Kupię, sprzedam bezpiecznie

Mieszkania tanieją – czytamy na czołówkach gazet. Sprzedając nieruchomość chcemy uzyskać jak najwyższa cenę. Ale też nie kwapimy się do ponoszenia w tym celu kosztów. Coraz częściej sprzedający chcą oszczędzić i piszą ogłoszenia wybierając ich najtańszą albo wręcz darmową formułę: „sprzedam bezpośrednio”.

Bezpośrednio, czyli bez pośrednika. Po co bowiem płacić prowizję? Ile wziąć za mieszkanie – każdy wie. Wystarczy zajrzeć w ogłoszenia gazetowe, na portale ogłoszeniowe, poszukać podobnych ofert i wystawić swoją – z podobną ceną, ale ciut wyższą, aby było co negocjować. Tak powstają ceny-marzenia, o których potem analitycy piszą, że dzielą je od cen transakcyjnych 20 i 30–procentowe różnice.

Wizyta u pośrednika redukuje te marzenia i często wywołuje frustracje, że on chce sprzedać nawet za tanio, aby tylko zarobić swoją prowizję. Znając ten psychologiczny mechanizm cenowych oczekiwań, pośrednik przyjmuje lokal do sprzedaży w cenie wymarzonej przez klienta z zastrzeżeniem, że czas oczekiwania na transakcję może być bardzo długi.

Wbrew obiegowym opiniom pośrednik nie kojarzy tylko stron transakcji. To przede wszystkim wykwalifikowany specjalista, który ma przygotować bezpieczną transakcję satysfakcjonującą dwie strony. I cały czas musi mieć świadomość, że dla wielu jego klientów jest to transakcja życia. Jeżeli okaże się nieudana – będzie pierwszym, którego obarczą za to odpowiedzialnością . Jak znaleźć profesjonalistę, który pomoże dobrze sprzedać, kupić lub wynająć nieruchomość?

Zawsze - czy sprzedajemy, czy kupujemy – wybierajmy pośrednika z licencją i ubezpieczeniem. Jeżeli w agencji na widocznym miejscu nie ma numeru licencji i polisy ubezpieczeniowej, to o nie zapytajmy. Bo to gwarancja minimum kwalifikacji i zabezpieczenia transakcji. Pamiętajmy, że pośrednik ma prawo zatrudniać osoby bez licencji, ale to nie one powinny zawierać umowę z klientem.

Dobrze, gdy pośrednik jest stowarzyszony w lokalnej organizacji pośredników. Ktoś go bowiem w środowisku profesjonalnym zna, korzysta tam ze szkoleń i wymiany informacji. A przede wszystkim pytajmy wśród znajomych – czy mogą nam kogoś polecić, kogoś kto już sprawdził się przy transakcji.

Warto wybrać pośrednika, który współpracuje z systemem MLS. Nasza oferta trafi wówczas do kilkuset agencji. Jeżeli zależy nam naprawdę na szybkiej sprzedaży – zawrzyjmy umowę na wyłączność. Pośrednik ma wówczas gwarancję wynagrodzenia, a klient - że jego oferta będzie prezentowana w pierwszej kolejności, promowana gdzie się da, a pośrednik zadba, aby oglądało ją jak najwięcej potencjalnych nabywców. I nie należy się dziwić, że pośrednik zbiera jak najwięcej informacji o nieruchomości, że potrzebne są mu różne dokumenty, zdjęcia itd. Jego uwaga skoncentruje się na uzyskaniu dobrej ceny w jak najkrótszym czasie, co ma niemałe znaczenie przy tendencji spadkowej cen.

A jak wybrać pośrednika, który ma nam znaleźć mieszkanie? W takim przypadku dla klienta liczy się jakość nieruchomości, czyli jej cechy użytkowe i to te, które klient uważa za zalety. Kupując też wybieramy pośrednika licencjonowanego, ubezpieczonego, zrzeszonego i – jeśli to możliwe - poleconego przez znajomych.

Dobry pośrednik to zarazem powiernik najbardziej poufnych danych swojego klienta: finansowych, rodzinnych, a nieraz i zdrowotnych. Sprzedajemy mieszkanie i kupujemy dwa bo się rozwodzimy, obliczamy wstępnie z pośrednikiem zdolność kredytową – ujawniamy więc swoje dochody, przynosimy zaświadczenia o zapłaconych podatkach – informując tym samym, że prowadzimy firmę, szukamy mieszkania z dobrym podjazdem dla wózka – bo mamy niepełnosprawne dziecko. Te informacje powierzamy pośrednikowi, a więc powinien być on osobą dyskretną, godną zaufania i nie karaną oczywiście, a to ostatnie jest warunkiem przy uzyskiwaniu licencji.

Zanim się jednak zgłosimy do agencji warto dokładnie określić, czego się szuka, gdzie i za ile. Im więcej wymagań zgłosimy tym łatwiej będzie dokonać transakcji. Jeżeli nie bardzo wiemy czego konkretnie szukamy np. nie ma wyraźnych preferencji co do dzielnicy to przynajmniej określmy te preferencje, które są jasne np. możliwa do zapłacenia cena. Chcemy zawrzeć bezpieczną transakcję, a więc kupić nieruchomość niezadłużoną, bez innych obciążeń jak zameldowani lokatorzy, czy jakieś służebności. Bez ukrytych wad i za umiarkowaną cenę. A więc powinniśmy wybrać fachowca, który to wszystko rzetelnie sprawdzi, a do tego potrzebna jest wiedza i doświadczenie.

Transakcje są coraz bardziej skomplikowane, tak jak i przepisy, które je regulują. Nie ma identycznych przedwstępnych umów w sytuacji, gdy zawarcie umowy ostatecznej zależy od kredytu, załatwienia spraw spadkowych, czy terminu oddania nowego mieszkania. Umowa przedwstępna to ta, którą przygotowuje pośrednik. Dobry pośrednik dopasowuje umowę do sytuacji kupującego i sprzedającego. Sprzedając mieszkanie też chcielibyśmy wiedzieć, czy grożą nam jakieś podatki z tego tytułu i wolimy takiej informacji nie zdobywać dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego.