Wspólnota o zmiennej osobowości

Wspólnoty mieszkaniowe istnieją już ponad 14 lat, ale wciąż trwa spór prawników o to, czy posiadają one zdolność prawną, czy mogą nabywać majątek i zaciągać zobowiązania na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli będących jej członkami. Życie wymusza uznanie wspólnoty mieszkaniowej za odrębny od właścicieli lokali podmiot prawa. W takim kierunku zmierza również orzecznictwo sądów.

Sąd Najwyższy przyjął w grudniu 2007 zasadę prawną według, której „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku” (III CZP 655/07). Wcześniej SN zajmował zmienne stanowisko w sprawie majątku wspólnoty. W 2004 r. stwierdził, że „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek” (III CK 55/04), następnie w 2006 r. zmienił zdanie i orzekł , że „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali” (III CZP 97/06).

Przyjęcie zasady prawnej przez SN wydawało się zakończeniem sporu na temat zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy w większości uznali orzeczenie SN za potwierdzenie faktu posiadania zdolności prawnej przez wspólnotę mieszkaniową (wspólnoty od dawna zawierają umowy np. kredytowe). Natomiast w środowisku teoretyków prawa cywilnego wciąż silne jest stronnictwo odmawiające wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej. Przykładem zdecydowanej postawy przedstawicieli tej grupy jest analiza Macieja Gutowskiego „Problematyka zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej” zamieszczona w zeszycie 2/2009 „Państwa i Prawa”. Autor kończy wywód takim wnioskiem: Lepszym rozwiązaniem jest odmowa uznania wspólnoty mieszkaniowej za podmiot prawa cywilnego. Interesy wspólnoty są tożsame z interesami jej członków, a zatem nie istnieje potrzeba podmiotowego wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej, gdyż korzystniejsze jest przyjęcie, że działa ona mocą zdolności prawnej jej członków. Więcej argumentów przemawia za tym, że wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości.

Według autora nie można przyznać wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej, gdyż jej interesów nie można oddzielić od interesów poszczególnych właścicieli lokali. Z perspektywy życiowego doświadczenia polemika z takim stanowiskiem nie jest trudna, bowiem interesy kolektywne najczęściej są inne niż interesy jednostki. Jednak także analiza zapisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) [/link] dostarcza argumentów na rzecz obalenia tego wniosku.

[srodtytul]Po co komu przepisy o wspólnocie[/srodtytul]

Autor zakłada, że skoro wszyscy właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, to wszystkie sprawy związane z zarządem tą nieruchomością są ich sprawami, a nie jakiegoś dodatkowego bytu – wspólnoty mieszkaniowej. Założenie takie prowadzi do uznania wspólnoty mieszkaniowej za formę współwłasności uregulowaną przepisami kodeksu cywilnego. Wprawdzie tzw. „małe” wspólnoty mieszkaniowe czyli do siedmiu lokali podlegają regulacjom kodeksy cywilnego, jednak w przypadku „dużych” wspólnot (zdecydowana większość) ustawodawca wyraźnie i zdecydowanie oddzielił współwłasność nieruchomości wspólnej od współwłasności za zasadach kodeksu cywilnego. Ustawa o własności lokali jest bowiem ustawą szczególną ([i]lex specialis[/i]) wobec kodeksu cywilnego. Wynika to wyraźnie z art. 1 ust. 2 tego pierwszego aktu. Zgodnie z rzymską zasadą prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólniejszym ([i]lex specialis derogat legi generali[/i]). Można zatem przyjąć, że celem uchwalenia prawa szczegółowego - ustawy o własności lokali, było stworzenie odrębnej instytucji prawa cywilnego jaką jest zarząd nieruchomością wspólną w formie wspólnoty mieszkaniowej.

Różnice między regulacjami kodeksowymi a ustawą o własności lokali są zasadnicze. Podstawową jest sposób podejmowania decyzji. Kodeks cywilny przewiduje, że decydując o rozporządzaniu rzeczą wspólną oraz w sprawach przekraczających zwykły zarząd wszyscy współwłaściciele muszą przyjąć jednolite stanowisko (w razie braku zgody rozstrzygnięcie należy do sądu). Ustawa o własności lokali w takich samych sprawach przewiduje, że współwłaściciele decydują większością głosów. Złamana jest więc kodeksowa zasada jednomyślności współwłaścicieli.

[srodtytul]Jednostka kontra kolektyw[/srodtytul]

Jednomyślność współwłaścicieli spełnia rolę decyzji zbiorowego właściciela. Skoro ustawodawca dopuszcza, by najważniejsze decyzje we wspólnocie mieszkaniowej były podejmowane nie przez wszystkich współwłaścicieli łącznie (jako jednego zbiorowego właściciela), to oznacza, że ustawodawca przewidział możliwy konflikt interesów między właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową i zdecydował, że podejmowanie decyzji większością głosów uchroni wspólnotę przed paraliżem decyzyjnym. Ustawodawca zadbał o interes jednostki poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej do sądu.

Konstrukcja współwłasności nieruchomości wspólnej zorganizowana w formie wspólnoty mieszkaniowej zakłada, iż współwłaściciel nieruchomości wspólnej może stać się zobowiązany lub może nabyć prawo wbrew swojej woli – w przypadku, gdy zostanie podjęta uchwała wbrew jego woli. We współwłasności na zasadach kodeksu cywilnego takie zdarzenie jest niedopuszczalne, chyba że przez postanowienie sądu.O tożsamości interesów wspólnoty i właścicieli lokali trudno mówić także z innego względu. Konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej zakłada przenikanie się praw własności do lokali i wynikających z nich praw współwłasności nieruchomości wspólnej. Korzystanie z prawa własności lokalu może stać w konflikcie z zarządem nieruchomością wspólną. Pamiętam pytanie czytelnika „Rzeczpospolitej” o to, czy może w przypadku sprzedaży mieszkania odebrać środki zgromadzone na funduszu remontowym - przykłady można mnożyć. Podobnie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną może naruszać prawo własności do lokalu. Interesy członków wspólnoty mieszkaniowej nie są zatem tożsame z interesami wspólnoty, skoro każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej posiada odrębne, indywidualne prawo własności do lokalu, z którego wynikają odrębne interesy, często sprzeczne ze wspólnotowymi.Ustawodawca słusznie przewidział, że we wspólnocie może codziennie dochodzić do konfliktu interesów (życie potwierdza, że dochodzi). Dlatego w ustawie o własności lokali wprowadził złagodzone w stosunku do kodeksowych zasady podejmowania decyzji. Można powiedzieć, że prawna konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej zakłada w swej istocie codzienne spotkania i zderzenia interesów indywidualnych i grupowych. Twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa nie może mieć żadnych własnych interesów odrębnych od interesów właścicieli lokali wydaje się trudne do udowodnienia w świetle przepisów ustawy o własności lokali.

[srodtytul]Bliżej jej do spółki[/srodtytul]

Rezygnacja z zasady jednomyślnej zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd wszystkich podmiotów tworzących podmiot kolektywny czyni wspólnotę mieszkaniową bliższą spółkom prawa handlowego niż np. spółce cywilnej, do której często bywa porównywana wspólnota mieszkaniowa. W spółce cywilnej lub jawnej, wszyscy wspólnicy muszą wyrazić zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego uprawnione jest stwierdzenie, że spółki te działają mocą zdolności prawnej jej członków.

Brak osobowości prawnej nie oznacza automatycznie braku zdolności do odrębności organizacyjnej. Tzw. osobowość ustawowa (jednostka organizacyjna nie posiadająca zdolności prawnej) pozwala na organizacyjne wyodrębnienie się podmiotu.

Przeciwnicy poglądu o zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej argumentują, że nie jest to struktura zorganizowana, a zarząd przewidziany w ustawie o własności lokali nie jest organem obligatoryjnym. Właściciele mogą go powołać, ale nie muszą (wtedy, gdy powierzą zarząd licencjonowanemu zarządcy). Nie jest to argument przekonujący, gdyż wspólnota mieszkaniowa licząca więcej niż siedem lokali, musi być strukturą zorganizowaną, nawet jeśli zdecyduje się nie powoływać zarządu. Wymusza to prawo, które nakazuje wspólnocie wybranie określonej formy reprezentacji (zarząd lub zarządca albo inny rodzaj określony w umowie o sposobie zarządu), ale również życie – bez zarządu czy zarządcy wspólnota po prostu nie może skutecznie funkcjonować.

Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą na tyle dużą jak również inną od współwłasności, że należy określić sposób jej reprezentacji i organ lub osobę uprawnioną do czynności zwykłego zarządu zamiast bezpośrednio współwłaścicieli. To, że ustawodawca nie narzucił struktury organizacji wspólnoty mieszkaniowej nie znaczy, że dopuścił brak takiej struktury. [srodtytul]Bez zdolności - bez praw[/srodtytul]

Stanowisko części prawników o braku samodzielnej zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej doprowadziło w przeszłości do niekorzystnych w skutkach orzeczeń sądowych. Wyrok SN z 23 września 2004 (III CZP 48/04), który odmawiał Wspólnocie mieszkaniowej prawa do dochodzenia odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości wspólnej od sprzedającego (chyba że właściciele lokali przelali na nią te roszczenia) poważnie utrudniał skuteczne dochodzenie roszczeń za usterki w nowych budynkach. Nawet gdy wspólnocie mieszkaniowej udawało się uzyskać cesję praw do roszczeń od większości właścicieli lokali, to wartość roszczenia obliczana była jako część procentowa praw wynikających z przekazanych cesji. W uproszczeniu: gdy wspólnota otrzymała prawo dochodzenia roszczeń od 60 proc. właścicieli lokali, to może skarżyć dewelopera o 60 proc. wartości np. uszkodzonego dachu. Sąd Najwyższy koryguje jednak swoje stanowisko. W październiku 2008 podjął uchwałę, w której stwierdził, że w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, pozwaną powinna być wspólnota mieszkaniowa a nie wszyscy właściciele lokali (III CZP 91/08).

Opinię o braku odrębności prawnej wspólnoty mieszkaniowej od jej członków wykorzystywały firmy ubezpieczeniowe odmawiając członkom wspólnot wypłaty odszkodowania z polisy OC wspólnoty dowodząc, że poszkodowani sami sobie wyrządzili szkodę. Sąd Najwyższy zajął w tej sprawie stanowisko zgodne z interesami poszkodowanych. Orzekł, że członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 k.c. w sytuacji, w której za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomością wspólną (III CZP 5/06). Jest to wyraźny przykład na konflikt interesów wspólnoty mieszkaniowej i jej członków, jak chyba również na odrębność podmiotową wspólnoty mieszkaniowej od właścicieli lokali.