Zygmunt Niewiadomski: Budowa to bieg z wieloma przeszkodami

Rz: Panie profesorze, czy oglądał pan film „Dzień świstaka"?

Zygmunt Niewiadomski:

Tak.

Bohater tego filmu wciąż przeżywał ten sam dzień. Nie uważa pan, że z reformą prawa budowlanego jest trochę podobnie? Od lat dużo mówi się o zmianach, propozycje są na ogół identyczne, pokazuje się kolejne projekty ?i nic się nie dzieje.

To prawda. Można odnieść takie wrażenie. Przez ostatnie dziesięć lat projektów było aż nadto.

Nie obawia się pan, że z kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który opracowała Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego, będzie podobnie i nigdy nie stanie się obowiązującym prawem?

Mam nadzieję, że uda się go wcielić ?w życie. Prawo stało się jednym z głównych hamulców rozwoju inwestycyjnego. ?Nie chroni wystarczająco ani interesu publicznego, ani inwestora. Sprzyja rozlewaniu się zabudowy, utrwala niski standard usług infrastrukturalnych.

Już najwyższy czas, by dokonać daleko idących zmian. Sądzę, że politycy to też widzą. Drobne korekty już nie wystarczą. Proszę sobie wyobrazić, że prawo budowlane, odkąd obowiązuje, tj. od 1 stycznia 1995 r., było ?100 razy zmieniane, a przecież są jeszcze inne przepisy, które się stosuje.

System prawny trzeba zbudować na nowo, od podstaw, i to chcemy zrobić w kodeksie.?Zresztą nie bez powodu nazwaliśmy ?go urbanistyczno-budowlanym. Będzie bowiem dotyczył całości procesu inwestycyjnego.

Gdzie, poza ciągłymi zmianami w przepisach, widzi pan bariery w procesie inwestycyjno-?-budowlanym?

Budujący nie wiedzą często, co mogą, ?a czego nie mogą zrealizować na swojej nieruchomości, brakuje tzw. przewidywalności inwestowania. Wynika to ?z braku dobrych rozwiązań w zakresie planowania przestrzennego.

Obowiązujące przepisy dają duże możliwości budowania na terenach bez planu na podstawie warunków zabudowy.

Kolejny problem to nadmierny formalizm. Zanim przystąpi się do robót budowlanych, trzeba uzyskać kilka decyzji, a dopiero na końcu pozwolenie na budowę. Trwa to długo. Każdy, kto biegał po urzędach, wie, o czym mówię. Chodzenie od drzwi do drzwi, donoszenie dokumentów.

Budujący nie wie też do końca, czego zażąda od niego starosta czy inny organ. Prawo budowlane jest bowiem różnie interpretowanie – co powiat, to inna wykładnia przepisów. A co gorsza, wielokrotnie orzeka się w tej samej sprawie. Ot, taka schizofrenia prawna.

W obrębie głównego postępowania ?o wydanie pozwolenia na budowę dokonuje się od kilku do kilkunastu uzgodnień. To jest oczywiście zrozumiałe, bo jak ktoś buduje np. na terenie wpisanym do rejestru zabytków, to trudno sobie wyobrazić, żeby nie miał akceptacji konserwatora zabytków.

Ale czy każde z tych uzgodnień musi być realizowane w odrębnym postępowaniu administracyjnym, kończącym się odrębną decyzją, od której można się odwołać?

Przecież można dokonać wszystkich uzgodnień podczas postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Chcemy to zrobić ?w kodeksie. Proponujemy, by starosta, ?a nie inwestor, zwracał się do poszczególnych organów w trakcie prowadzonego postępowania o wydanie pozwolenia. ?Dzięki temu inwestor zyska na czasie.

Wspomniał pan o braku dobrych rozwiązań ?w zakresie planowania przestrzennego. ?Proszę powiedzieć: w którym kierunku powinny pójść przepisy, by było lepiej ?i w tej dziedzinie?

Jak już wspomniałem, przewidywalność powinna być podstawą ładu przestrzennego. Proponujemy więc, by każda gmina podzieliła swój obszar w studium na trzy kategorie: obszary zabudowane, przeznaczone pod nową zabudowę ?oraz o ograniczonej zabudowie ze względu na ochronę takich wartości, jak środowisko, zabytki, grunty rolne i leśne etc. W kodeksie rezygnujemy też z dotychczasowych warunków zabudowy.

Dla obszarów przeznaczonych pod nową zabudowę przewidujemy obowiązek uchwalenia planów. Nie może być bowiem tak, jak to się dzieje obecnie, że dla terenów, na których dużo się buduje, nie ma planu. Taka sytuacja powoduje bałagan przestrzenny. Moim zdaniem nawet zły plan jest lepszy od jego braku. Inwestor wie bowiem przynajmniej, co może budować ?na swojej nieruchomości.

Kodeks przewiduje też obowiązkowe plany dla innych szczególnych kategorii obszaru, np. terenów zagrożonych powodzią, zieleni publicznej, zabudowy letniskowej. Tam także nie sposób racjonalnie gospodarować przestrzenią bez planu.

Dla terenów, dla których uchwalono plan, gmina będzie musiała zapewnić podstawową infrastrukturę techniczną i społeczną, a wiec drogi, media, szkoły, przedszkola, komunikację miejską. Dziś bowiem takiego obowiązku nie ma i zdarza się, że wielkie osiedla stoją w szczerym polu i można ?do nich dojechać tylko polną drogą.

Proponowanymi rozwiązaniami chcemy przeciwdziałać ponadto m.in. zabudowie ?w rozproszeniu, która jest niezwykle kosztowna dla gmin.

Niezależnie od tego chcemy wzmocnić bezpieczeństwo obrotu prawnego. Nie wiem, czy pani wie, że jeżeli wybudowała pani dom przed 20 laty i przez ten czas spokojnie zamieszkuje, to wcale nie oznacza, że może się czuć w nim bezpiecznie.

W jakim sensie, panie profesorze?

Pani pozwolenie na budowę można wyeliminować z obrotu prawnego bez ograniczeń czasowych, czyli nawet ?po 20 latach. Sąsiad może wystąpić ?o stwierdzenie nieważności pozwolenia ?w trybie nadzwyczajnym ze względu na rażące naruszenie prawa. Jasne, że większość tych postępowań kończy się korzystnie dla inwestora, ale nie można wykluczyć takiej sytuacji, że okaże się, iż pozwolenie wydane przed 20 laty narusza jednak rażąco prawo. Chociaż nie ma to wpływu na bezpieczeństwo użytkowania obiektu.

I co gdy, nie daj Boże, nie uda się zalegalizować budynku? Dom stał przecież tyle lat. Nikomu nie przeszkadzał i teraz trzeba go rozebrać tylko dlatego, że urzędnik popełnił przed laty błąd? Przecież to absurd.

Podobny problem występuje w wypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Art. 101 ustawy ?o samorządzie gminnym daje możliwość każdemu, czyj interes prawny został naruszony, zaskarżenia planu do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Chodzi o plany uchwalone po 27 maja 1990 r., czyli po wejściu w życie tej ustawy.

I jeśli się okaże, że w planie sprzed dziesięciu lat popełniono błędy, to eliminuje się go z obrotu prawnego. I znowu pojawia się pytanie: a co z inwestycjami zrealizowanymi na jego podstawie?

Uważam, że powinien być czas na skarżenie aktu oraz na stabilizację.

Pana zdaniem powinny być ograniczenia czasowe możliwości zaskarżenia planu ?i pozwoleń na budowę?

Tak. Muszą być ograniczenia czasowe na podważanie decyzji. Inaczej nigdy nie będzie stabilizacji obrotu prawnego.