Janik:Czy notariusz ?częściej zajrzy ?do księgi wieczystej

Należy jednocześnie postawić pytanie: jakie zagrożenia niesie powszechny dostęp do treści dowolnej księgi wieczystej? Niewątpliwie dostęp do ksiąg wieczystych nie powinien być ograniczany ponad potrzebę, która wynikać może jedynie z konieczności ochrony dóbr na tyle istotnych, by mogły równoważyć prawa obywateli wynikające z zasady jawności ksiąg wieczystych. Nie można ponadto ograniczać społeczeństwu na tym polu korzystania z możliwości wynikających z postępu technicznego (informatyzacja, Internet).

Jak szeroki dostęp

Jednak warto postawić pytanie: czy dostęp do treści ksiąg wieczystych dla osób zainteresowanych nieruchomością, ale innych niż jej właściciel (użytkownik wieczysty), które znają numer właściwej księgi wieczystej, nie powinien zostać ograniczony do możliwości sprawdzenia opisu nieruchomości w Dziale I oraz informacji o właścicielu w Dziale II, natomiast w pozostałej części (Działy ISP, III i IV) dostęp do treści księgi wieczystej można by uzyskać za zgodą właściciela? Wydaje się jednocześnie, że osoby nieznające numeru księgi wieczystej powinny uzyskać pomoc w ustaleniu tego numeru. Wyszukiwanie numeru księgi wieczystej nie powinno być jednak dostępne tak szeroko, jak dostęp do samej treści konkretnej księgi – nawet w wersji ograniczonej, jak zaproponowano to powyżej. Przemawia za tym w szczególności konieczność zapobieżenia łatwemu uzyskiwaniu pełnej informacji o nieruchomościach dowolnych osób, bez zamiaru wykorzystania tej informacji na potrzeby obrotu nieruchomościami.

Rozwiązania wymaga więc stworzenie w systemie możliwości wyszukiwania numerów (oznaczeń) ksiąg wieczystych: po pierwsze – w celu udzielenia pomocy zwykłym uczestnikom obrotu nieruchomościami, po drugie – dla własnych potrzeb oraz w interesie organów i instytucji państwowych, a także przez notariuszy dokumentujących obrót nieruchomościami i zobowiązanych do zabezpieczenia praw i słusznych interesów stron oraz innych uczestników czynności, jak też osób, dla których czynność może wywierać skutki prawne. Jeżeli system NKW ma służyć przede wszystkim obywatelom, to naturalnym ich pomocnikiem w odnalezieniu numeru, a następnie w ustaleniu treści księgi wieczystej powinien być notariusz, bez czynności którego zbycie lub obciążenie nieruchomości jest niemożliwe. Z uwagi na rolę i status notariusza, który jako jedyny uznany został przez ustawę za osobę zaufania publicznego, powinien on dysponować możliwością ustalania numerów i treści ksiąg wieczystych w maksymalnym zakresie, z uwzględnieniem wszystkich możliwych kryteriów wyszukiwania. Inne osoby uprawnione mogłyby, w zależności od ich statusu, potrzeb i roli w obrocie nieruchomościami, posiadać dostęp do NKW na niższym poziomie, z ograniczeniem kryteriów.

Poszczególne wyszukiwania powinny być przez system NKW kontrolowane, rejestrowane i możliwe do uzyskania przy użyciu bezpiecznego podpisu elektronicznego weryfikowanego za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Ocena funkcjonowania systemu NKW, umożliwionego przez ten system dostępu do przeglądania ksiąg wieczystych, wyszukiwania ich numerów czy otrzymywania odpisów powinna zostać poprzedzona przeprowadzeniem badań porównawczych z podobnymi systemami istniejącymi w innych krajach europejskich, w których funkcjonują elektroniczne księgi wieczyste..

Większe bezpieczeństwo

Współpraca notariuszy z wymiarem sprawiedliwości na etapie przygotowywania i dokonywania czynności notarialnych dotyczących obrotu nieruchomościami nie musi ograniczać się do przedstawionego już dostępu notariuszy do systemu NKW. Dotychczas notariusz, poza pobraniem opłat sądowych, przesyła sądowi wypis sporządzonego aktu dokumentującego przeniesienie własności lub obciążenie nieruchomości w terminie trzech dni, bardzo często z udziałem poczty, co może prowadzić do dalszego opóźnienia wpisu w księdze wieczystej.

W tym czasie stan księgi wieczystej jest niezmieniony, a dotychczasowy właściciel może to wykorzystać, np. dokonując w odniesieniu do zbytej nieruchomości nieuprawnionych czynności rozporządzających z udziałem innych osób (wielokrotna „sprzedaż" tej samej nieruchomości). Należałoby rozważyć dalsze istotne zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami przez zwiększenie roli notariuszy w funkcjonowaniu systemu NKW. Mogłoby to polegać na powierzeniu notariuszom zamieszczania w księdze wieczystej online wzmianki o wniosku zamieszczonym w akcie notarialnym, co prowadziłoby do „zablokowania" księgi wieczystej do czasu dokonania wpisu w tej księdze przez sąd albo na rozwiązaniu dalej idącym, polegającym na bezpośrednim dokonywaniu przez notariuszy wpisów w księgach wieczystych, wynikających ze sporządzonych przez nich aktów notarialnych.