Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2013 roku sygn. akt III CZP 30/13 odnosząca się do obowiązku zwrotu bonifikaty przez osobę bliską nabywcy lokalu mieszkalnego od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego kolejny raz zwróciła uwagę na bardzo ważny problem, z jakim muszą się czasami zmierzyć nabywcy lokali.
Niespodziewanie przychodzi im płacić Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego wysokie kwoty tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej darczyńcy przy wykupieniu mieszkania. W związku z tym wydaje się niezbędne uporządkowanie wiedzy na ten temat, tak aby obdarowani lub spadkobiercy zawczasu mogli podjąć właściwe decyzje. Przypomnijmy tezę powołanej uchwały. Otóż Sąd Najwyższy orzekł, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej pierwotnemu nabywcy lokalu mieszkalnego, po jej waloryzacji, obciąża – na podstawie art. 68 ust. 2b w zw. z ust. 2 i 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej też: ugn) w brzmieniu po nowelizacji z 24 sierpnia 2007 roku (DzU nr 173, poz. 1218) – osobę bliską, która nabyła i zbyła lokal po 21 października 2007 roku. Kluczowa dla wyjaśnienia zagadnienia jest data wejścia w życie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 października 2007 roku. Zaostrzyła ona zasady zbywania mieszkań nabytych od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Sytuacja prawna nabywców mieszkań komunalnych wykupionych przed tą datą jest odmienna od sytuacji tych właścicieli, którzy nabyli mieszkania od tego dnia. Otóż jeżeli nabycie lokalu w drodze umowy sprzedaży przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło przed 21 października 2007 roku, a następnie pierwotny nabywca nieruchomości zbył lokal lub wykorzystał go na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, był zobowiązany do zwrotu na żądanie właściwego organu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot nie następował, jeśli nabywcą była osoba bliska zbywcy, przez którą rozumie się zstępnych – dzieci, wnuki, prawnuki itd., wstępnych – rodziców, dziadków itd., rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (konkubent). Dlatego niezwykle popularne stały się w praktyce notarialnej umowy darowizny lokalu mieszkalnego na rzecz jednej z osób bliskich, która po krótkim czasie dokonywała zbycia lokalu na rzecz już uprzednio ustalonego nabywcy, z którym częstokroć związana była umową przedwstępną sprzedaży. Praktyka ta, która w wielu przypadkach zmierzała do obejścia prawa, od początku 2007 roku zaczęła nieść inne jeszcze niebezpieczeństwo. Mianowicie obdarowany zbywca lokalu, który sprzedał go lub zamienił przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał darowiznę, podlegał podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.
Tama dla spekulacji
Ustawodawca dostrzegł te praktyki i powołaną wyżej nowelą ustawy o gospodarce nieruchomościami podjął próbę zapobieżenia im. Brzmienie art. 68 ust. 2 ugn zostało nieznacznie zmienione w celu rozwiania pewnych wątpliwości interpretacyjnych. Jednak najistotniejsze okazało się rozciągnięcie w nowym ust. 2 b art. 68 obowiązku zwrotu kwoty bonifikaty po jej waloryzacji na osobę bliską pierwotnemu nabywcy, która zbyła lub wykorzystała lokal mieszkalny na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
Innymi słowy, jeżeli nabywca lokalu od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przeniósł jego własność na osobę bliską przed upływem 5 lat od chwili nabycia, to nie był zobowiązany do zwrotu bonifikaty. Jednak jeśli nowy nabywca lokalu – najczęściej obdarowane dziecko lub wnuk – przed upływem 5 lat od chwili nabycia lokalu przez darczyńcę zbył lokal lub wykorzystał na inny cel, zobowiązany był do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty.
Zasady te nie rodziły większych problemów w stosowaniu, cezura bowiem była wyraźna. Decydowała data nabycia lokalu przez pierwotnego nabywcę. Trudności rodziły się w przypadku nabycia lokalu od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przed 21 października 2007 roku, a następnie przeniesieniu jego własności na osobę bliską po tej dacie. W dalszej kolejności osoba bliska zbywała lokal osobie trzeciej. Zagadnienie to było już przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego, który w wyroku z 12 kwietnia 2012 roku II CSK 462/2011. SN orzekł, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie obciąża nabywcy osoby bliskiej, która nabyła lokal przed nowelizacją, a zbyła go osobie trzeciej po 21 października 2007 roku, w przypadku zaś nabycia i zbycia lokalu po tym dniu osoba bliska jest obciążona obowiązkiem zbycia udziałów. W uzasadnieniu wyroku wskazano jednolitą w tej materii linię orzeczniczą różnych składów SN.
