Dla kogo będzie nowy program kredytowy „Mieszkanie dla młodych”

Rz: Korzystając z programu „Rodzina na swoim", do końca 2012 r. 182 tys. rodzin zaciągnęło kredyt, a kolejnych 26 tys. złożyło wnioski do banków i czeka na ich rozpatrzenie. Obecnie Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pracuje nad nowym programem, który ma zastąpić stary. Będzie kolejny sukces?

Piotr Styczeń:

Nie jestem wróżką, ale wszystko wskazuje na to, że nowy program „Mieszkanie dla młodych" („MdM") tak samo powinien pomóc wielu rodzinom zdobyć swoje pierwsze M.

Opracowując nowe przepisy, jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż przed wieloma laty, kiedy startowała „Rodzina na swoim" („RnS"). Mamy bowiem wiedzę i doświadczenie zdobyte w czasie funkcjonowania „RnS".

Sądzę, że dzięki temu uda się uniknąć błędów, które wtedy popełniliśmy. W nowym programie wykorzystujemy też niektóre mechanizmy, które sprawdziły się w poprzednim.

Za kredyt „RnS" młodzi ludzie chętnie kupowali mieszkania na rynku wtórnym, ponieważ są dużo tańsze i nie trzeba ich wykańczać. Dlaczego więc ministerstwo nie chce kredytować w programie „MdM" nabycia mieszkań z drugiej ręki, skoro chętnych nie brakuje?

Nie chcemy już wspierać obrotu mieszkaniami wybudowanymi w starych technologiach, w tym z wielkiej płyty. Są one energochłonne, trzeba w nie dużo zainwestować, by spełniały współczesne standardy. Dlatego tego typu mieszkania powinny znikać stopniowo z rynku. A my, dając możliwość ich nabywania za dotowany kredyt, przedłużalibyśmy sztucznie ich żywot na rynku mieszkaniowym.

Rynek wtórny to przecież nie tylko rama H czy wielka płyta, ale także lokale wybudowane przed kilkoma laty.

Tak to prawda, ale nie możemy w nowych uregulowaniach zapisać, że za kredyt z programu „MdM" można kupić mieszkanie na rynku wtórnym wybudowane między takim a takim okresem, ale mieszczącego się w blokach np. z lat 70. – już nie. Byłoby to bowiem zwyczajnie niekonstytucyjne, gdyż zakaz dotknęłoby właścicieli mieszkań z wielkiej płyty.

Poza tym proszę nie zapominać, że budownictwo mieszkaniowe z lat 90. i późniejszych otrzymało już ze strony państwa różnego typu wsparcie, a mianowicie w postaci ulg budowlanej i na wynajem oraz programu „RnS".

I jeszcze jeden ważny argument przemawiający za rynkiem pierwotnym: ze sprzedaży nowych mieszkań do budżetu państwa wpływa 8 proc. VAT. Takich wpływów nie ma już w wypadku lokali na rynku wtórnym, a przecież program ma działać także proinwestycyjnie.

To prawda, że kredyt będzie można również zaciągać w walutach obcych?

Taki mieliśmy początkowo pomysł, ale się z niego wycofaliśmy i zdecydowaliśmy się pozostać przy złotym. Z punktu widzenia bowiem programu rządowego kredyt w złotych jest dużo bardziej bezpieczny, gdyż jest wolny od ryzyka związanego z wahaniami waluty, dotykającymi kredytobiorcę.

Skoro „RnS" było sukcesem, to dlaczego ministerstwo zmienia filozofię wsparcia dla kredytobiorców i zamiast spłaty połowy odsetek przez osiem lat, planuje dofinansować wkład własny?

Nowe zasady wcale nie są gorsze od starych. Uważam nawet, że lepsze, i to dużo. Już mówię dlaczego. Otóż na potrzeby „RnS" banki oceniały zdolność kredytową w taki sam sposób jak wypadku kredytów komercyjnych. Wiele rodzin nie miało więc szansy na jego zaciągnięcie.

W nowym systemie każdy kredytobiorca, czy to rodzina, czy też osoba samotna, dostanie na starcie 10 proc. dofinansowania do wkładu własnego, Jeśli będzie miał dzieci, to państwo dorzuci kolejne 5 proc., a gdy po zaciągnięciu kredytu urodzi się trzecia latorośl, to dostanie jeszcze 5 proc. ekstra. Dzięki temu kredytobiorca będzie miał więcej środków własnych, dzięki czemu dla banku będzie bardziej wiarygodny.

Ponadto banki komercyjne będą musiały brać pod uwagę to, że osoba bez zdolności kredytowej ma prawo łączyć swój dochód z dochodem rodziny, tj. wstępnych (rodzice, dziadkowie), zstępnych (dzieci, wnuki itd.), rodzeństwa, ojczyma, macochy, a nawet teścia i teściowej, małżonka brata lub siostry.

Nowy program kredytowy, tak jak poprzedni, zawiera limity cenowe. Oznacza to, że gdy cena mieszkania je przekroczy, nie dostanie się kredytu. Nie bardzo rozumiem, w jakim celu ministerstwo utrzymuje te limity, skoro według nowego systemu państwo ma dopłacać do wkładu własnego. Czy nie chodzi przypadkiem o to, by w trosce o budżet państwa ograniczyć liczbę kredytów?

Nie chcemy, żeby za kredyt dotowany przez państwo były nabywane mieszkania o wysokim standardzie. Zakładamy, że skoro rodzina chce kupić lokal w Warszawie, którego 1 mkw. kosztuje 8 tys. zł, to stać ją na kredyt w banku komercyjnym udzielany na zasadach ogólnych, nie musi więc korzystać ze wsparcia państwa. Z tego też powodu ograniczamy powierzchnię mieszkań finansowanych z programu. Lokal będzie mógł mieć maksymalnie 75 mkw., dopłata obejmie zaś tylko 50 mkw.

Rok 2012 pokazał również, że te limity z przepisów mają spory wpływ na ceny mieszkań na rynku. Deweloperzy, którzy chcieli, by ich lokale sprzedawały się w programie „RnS", a było ich wielu, dostosowywali do niego swoje oferty, także pod kątem ceny. Podobnie może być w wypadku „MdM".

I jeszcze chciałbym zwrócić uwagę na jedną rzecz. Otóż limity cenowe będą miały znacznie większe znaczenie w „MdM" niż w starym programie, tj. „RnS". Wysokość dopłaty do wkładu własnego będzie bowiem ustalana nie na podstawie ceny mieszkania, tylko górnego limitu ceny obowiązującego w miejscowości, w której nabywane ma być mieszkanie.

Powiedzmy, że rodzina kupuje mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Górny limit ceny wnosi 3,2 tys. zł za 1 mkw., ale udaje się jej znaleźć lokal, który kosztuje 3 tys. zł za 1 mkw. Wówczas dopłatę w wysokości 10 proc. naliczy się nie od tych 3 tys. zł, tylko od 3,2 tys. zł. Warto będzie się więc targować z deweloperem, by sprzedał jak najtaniej.

Limity cenowe oblicza się na podstawie wskaźników, a te są inne dla miast wojewódzkich i inne dla województw. Te ostatnie są z reguły dużo niższe od tych dla aglomeracji. Tymczasem wiele osób chętnie kupuje mieszkanie pod miastem. Nie warto zrezygnować z tego podziału i wprowadzić jeden wskaźnik dla całej Polski, przynajmniej dla poszczególnych powiatów? Dzięki temu więcej osób będzie mogło kupić mieszkanie poza miastem.

To nie jest dobry pomysł. Ceny mieszkań w Warszawie czy w Katowicach różnią się między sobą. Każdy rynek nieruchomości ma charakter typowo lokalny, jest więc np. rynek warszawski, aglomeracji śląskich etc.

Poza tym państwo nie może nadmiernie ingerować w procesy inwestycyjne, bo mogłoby to się źle skończyć dla samego rynku. W trakcie konsultacji społecznych postanowiliśmy jednak podnieść o 20 proc. wskaźnik dla gmin sąsiadujących z dużymi aglomeracjami i miastami wojewódzkimi.

Dzięki temu „MdM" obejmie także miasteczka satelickie dużych miast (ale tylko te graniczące z nimi). Jak to będzie wyglądało, najlepiej pokaże przykład. Gdyby program „MdM" wszedł już teraz w życie, w Warszawie można by kupić mieszkanie, którego cena 1 mkw. nie przekracza 4631,60 zł. Na terenie woj. mazowieckiego cena 1 mkw. nie może już wynieść więcej niż 2760,40 zł. Z kolei w gminach sąsiadujących z Warszawą po podniesieniu tego wskaźnika limit ceny byłby wyższy od tego z województwa o 552,08 zł i wyniósłby 3312,48 zł.

Ministerstwo Budownictwa chce za dotowany przez państwo kredyt wspierać wykup wynajmowanych mieszkań. Czemu ma to służyć? Nie znam żadnego dewelopera, który wynajmowałby mieszkania. Kilku próbowało to robić, ale banki kredytujące inwestycje sprzeciwiły się temu ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów. Tak bardzo chroni najemców, że trudno jest wyeksmitować nieuczciwego lub kłopotliwego lokatora, który nie chce się dobrowolnie wyprowadzić.

Wiele osób nie ma zdolności kredytowej, ale nie oznacza to, że za dwa czy trzy lata nie poprawi się ich sytuacja materialna i wtedy będą mogły wykupić mieszkanie. Pod warunkiem jednak, że będą pierwszymi jego najemcami.

Jest to także propozycja skierowana do deweloperów, którzy mają kłopoty ze sprzedażą mieszkań, i do rodzin, które mogą dojść do własności przez najem.

To prawda, że obecne przepisy sprzyjają bardziej lokatorom niż właścicielom. Dlatego nie dziwią mnie obawy banków i deweloperów. Ale program „MdM" ma być elementem większej reformy. Opracowaliśmy założenia do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Jej celem jest zmiana o 180 stopni podejścia gmin do wspierania swoich mieszkańców, ale także rynku mieszkaniowego.

Nowe przepisy wprowadzają także możliwość dla podmiotów gospodarczych wynajmowania lokali na zasadzie najmu okazjonalnego. Wówczas obawy banków powinny zniknąć. Nieuczciwego lokatora będzie się bowiem można łatwiej pozbyć. W tej chwili z najmu okazjonalnego mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne. Gdyby natomiast te zmiany weszły w życie, w lokalach komunalnych mieszkałyby rzeczywiście osoby, których nie stać na zakup własnego M, a pozostali mogliby skorzystać z oferty np. deweloperów.

Najem okazjonalny też się nie sprawdził, niewielu właścicieli z niego obecnie korzysta.