Wartość nieruchomości zawsze bez VAT

W „Rzeczpospolitej" z 24 stycznia ukazała się publikacja pt. „Ceny nieruchomości tylko z VAT". Wynika z niej, że ceny transakcyjne nieruchomości stanowiące podstawę do określania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego powinny zawsze zawierać w sobie podatek od towarów i usług (VAT). Wspomniana publikacja dotyczyła sporu, jaki wyniknął w związku z aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Prezentujemy jednak inny  pogląd na tę sprawę.

Zaktualizowaną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od ceny nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, przy czym  cena nieruchomości gruntowej jest równa aktualnej wartości nieruchomości. W omawianej sprawie sporządzone zostały trzy operaty szacunkowe, w tym w jednym z nich wartość nieruchomości określona została na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, uwzględniających VAT (ceny brutto), a w pozostałych dwóch – na podstawie cen transakcyjnych nieuwzględniających tego podatku (ceny netto).

Z powodu rozbieżności kwot wartości nieruchomości w operatach szacunkowych Sąd Okręgowy we Wrocławiu, przed którym sprawa się toczyła, zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii o prawidłowości ich sporządzenia. Organizacja, wydając opinię do operatu sporządzonego przez biegłego sądowego T.K., stwierdziła, że operat, w którym określenie wartości nastąpiło na podstawie cen transakcyjnych brutto, może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, pod warunkiem że sąd uzna, iż ceny transakcyjne, które przyjmuje się do określania wartości nieruchomości, mają zawierać VAT.

Organizacja zawodowa nie zajęła zatem stanowiska w tej bardzo istotnej kwestii, pozostawiając jej rozstrzygnięcie w gestii sądu.

Zaskakujące ?uzasadnienie wyroku

Zaistniały spór w sprawie indywidualnej o wysokość opłaty rocznej został rozstrzygnięty przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 26 września 2013 r. (IC 986/10), w którym sąd ustalił nową opłatę roczną na podstawie opinii biegłego sądowego, który określił wartość nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych brutto. W uzasadnieniu wyroku znalazły się następujące stwierdzenia:

„Sąd podzielił pogląd zaprezentowany przez biegłego sądowego T.K. co do wzięcia pod uwagę cen nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT. Biegły w sposób wyczerpujący i przekonujący wyjaśnił, że nie ma podstaw, aby jako cenę transakcyjną, będącą podstawą oszacowania, przyjmować część zapłaconej ceny (pomniejszać ją o podatek VAT) (...). Zgodnie z ustawą z 5 lipca 2001 o cenach: W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Trzeba zatem uznać, że kwestia uwzględnienia lub nie podatku VAT przy określaniu ceny została rozstrzygnięta na poziomie ustawowym i dlatego takie definiowanie jej wartości jest w pełni uzasadnione".

Uważamy, że nie można się zgodzić  z poglądem  zaprezentowanym przez biegłego sądowego T.K., przyjętym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu. I to z konkretnych powodów.

Po pierwsze, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. Rzeczoznawca majątkowy sporządza zatem na piśmie opinię o wartości nieruchomości opartą na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny nieruchomości mogą być porównywalne tylko wtedy, gdy będą miały jednorodny charakter, to znaczy  nie będą obciążane zróżnicowanymi  opłatami lub  podatkami związanymi ze sprzedażą nieruchomości, w tym VAT, a także jeżeli przy ich uzyskaniu nie wystąpiły szczególne warunki transakcji.

Przy przyjmowaniu cen brutto tę jednorodność nie zawsze będzie można zachować, gdyż sprzedaż towarów, w tym również nieruchomości, nie zawsze podlega VAT, ani też nie zawsze w jednakowej wysokości. Wynika to między innymi z tego, że przepisów ustawy o cenach, na którą powołuje się biegły sądowy, nie stosuje się do cen w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą. Jak wiadomo, w obrocie nieruchomościami taka sytuacja często ma miejsce.

Po drugie, trzeba podkreślić, że pogląd, który prezentujemy, jest ugruntowany w praktycznej działalności rzeczoznawców majątkowych oraz znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracynym, a także pośrednio w przepisach prawa.

Jaką podstawę ?prawną stosować

Zgodnie z § 11 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy obliczaniu dochodów z czynszów najmu lub dzierżawy nieruchomości, służących do określania wartości rynkowej nieruchomości, nie uwzględnia się amortyzacji kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości, w tym VAT.

Zasada ta musi obowiązywać również w odniesieniu do cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym, bowiem  oba sposoby wyceny (podejście porównawcze i podejście dochodowe) stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości.

Pogląd ten znajduje także potwierdzenie w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w tym w wyroku z 28 grudnia 2010 r. (sygn. I SA/Wa 1656/10).

Przedmiot wyceny bez dodatkowych obciążeń

WSA przypomniał, że w myśl art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanym przepisie, ani w żadnych innych, nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna.

Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Sąd stwierdził również, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości nie ustala ceny sprzedaży, lecz jedynie jej wartość rynkową. A pojęcia te nie są tożsame.

Identyczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w  wyroku z 28 grudnia 2010 r. (sygn. I SA/Wa 2274/10).

Natomiast w wyroku z 9 marca 2012 r. (sygn. I SA/Wa1639/11) ten sam sąd stwierdził:  „(...) przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami są jednoznaczne i nie budzą żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Zdaniem organu, które sąd podziela w zupełności, określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nieobejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników niebędących de facto czynnikami rynkowymi".

Podzielamy zawartą w cytowanych wyrokach wykładnię dotyczącą wartości rynkowej nieruchomości „traktowaną tylko i wyłącznie jako wartość nieobejmująca podatków i opłat lokalnych (...)", a więc nieobejmującą VAT.

Zajmując stanowisko w omawianej sprawie, chcemy jednocześnie podkreślić, że nie dotyczy ono kwestii ustalania cen, ale kwestii sposobu określania wartości nieruchomości.

Na koniec należy jednak podkreślić, że ani wyroki sądów wydane w sprawach  indywidualnych, ani opinie eksperckie nie stanowią powszechnie obowiązującej wykładni prawa. W zaistniałej  sytuacji wydaje się, że rozwiązanie tej bardzo istotnej sprawy wymagałoby wprowadzenia odpowiedniego zapisu do rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.