braku przepisów wprowadzających nową regulację. Wydaje się, że w takiej sytuacji organ reprezentujący właściciela nieruchomości, kierując się zasadą legalizmu, powinien z urzędu dokonać zmiany stawki opłaty rocznej. W praktyce jednak organy nie podejmują takiej inicjatywy i często do dokonania zmiany stawki konieczne jest formalne wystąpienie przez użytkownika wieczystego do właściwego organu z wnioskiem o zmianę stawki. W tym wypadku podstawowy problem polega na tym, że przepisy ugn (art. 77 – 81) przewidują możliwość zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jedynie w razie zmiany wartości nieruchomości lub zmiany sposobu korzystania z niej.
Zmiany opłaty dokonuje się w trybie wypowiedzenia jej wysokości ze skutkiem na 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zostało złożone wypowiedzenie lub w trybie złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku o aktualizację tej opłaty. Brak jest natomiast wyraźnego wskazania możliwości żądania przez użytkownika wieczystego zmiany stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w sytuacji, gdy ani wartość nieruchomości, ani sposób korzystania z niej nie uległy zmianie.
