Nowa hipoteka zmienia egzekucję z nieruchomości

Zmiany w przepisach egzekucyjnych związane z wprowadzeniem tzw. nowej hipoteki zasadniczo ocenić należy pozytywnie. Istnieją podstawy do twierdzenia, iż egzekucja z nieruchomości obciążonej nową hipoteką będzie przebiegała sprawniej, bo również dłużnikowi będzie zależało na jej szybkim zakończeniu.

Dzisiaj przyjrzymy się bliżej wybranym nowym rozwiązaniom w postępowaniu egzekucyjnym, które zostały wprowadzone przy okazji ustanowienia konstrukcji nowej hipoteki.

Doprecyzowania

Nadanie nowego brzmienia art. 930 § 3 kodeksu postępowania cywilnego (wszystkie wymieniane tu przepisy odnoszą się do k.p.c.) doprecyzowało sytuację hipoteki przymusowej wpisanej po zajęciu nieruchomości, aprobując tym samym dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała SN z 7 grudnia 2006r. III CZP 108/06 OSNC 2007/9/134). Nowa regulacja to dobry krok w kierunku ułatwienia sporządzania planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, ale również w dążeniu do większej jasności prawa, tak ważnej dla uczestników postępowania egzekucyjnego. Z tej to przyczyny za przydatne praktycznie uznać należy ustawowe przesądzenie w art. 930 § 3 zd. 2, że "w razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie". Przepis ten jest słuszny także z tego powodu, że ten, kto ponosi trudy prowadzenia egzekucji, tj. wierzyciel egzekwujący, nie powinien tracić pierwszeństwa swojego zaspokojenia na rzecz osób, które po zajęciu nieruchomości uzyskały hipotekę przymusową.

Pozytywnie należy również ocenić nową redakcję art. 1036. Dotychczasowa konstrukcja tego przepisu oparta na jednym niezwykle długim zdaniu złożonym była niejasna, gdyż utrudniała ustalenie, do której kategorii wierzycieli odnosiły się przewidziane w tym przepisie obowiązki. Rozbicie poprzedniej regulacji na dwa paragrafy, z których pierwszy składa się z czterech punktów, przynosi niewątpliwie rozwianie wątpliwości interpretacyjnych, jakie się dotąd nasuwały. Szkoda jednak, że ustawodawca w § 2 art. 1036 nie wprowadził zapisu ułatwiającego pracę organom egzekucyjnym (o czym niżej).

Dawniej i obecnie

Kolejną istotną nowością jest treść art. 1025 § 3. Wynika ono niewątpliwie z charakteru nowej hipoteki, która może też zabezpieczać odsetki umowne o zmiennej stopie oprocentowania.

Dzięki temu przepisowi nowa hipoteka staje się jeszcze pewniejszym sposobem zabezpieczenia w egzekucji z nieruchomości. Ustawodawca przyjął bowiem, że z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości w równym stopniu z należnością zabezpieczoną hipoteką zaspokojeniu ulegają wszystkie roszczenia o świadczenia uboczne, tj. odsetki i koszty postępowania. Dotychczasowy stan prawny przewidywał zrównanie należności ubocznych z pierwszeństwem należności zabezpieczonej hipotecznie w ograniczonym zakresie, tj. w odniesieniu do odsetek od ustanowionej hipoteki ograniczony był jego okres do ostatnich dwóch lat przed przysądzeniem własności, zaś w zakresie kosztów postępowania do wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału. Pozostałe odsetki i koszty dotychczas zaspokajane były w kategorii 10, czyli po kategorii należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję.

Zmiana ta skutkuje tym, że wierzyciele egzekwujący, kierując do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, na której ustanowiona jest nowa hipoteka, powinni przewidywać, że poza poniesionymi przez nich kosztami egzekucyjnymi, które należą do kategorii 1 (art. 1025 § 1 pkt. 1), przysługująca im wierzytelność zostanie zaspokojona dopiero po zaspokojeniu wierzytelności zabezpieczonej nową hipoteką. Tzw. suma hipoteki (art. 68 ust. 2 i 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej ustawa) widniejąca w księdze wieczystej nieruchomości, która nie została jeszcze zajęta w toku egzekucji, może więc stanowić ostrzeżenie dla wierzyciela egzekwującego i tym samym być pomocna przy rozważaniu przez niego wskazywania komornikowi sposobu egzekucji.

Z drugiej jednak strony przy dużej sumie, którą zabezpieczać będzie nowa hipoteka, żadna ze stron postępowania egzekucyjnego (czytaj dłużnik) nie będzie zainteresowana w przedłużaniu postępowania egzekucyjnego. Skoro wierzyciel nowej hipoteki wpisanej przed zajęciem może oczekiwać zaspokojenia należności ubocznych w pełni, to przedłużanie przez dłużnika egzekucji może nic mu nie dać. Zakładane w strategii działania nierzetelnego dłużnika efekty wydłużenia egzekucji z nieruchomości mogą być bowiem w całości skonsumowane przez wierzyciela hipotecznego na zaspokojenie przysługujących mu należności ubocznych. Tym samym dłużnik, chcąc zaspokoić jak największą liczbę wierzycieli egzekwujących, powinien poprzez współpracę z organami egzekucyjnymi dążyć do tego, aby kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości w jak najmniejszym stopniu pomniejszały należności uboczne przypadające wierzycielowi hipotecznemu.

Dodając, zobowiązano

Korzystną dla wierzycieli hipotecznych zmianę art. 1025 § 3 powiązano z nałożeniem na nich obowiązku udowodnienia istnienia wierzytelności hipotecznej tytułem wykonawczym. Zostało to dokonane w art. 1036 § 2. Ustawodawca, rezygnując z obowiązującego dotąd domniemania istnienia zabezpieczonej hipotecznie wierzytelności, słusznie "zaktywizował" wierzycieli. Domniemanie to nastręczało jedynie pracy sądom, mogło przecież być tak, że mimo iż hipoteka nadal jest wpisana do księgi wieczystej, została ona de facto spłacona i z tego względu nie powinna być uwzględniana w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Dotychczasowa praktyka wyglądała tak, że sąd, chcąc uniknąć składania słusznych zarzutów do planu podziału, zazwyczaj zwracał się do wierzycieli hipotecznych o informację, czy ich hipoteka została spłacona, czy też nie. Jeśli wierzyciel nie odpisał, to sąd nie mógł pominąć wpisanej wierzytelności hipotecznej, gdyż chroniła ją rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy). Brak takiej ostrożności sądu mógł powodować konieczność zmiany planu podziału i skutkować niezadowoleniem stron postępowania egzekucyjnego. Z drugiej jednak strony brak dla tej praktyki przepisów ustawowych też nie dodawał przejrzystości działaniom sądu, rodząc – podkreślmy – niesłuszne podejrzenia o przedłużanie postępowania.

Dobrze, że tę kwestię ustawodawca uregulował, szkoda jednak, że nie rozwiązuje ona w całości problematyki czynności podejmowanych przez organy egzekucyjne przy pracach nad planem podziału. Zgodnie bowiem z omawianym art. 1036 § 2 "jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się na rachunku depozytowym sądu".

Na tle tego przepisu pojawia się zatem podstawowe pytanie: czy organ egzekucyjny powinien wezwać do przedłożenia tytułu wykonawczego opieszałego wierzyciela hipotecznego, czy też jedynie czekać na jego przedstawienie, a jeśli tak, to jak długo? Przyszła praktyka orzecznicza powinna odpowiedzieć na ten podnoszony problem.

W wypadku, gdyby orzecznictwo opowiadało się za aktywnością organu egzekucyjnego, zgłosić należy kolejne wątpliwości co do wprowadzonej regulacji. Powstaje bowiem pytanie, czy zobowiązanie do przedłożenia tego tytułu powinien do wierzyciela hipotecznego skierować komornik, który sporządza projekt planu podziału, czy też sąd, który "w razie potrzeby" może wprowadzić do planu zmiany i uzupełnienia przed jego zatwierdzeniem (art. 1035 zd. 2)? Nadto o ile z art. 1036 § 2 można by było pokusić się o wskazanie rygoru braku odpowiedzi – tj. rygor "pozostawienia należności na rachunku depozytowym sądu", o tyle trudno jest wskazać, jaki termin powinien być zakreślony wierzycielowi? Mając jednak na uwadze podany wyżej możliwy rygor – z pewnością należałoby się opowiedzieć przeciwko dopuszczalności przywrócenia terminu do przedłożenia tytułu wykonawczego wierzycielowi hipotecznemu. Na przeszkodzie stoi bowiem art. 168 § 2, który stanowi, iż "przywrócenie nie jest dopuszczalne, jeżeli uchybienie terminu nie pociąga za sobą ujemnych dla strony skutków procesowych". W tym wypadku wierzycielowi przysługuje prostszy sposób na usunięcie negatywnego skutku uchybienia terminu, tj. żądanie wypłacenia sumy z rachunku depozytowego i dlatego ewentualny wniosek o przywrócenie terminu podlegałby odrzuceniu (art. 171 w zw. z art. 168 § 2).

Niezależnie od przyjętego w przyszłości oczekiwanego modelu zachowania organu egzekucyjnego należy żałować, że w przepisie art. 1036 § 2 nie wskazano okresu, na jak długo kwota wierzytelności hipotecznej będzie przechowywana na rachunku depozytowym sądu, tak jak zostało to uczynione przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji z wynagrodzenia za pracę (art. 1032 § 2). Mobilizowałoby to wierzycieli, którzy są opieszali w pozyskiwaniu tytułu wykonawczego wymaganego przez ustawę, a jednocześnie ułatwiałoby to zaspokojenie innym wierzycielom, którzy nie zostali zaspokojeni z sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

Efekty w przyszłości

Wprowadzone do postępowania egzekucyjnego wraz ze stworzeniem konstrukcji nowej hipoteki zmiany, z uwagi na przepis intertemporalny, będą miały zastosowanie dopiero do postępowań egzekucyjnych wszczętych po 20 lutego 2011 r. Na całościową ocenę przyjętych rozwiązań trzeba więc będzie poczekać. Szkoda jednak, że zabrakło ustawodawcy tak potrzebnej precyzji, gdy chodzi o uregulowanie obowiązków stron postępowania oraz organów egzekucyjnych. Jedynie bowiem stworzenie jasnych obowiązków daje wiedzę, do kogo kierować swoje oczekiwania co do przebiegu egzekucji.

Ale przecież nie musi to koniecznie oznaczać rewizji granic.

Obaj doskonale wiemy, że tu chodzi o dwie zupełnie inne płaszczyzny: granice państwa oraz patrzenie na jakiś teren jako na swój. Szkoda, że niektórzy nasi politycy mało precyzyjnie, a często wręcz zamiennie, operują tymi pojęciami.