Służebność przesyłu a zabudowa nad torami

Nie tylko własność warstwowa czy działki 3D mogą uwolnić przestrzenie inwestycyjne nad torami kolejowymi. Tak jak do przesyłu energii elektrycznej, tak i do prowadzenia transportu kolejowego nie jest potrzebny tytuł użytkowania wieczystego do gruntu. Wystarczy odpowiednio znowelizowana służebność przesyłu.

Publikacja: 16.05.2014 19:15

Maciej Górski

Maciej Górski

Foto: archiwum prywatne

Red

Obecnie komercyjne zagospodarowanie przestrzeni nad torami i tunelami kolejowymi jest mocno utrudnione. Brak instytucji prawnej pozwalającej na oderwanie prawa własności takiej zabudowy od użytkowania wieczystego gruntu wymaga prawniczej ekwilibrystyki. Nieumiejętne wykorzystanie dostępnych instytucji prawnych może odbić się negatywnie na możliwości finansowania i późniejszego wyjścia z inwestycji, co powoduje, że zainteresowanie zabudową przestrzeni nad torami jest znacznie mniejsze niż tradycyjnymi inwestycjami na gruncie.

Nowelizacja służebności przesyłu

Już w 2011 roku Komisja Kodyfikacyjna Kodeksu Cywilnego przygotowała nowelizację służebności przesyłu, która rozszerza pojęcie urządzeń przesyłowych na urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego. Projektowana treść art. 49 kc przewiduje ponadto, że budynki i budowle służące wyłączenie do korzystania z urządzeń przesyłowych stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

PKP, ani też PKP PLK nie potrzebuje prawa użytkowania wieczystego do gruntów zabudowanych liniami kolejowymi. Służebność przesyłu ustanowiona na rzecz PKP (albo bezpośrednio PKP PLK) byłaby wystarczającym tytułem niezbędnym do prowadzenia ruchu kolejowego. Zapewniłaby własność niezbędnych na ten cel urządzeń, budynków i budowli, a także możliwość korzystania z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, w tym uprawnienie do ich konserwacji, modernizacji i przebudowy.

Nie chodzi przy tym o to, aby PKP pozbawić użytkowania wieczystego, a raczej o to, aby dać PKP wybór i uwolnić obrót gruntami zabudowanymi liniami kolejowymi, skoro można pogodzić ruch kolejowy z inwestycją komercyjną nad torami.

W praktyce PKP mogłoby zbyć użytkowanie wieczyste do gruntu na którym zlokalizowana jest linia kolejowa z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości służebnością przesyłu. Dopóki istniałoby przedsiębiorstwo przesyłowe dopóty istniałaby służebność przesyłu, a PKP (PKP PLK) miałoby zapewniony tytuł niezbędny do prowadzenia ruchu kolejowego. Nabywca gruntu byłby uprawniony do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem tej przestrzeni, która jest niezbędna do korzystania z ustanowionej służebności.

Podkreślenia wymaga, że taka konstrukcja oznacza dla nabywcy wyeliminowanie ograniczeń i ryzyka w finansowaniu oraz wyjściu z inwestycji. Inwestor nabywa prawo użytkowania wieczystego do gruntu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, w związku z tym może hipotecznie zabezpieczyć finansowanie inwestycji i bez problemu sprzedawać zarówno całą inwestycję, jak i wyodrębnione w zabudowie nad torami lokale.

Wydaje się jednak, że powyższe rozważania pozostaną teoretyczne nawet w przypadku nowelizacji służebności przesyłu. Zmiany wymaga nie tylko prawo, ale i mentalność. Grunty zajęte pod linie kolejowe pozostają w użytkowaniu wieczystym PKP, jednak zgodnie z ustawą o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe" na ich zbycie wymagana jest zgoda PKP PLK. O ile PKP już kilka lat temu wsiadło do Pendolino prezentując nowoczesne podejście do będących w jej zasobach nieruchomości, o tyle wydaje się, że trudno byłoby przekonać do takiego rozwiązania PKP PLK.

Rozwiązania alternatywne

Czas zejść na ziemię i poszukać rozwiązania pozwalającego pozostawić użytkowanie wieczyste gruntu przy PKP i jednocześnie oderwać prawo własności zabudowy nad torami. Od przeszło ośmiu lat toczy się dyskurs na temat konieczności zerwania z klasyczną zasadą super ficies solo cedit. Jedyną aktualną propozycją jest przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości projekt nowelizacji kodeksu cywilnego poprzez dodanie XIX-wiecznej instytucji prawa zabudowy. Rozwiązanie ułomne nie tylko z tego powodu, że archaiczne i nieodpowiadające potrzebom, ale też implikujące trwającą od lat złożoną dyskusję na temat zasadności pozostawienia w polskim prawie użytkowania wieczystego.

Problem zabudowy nad torami jest rozwiązany na świecie przy wykorzystaniu różnych instytucji prawnych. Od amerykańskich air rights, przez australijskie prawo własności warstwowej, aż po szwedzkie pojmowanie nieruchomości w trzech wymiarach, pozwalające na delimitację wertykalną własności (działki 3D). Dlaczego nie skorzystać z ich doświadczeń? Dyskusje na temat podobnych rozwiązań toczą się nawet w Malezji i Nigerii. Wydaje się, że nie będzie przesadą stwierdzić, że z proponowanym prawem zabudowy Polska jest 100 lat za... Afryką.

Maciej Górski, prawnik, ekspert Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości

Obecnie komercyjne zagospodarowanie przestrzeni nad torami i tunelami kolejowymi jest mocno utrudnione. Brak instytucji prawnej pozwalającej na oderwanie prawa własności takiej zabudowy od użytkowania wieczystego gruntu wymaga prawniczej ekwilibrystyki. Nieumiejętne wykorzystanie dostępnych instytucji prawnych może odbić się negatywnie na możliwości finansowania i późniejszego wyjścia z inwestycji, co powoduje, że zainteresowanie zabudową przestrzeni nad torami jest znacznie mniejsze niż tradycyjnymi inwestycjami na gruncie.

Nowelizacja służebności przesyłu

Pozostało 89% artykułu
Opinie Prawne
Marek Isański: Można przyspieszyć orzekanie NSA w sprawach podatkowych zwykłych obywateli
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Opinie Prawne
Maciej Gawroński: Za 30 mln zł rocznie Komisja będzie nakładać makijaż sztucznej inteligencji
Opinie Prawne
Wojciech Bochenek: Sankcja kredytu darmowego to kolejny koszmar sektora bankowego?
Opinie Prawne
Tomasz Pietryga: Sędziowie 13 grudnia, krótka refleksja
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Opinie Prawne
Rok rządu Donalda Tuska. "Zero sukcesów Adama Bodnara"