Jak zmienia się rynek nieruchomości - mówi Paweł Dębowski z kancelarii Salans

Czy jest pan pracoholikiem?

PAWEŁ DĘBOWSKI:

Gdyby zapytała pani mojej żony, odpowiedziałaby pewnie, że tak. Ja uważam, że nie, choć wydaje mi się, że czasami sam siebie oszukuję.

Jeżeli chodzi o święta i weekendy, to jest pan na ogół w pracy czy w domu?

Rodzina jest dla mnie bardzo ważna, więc w domu. Czyli nie jestem pracoholikiem, no może trochę.

Panuje powszechne przekonanie, że w dużych kancelariach prawnych pracuje się 24 godziny na dobę. To prawda?

To kwestia organizacji pracy, zarządzania zespołem, jego wielkości. Ale uczciwie mogę powiedzieć, że 12 godzin to norma. Wspólnicy często pracują więcej niż młodzi prawnicy, bo należy do nich także administracja oraz dbanie o dopływ zleceń do kancelarii. Najtrudniejsze nie jest nawet to, ile pracujemy, ale to, że mamy pracę w ruchu ciągłym. Jeśli klient nas potrzebuje, to jesteśmy dla niego w każdej chwili. Najgorzej jest z urlopami. Gdy dochodzi do dużej transakcji, jak ostatnio na ponad 100 mln euro, a biorę w niej udział, to nie mogę, ot tak, na dwa tygodnie wyjechać. Ostatnio próbowałem być tydzień na urlopie i nie bardzo to wyszło.

Praca w takiej kancelarii jak Salans to praca w zespole?

Zdecydowanie tak. W wypadku dużych transakcji, jak np. sprzedaż ośmiu – dziesięciu budynków, prawnik w pojedynkę nie dałby rady. Poza tym klienci oczekują wysoce specjalistycznej porady, a nikt nie zna się dobrze na wszystkim.

Dlatego gdy przechodził pan z jednej kancelarii do drugiej, to zawsze z zespołem.

Tak, bo jak się wspólnie pracuje wiele lat, to ludzie docierają się, pracują jak jedna dobrze naoliwiona maszyna. Poza tym to także kwestia zaufania wzajemnego pomiędzy członkami zespołu. Myślę, że stworzyłem zespół, w którym ludzie nie tylko ze sobą pracują, ale się lubią, mają do siebie zaufanie. Są wobec siebie lojalni. To jest dla mnie bardzo ważne.

Jak długo powinno się pracować w jednym miejscu?

Tak długo, jak się da. Te moje przejścia z jednej kancelarii do drugiej nie były wcale z tego powodu, że popracowałem w jednym miejscu przez kilka lat i czas najwyższy było pomyśleć o zmianie. W CMS Cameron McKenna pracowałem dziesięć lat, w pewnym momencie jednak praca w tej kancelarii przestała umożliwiać mi realizację moich planów dotyczących wejścia na inny rynek transakcyjny. Z kolei lata w Clifford Chance umożliwiły mi zbudowanie wspaniałego zespołu i pozyskanie klienteli instytucjonalnej. Przejście do Salansa zaś dało mi pierwszy raz w życiu naprawdę poczucie własności firmy, w której jestem wspólnikiem. Poza tym to najlepsze miejsce w Europie dla praktyki nieruchomościowej.

Nie lubi pan anonimowości?

Nie, nie lubię. Jestem trochę rebeliantem, jeżeli oczywiście można tak powiedzieć o facecie, który chodzi w garniturze.

Pierwsze wyzwanie?

To były lata 90. Pracowałem w firmie Arthur Andersen, zajmowałem się podatkami. Moja firma obsługiwała prywatyzację Wedla, wtedy Zakładów 22 Lipca d. E. Wedel. Poproszono mnie, żebym zajął się analizą prawną nieruchomości należących do tego przedsiębiorstwa. Poznałem wtedy doradców prawnych z Londynu. Po raz pierwszy zobaczyłem prawników obsługujących wielomilionowe transakcje handlowe. W tamtych latach w Polsce była to absolutna nowość. Spodobało mi się to.

I tak zaczęła się moja przygoda z nieruchomościami. Zacząłem doradzać deweloperom w kwestiach planistycznych, budowlanych, nabywania nieruchomości, uzyskiwania zezwoleń. Robię to do dziś. Z niektórymi moimi klientami współpracuję już 20 lat.

Czy rynek nieruchomości zmienił się przez te 20 lat?

Tak, bardzo. To są zupełnie dwa różne rynki. Polski rynek w latach 90. był rynkiem deweloperskim, i to niezbyt dużym. Byliśmy wtedy krajem mało znanym, postrzeganym trochę jak Dziki Zachód, tacy też byli niektórzy gracze na tym rynku, niczym pionierzy. Jako pierwszy profesjonalny deweloper pojawił się Golub & Co z Chicago. To właśnie Golub wybudował jeden z pierwszych biurowców klasy A w Warszawie. Do dziś pamiętam wzór umowy, który ich przedstawiciele przywieźli do Polski. Doradzaliśmy wtedy jako Nabbro Nathanson firmie PricewaterhouseCoopers, która chciała wynająć lokal w biurowcu wybudowanym przez Golub & Co. Przeczytałem umowę i zadzwoniłem do tego dewelopera z pytaniem, jaki jest numer telefonu do naczelnika straży pożarnej w Chicago. Spytał mnie, po co mi ten numer. Odpowiedziałem, że umowa przewiduje, że jeżeli mój klient będzie chciał dokonać zmian w budynku, np. po swojemu zaaranżować rozkład wnętrz, musi dostać zgodę szefa straży pożarnej z Chicago. Oczywiście była to pomyłka, potraktowałem to jako dobry żart. Ale pokazuje ona, jakie wtedy były czasy.

Znakomita większość wzorów umów najmu czy sprzedaży, na podstawie których tworzyła się praktyka obrotu, pochodziła z USA albo Wielkiej Brytanii. Nieprzypadkowo. Pierwsze firmy prawnicze, księgowe, audytorskie, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pochodziły właśnie stamtąd. Przywoziły one swoje wzory umów, które nijak się miały do polskich realiów, trzeba było najpierw zrozumieć ich sens, a potem przełożyć na polskie realia i napisać. Później pojawili się profesjonalni zinstytucjonalizowani deweloperzy. Wielu z nich do dziś aktywnie działa na rynku.

Z biegiem czasu Polska zaczęła być postrzegana przez inwestorów jako ciekawy, duży rynek rozwijający się, stabilny politycznie i oferujący atrakcyjne stopy zwrotu. Pod koniec lat 90. to postrzeganie Polski w połączeniu z faktem, że powstała już jakaś masa krytyczna biurowców, magazynów, centrów handlowych, spowodowało, że mógł narodzić się rynek inwestycyjny, na którym firmy private equity, fundusze i inni gracze mogli zacząć nabywać gotowe nieruchomości. Gdybym miał się założyć, jaka była pierwsza transakcja o charakterze inwestycyjnym, to strzeliłbym, że park magazynowy Warsaw Industrial Center, który kupił ProLogis. Rynek rozkwitł na dobre.

A jak jest teraz? Widać w Polsce kryzys?

Tak, ale jest znacznie lepiej niż w innych krajach europejskich. Nadal banki kredytują nabycie nieruchomości, wprawdzie w dużo mniejszym stopniu aniżeli przed upadkiem Lehmana, ale kredytują. Dużo trudniej jest uzyskać kredyt na działalność budowlaną. W tej kwestii nasz rynek przypomina trochę ten z lat 90. Oczywiście są deweloperzy, którzy mają dużo kapitału własnego i silną pozycję na rynku i banki zawsze dadzą im kredyt. Mamy też inwestorów, którzy finansują się sami. Dotyczy to jednak tylko największych graczy.

Doczekaliśmy się jednak czasów, że inwestorzy jednym tchem mówią, że planują nabycie nieruchomości w Londynie, Warszawie i Paryżu, właśnie w takiej, a nie innej kolejności! Kilka lat temu to było nie do pomyślenia. Oczywiście nie ma co czynić porównań z Londynem lub Paryżem. Tam rynki są większe, płynność aktywów również. Ale ta mniejsza płynność aktywów jest rekompensowana u nas lepszą ceną. Dlatego jestem optymistą.

Kilka lat temu mówił mi pan, że jednym z głównych zagrożeń dla rynku nieruchomości jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Czy nadal to zagrożenie istnieje?

W mniejszym stopniu, ale wciąż tak. Przykładowo Warszawa dla swojego centrum ma plan dla niewielkiego obszaru. Prace planistyczne są w toku, ale tymczasem brak planów z punktu widzenia inwestora stwarza wciąż poważne ryzyko. Do chwili, kiedy uzyska pozwolenie na budowę, wszystko może się zmienić, a planowanie inwestycji na podstawie studium nie zawsze jest możliwe ze względu na jego ogólnikowość. Nabycie gruntu pod inwestycję wiąże się też z ryzykiem długotrwałości postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które to postępowanie może zostać zawieszone w okolicznościach wskazanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znam też przypadki, kiedy deweloperzy nabywali grunty z istniejącymi decyzjami o warunkach zabudowy i na tym opierali swoje kalkulacje, a te następnie wygasały ze względu na sprzeczność z planem, który wszedł w życie, zanim inwestor uzyskał pozwolenie na budowę.

Brak planów jest zbędną komplikacją obrotu nieruchomościami. Ale niejedyną. Prawdziwą zmorą w Warszawie są problemy reprywatyzacyjne. Pamiętam, jak w latach 90. uspokajałem inwestorów, że są już trzy projekty i za rok będzie na pewno ustawa reprywatyzacyjna. Do dzisiaj jej nie ma. Z przyczyn politycznych pewnie jej już nigdy nie będzie. Niektórzy politycy w imię rzekomej „sprawiedliwości społecznej" wmawiają społeczeństwu, że jak będzie ustawa, to byli właściciele otrzymają coś, czego teraz nie mogą otrzymać i co rzekomo moralnie się im nie należy, bo przecież państwo to odbudowało ze społecznych pieniędzy. Dojdzie więc do jawnej niesprawiedliwości. To czysta demagogia.

Prawda jest taka, że władza komunistyczna nie potrafiła przestrzegać nawet własnego prawa, a olbrzymi procent wywłaszczeń dekretowych był zrobiony z naruszeniem prawa. Mimo uprawnień wywłaszczonych byłych właścicieli do otrzymania gruntów na zasadach tzw. własności czasowej (co dziś przekłada się na użytkowanie wieczyste) ówczesna władza częstokroć nie udzielała żadnej odpowiedzi na wnioski lub bezpodstawnie odmawiała przyznania prawa do nieruchomości. W efekcie mamy teraz do czynienia z lawiną roszczeń, które kończą się albo zwrotem mienia, albo wypłatą odszkodowania. Chciałbym, żeby ktoś kiedyś zrobił statystykę, ile wypłacono odszkodowań za bezprawne odmowy przyznania własności czasowej i o jakiej wartości nieruchomości z tego tytułu zwrócono – i porównał to z propozycjami odszkodowań, jakie zawierały projekty ustaw. Brak regulacji w tym względzie powoduje niepewność na rynku. W zamian za to mamy postępowania administracyjne i sądowe, które trwają latami. I trudno się dziwić, bo przecież spadkobiercy chcą i mają prawo dochodzić swoich praw.

Jakiego wyzwania powinnam panu życzyć?

Nie ma dwóch takich samych transakcji, takich samych nieruchomości, takich samych zestawów ryzyka i klientów. Połączenie tych kilku zmiennych wystarczy, żeby moja praca była dla mnie wystarczającym wyzwaniem na co dzień. Wątpię, żebym kiedyś popadł w rutynę, a to najważniejsze.

Jest pan przesądny, zawarłby pan transakcję trzynastego w piątek?