Rynek pod jednym dachem

W wielu miastach Polski słychać głosy niezadowolenia przedsiębiorców najmujących lokale w galeriach handlowych, którzy stosowane wobec nich warunki najmu uważają za krzywdzące.

Umowy te mieszczą się zazwyczaj w granicach cywilistycznej swobody kontraktowania. Postawić można jednak pytanie o inne niż cywilnoprawne kryteria oceny ich legalności.

Zapewnieniu uczciwości w relacjach gospodarczych służą różnorodne instrumenty prawne, w tym przewidziane przez [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=185138]ustawę z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów[/link]. Ustawa ta określa zasady działania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Urząd). Formy udzielanej przez Urząd ochrony – decyzje w sprawie: porozumień naruszających konkurencję; nadużywania pozycji dominującej; koncentracji przedsiębiorców – wymagają każdorazowo określenia tzw. rynku właściwego (relewantnego). Wydanie przez Urząd decyzji jest możliwe tylko wtedy, gdy kontrolowane działania wywierają lub mogą wywrzeć wpływ na przestrzeń gospodarczą wyróżnioną na podstawie istotnych cech wspólnych.

[srodtytul]Skąd ta zmiana[/srodtytul]

Zgodnie z definicją ustawową „rynek właściwy” to rynek towarów lub usług, które ze względu na ich przeznaczenie, cenę oraz właściwości, w tym jakość, są uznawane przez ich nabywców za substytuty. Definicja ta pozostawia Urzędowi spory luz decyzyjny w sferze fundamentalnej dla stosowania lub odmowy stosowania ustawy. Węższe lub szersze określenie rynku właściwego powoduje, iż Urząd podejmuje lub odmawia podjęcia działań służących ochronie konkurencji i konsumentów. Dla uczestników rynku fundamentalnego znaczenia nabiera kwestia stabilności ocen Urzędu odnośnie do określenia granic rynku właściwego. Problem ten ujawnił się m.in. na tle spraw dotyczących galerii handlowych.

W dotychczasowym orzecznictwie Urząd przyjmował, iż rynek wynajmu powierzchni użytkowych w galeriach handlowych stanowi odrębny przedmiotowo rynek (decyzje prezesa UOKiK z 9 lutego 2005 r., RBG-6/2005, z 12 lipca 2010 r., nr DKK-64/10). W ostatnim czasie zetknąć się jednak można z rozstrzygnięciami, w których zakwestionował – bez bliższego uzasadnienia – istnienie tak określonego rynku (pismo z 14 października 2010 r. nr RKR-412-34/10/MS-1/10). Wedle prezentowanego obecnie poglądu substytutem lokalu użytkowego wynajmowanego w galerii handlowej jest każdy inny lokal użytkowy.

[srodtytul]Różnorodność pod jednym dachem[/srodtytul]

Z poglądem tym trudno się zgodzić. Lokale użytkowe reprezentują obecnie bardzo zróżnicowany katalog. Koncentrując się na sprzedaży detalicznej, łatwo zauważyć, iż współcześnie istnieje wiele form (miejsc) jej prowadzenia. Wyróżnić można przykładowo: sklep osiedlowy, sklep w alejce handlowej, delikatesy, dyskont, dom handlowy, supermarket, hipermarket oraz galerię handlową. Podział ten nie jest wyczerpujący. Wśród samych galerii handlowych wyróżnia się co najmniej trzy podkategorie zwane generacjami.

Porównanie poszczególnych form sprzedaży prowadzi do wniosku, iż galerie handlowe wykazują istotne cechy swoiste. Współczesne galerie to wielkopowierzchniowe centra handlowe (powyżej 2000 mkw.), obejmujące co najmniej jeden hipermarket spożywczy, kilkadziesiąt mniejszych sklepów i punktów usługowych, parking dla klientów, a także zaplecze gastronomiczne i rozrywkowe.

Analiza preferencji konsumentów wskazuje, iż galerie handlowe stanowią obecnie – przynajmniej w miastach – podstawowe miejsce dokonywania zakupów. Stają się także sposobem spędzania wolnego czasu. Galeria handlowa daje konsumentom poczucie bezpieczeństwa (parking, ochrona, monitoring) oraz komfortu (szatnie, toalety, ekskluzywny wystrój). Jest miejscem spędzania wolnego czasu (restauracje, kawiarnie, kino, fitness club, Internet radiowy), korzystania z usług (fryzjer, krawiec itp.) oraz dokonania zakupów o szerokim profilu (artykuły spożywcze, przemysłowe, codzienne oraz luksusowe). Żadna inna forma prowadzenia działalności gospodarczej nie spełnia tylu oczekiwań konsumentów.

Galeria handlowa lokuje głównych najemców (np. sieci odzieżowe) obok najemców drobniejszych, co zapewnia im wzajemne korzyści ze swej obecności. Zachowanie różnorodności „pod jednym dachem” jest celowym zabiegiem właścicieli galerii handlowych. To samo dotyczy prowadzonej przez nich polityki reklamowej nakierowanej na promowanie galerii jako całości, bez faworyzowania poszczególnych najemców. Klienci postrzegają przedsiębiorców funkcjonujących w galerii jako część większej całości. Dochodzi do sprzężenia polegającego na tym, iż galeria korzysta z prestiżu ulokowanych w niej najemców, najemcy zaś korzystają z pozytywnego wizerunku galerii.