Hipoteka po zmianach

Tylko jeden model hipoteki umownej, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności oraz m.in. dowolność waluty hipoteki i nową instytucję administratora hipoteki wprowadziła, obowiązująca od 20 lutego, znowelizowana 26 czerwca 2009 r. ustawa o księgach wieczystych i hipotece (DzU nr 131, poz. 1075). Zmiany te wynikają z potrzeb gospodarczych, gdyż dotychczasowa akcesoryjność hipoteki, czyli ścisłe powiązanie wierzytelności z zabezpieczającą ją hipoteką, ograniczała zastosowanie hipoteki w obrocie.

Nowe rozwiązania, poza zerwaniem z akcesoryjnością hipoteki, odstąpiły od systemu posuwania się hipotek jako nadmiernie ograniczającą zdolność kredytową właściciela nieruchomości. Zaspokojeniu rosnących potrzeb służy możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a więc umieszczania hipoteki na miejscu wygasłej bądź przeniesionej. Zgodnie z dodanym art. 101

4

w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Stanie się ono dobrem, którym może dysponować z ograniczeniem z art. 101

6

tej ustawy: zobowiązanie do nierozporządzania nim jest niedopuszczalne. To słuszne rozwiązanie ma zapobiec posuwaniu się hipotek naprzód.

Nowością jest także art. 68

2

, zgodnie z którym w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki.

Administratorem może być albo jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Oznacza to, iż powstała regulacja umożliwiająca wyspecjalizowanie się nowej profesji: administratora hipoteki.

Czy powstanie nowy zawód bądź nowa specjalizacja działających na rynku osób prawnych? Wydaje się to bardzo prawdopodobne, gdyż już samo odczytywanie treści ksiąg wieczystych okaże się zawiłe.

Zmienione 2 lutego 2011 r. rozporządzenie ministra sprawiedliwości o zakładaniu i prowadzeniu ksiąg w systemie informatycznym reguluje wprowadzenie nowego modelu hipoteki opartej na konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej, możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności i podziału takiej hipoteki, ustanawianie administratora, ujawnianie umownego podziału hipoteki w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu, uregulowanie skutków przelewu jednej z kilku wierzytelności zabezpieczonych hipoteką oraz rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W księgach wieczystych nie będzie się ujawniać terminu spłaty kredytu oraz wysokości oprocentowania. Natomiast w dziale IV pojawi się dodatkowa rubryka 4.4. „Treść wpisu", w której wpisuje się dane dotyczące wierzyciela hipotecznego lub dane dotyczące administratora hipoteki.

Nowością jest też rubryka 4.8., w której wpisuje się uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym ze wskazaniem numeru hipoteki, której miejsca uprawnienie dotyczy.

Osoby przeglądające księgi wieczyste mogą mieć kłopoty z rozszyfrowaniem wpisów, ponieważ nie będą one czytelne.

Hipoteki wpisywane pod kolejnymi numerami porządkowymi nadawanymi automatycznie, nie będą bowiem odzwierciedlały rzeczywistej kolejności hipotek. Aby taką kolejność ustalić, trzeba będzie wnikliwie przeanalizować wszystkie wpisy aktualne i wykreślone, sprawdzić daty wpływu wniosków o ich dokonanie, jak również dokładnie przeanalizować wpisy dotyczące uprawnień do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Tylko z tych wpisów będzie można ustalić, której hipotece jakie pierwszeństwo przysługuje, gdyż wpisy te zawierać będą numery, pod którymi zostały wpisane wszystkie hipoteki: aktualne, ale także wykreślone. Na miejsce bowiem wykreślonej spod nr 1 hipoteki z pierwszeństwem przed pozostałymi, może zostać wpisana kolejna, ale będzie ona ujawniona na końcu, po wszystkich tych hipotekach, które – choć ujawnione przed nią – będą posiadały dalsze pierwszeństwo.

Dla banków i komorników oznacza to zwiększenie obowiązków, gdyż analizy treści ksiąg wieczystych będą musiały być wnikliwsze z powodu bardziej złożonej niż dotąd treści działu IV księgi wieczystej.

Zmiany ustawy są korzystne dla obrotu gospodarczego, choć zawiłość korzystania z przyjętych rozwiązań i odczytywanie treści ksiąg będzie wymagało korzystania z profesjonalnych pełnomocników zdecydowanie częściej niż dotychczas.

Autorka jest  doktorantką KUL

Zobacz:

» Nieruchomości » Księgi wieczyste i hipoteka