Spór o czynsze w galeriach handlowych: nie powtarzać historii kredytów frankowych

Opinia partnera

Projekt przewiduje obniżenie czynszów do wysokości 20 proc. za okres trwania zakazu oraz do 50 proc. wysokości za okres trzech miesięcy po zniesieniu każdego zakazu. Projekt popierają najemcy, z których liczni, po kilku lockdownach, znaleźli się na skraju upadłości. Protestują z kolei właściciele galerii handlowych – oskarżając rządowy projekt o retroaktywność, niezgodność z konstytucją i pomoc publiczną udzielaną najemcom w sposób ukryty i sprzeczny z unijnymi regułami traktatowymi. Państwo polskie z kolei jest rozdarte: chciałoby pomóc handlowcom, ale boi się odpowiedzialności wobec silnego lobby właścicieli galerii handlowych.

Lockdownowy konflikt między galeriami handlowymi a najemcami do złudzenia przypomina epopeję sporów o kredyty frankowe pomiędzy bankami oraz ich klientami, której dramatyczny finał obserwujemy dzisiaj w postaci serii orzeczeń sądów krajowych i unijnych po latach udręki po stronie konsumentów oraz niepewności biznesowej po stronie banków. Można było tego uniknąć, gdyby prawodawca odpowiednio wcześnie odważył się systemowo rozwiązać problem, racjonalnie wyważając przy tym interesy stron. Kompromisy prawne z reguły nikogo w pełni nie zadowalają, ale są zawsze lepsze niż chaotyczne, rozproszone dochodzenie sprawiedliwości na drodze sądowej przez dużą grupę pokrzywdzonych. Czy tym razem wystarczy nam odwagi?

Lockdownowa zapaść handlowców

Pandemiczny zakaz prowadzenia działalności praktycznie pozbawił przychodów najemców lokali w galeriach handlowych. Co do zasady nie ograniczył jednak ich kosztów stałych – przede wszystkim czynszów uiszczanych na rzecz właściciela galerii handlowych. Wysokość tych czynszów określana była w przedpandemicznych i przedkryzysowych warunkach. Co więcej, w przedpandemicznych czasach w ramach stosunku prawnego pomiędzy galerią handlową a najemcą to galerie dysponowały zdecydowaną przewagą rynkową, praktycznie narzucając większości przedsiębiorców warunki umowy najmu. Umowy takie przewidywały zatem także liczne zabezpieczenia w postaci np. dobrowolnego poddania się przez najemcę egzekucji lub weksli na wypadek braku płatności.

W obliczu ogłoszonego zakazu działalności najemcy znaleźli się w potrzasku: brak przychodów i stałe obciążenia czynszowe powiązane z groźbą skorzystania z zabezpieczeń przez właściciela galerii. Jedyną krótkoterminową nadzieją pozostawała pomoc rządowa, bo próba walki przed sądami o zmianę treści umowy np. na podstawie art. 3571 kodeksu cywilnego (k.c.), czyli klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków, skazywała najemców na lata procesów i dodatkowe koszty obsługi prawnej.

Betonowe koło ratunkowe: art. 15ze ustawy covidowej

W takiej sytuacji rząd starał się przyjść najemcom z pomocą, doprowadzając do uchwalenia przepisu art. 15ze ustawy covidowej. Przewidywał on wygaśnięcie (de facto zawieszenie) wzajemnych zobowiązań stron umów najmu w galeriach handlowych w okresie lockdownu. Efektywnie jednak zawieszenie było warunkowane wykonaniem przez najemcę obowiązku złożenia właścicielowi galerii oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres lockdownu przedłużony o sześć miesięcy.

Ustawodawca zakładał, że szczególne reguły będą dotyczyły wyłącznie jednego okresu lockdownu. Tymczasem od marca 2020 r. ogólnokrajowy zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach był wprowadzany i znoszony czterokrotnie. Składając oferty przedłużenia obowiązywania umów po zakończeniu każdego z lockdownów, najemcy stanęli w obliczu faktycznego przedłużenia tych umów o zsumowany okres lockdownów oraz dwa lata liczone jako czterokrotność terminu sześciomiesięcznego. Taka wykładnia, preferowana i stosowana w praktyce przez właścicieli galerii handlowych, jest jednak całkowicie nieuzasadniona biznesowo i aksjologicznie, gdyż na długo petryfikuje umowy najmu zawarte jeszcze na przedpandemicznych zasadach.

czyli próba naprawy

Praktyczne problemy stosowania art. 15ze ustawy covidowej musiały dać asumpt do podjęcia próby korekty poprzez nowelizację ustawy. Projektowana zmiana przewiduje uchylenie art. 15ze w całości i zastąpienie go rozwiązaniem z nowego art. 15ze1, które dotyczy wyłącznie obniżenia czynszu w ustawowo określonej wysokości, nie zaś zawieszenia (wygaśnięcia) wzajemnych zobowiązań stron. Rozwiązanie to jest kompromisem, który w lepszym stopniu zabezpiecza równowagę kontraktową niż niczym nieuzasadnione przedłużenie czasu trwania najmu o ponad dwa lata.

W projekcie nowelizacji musiało się jednak znaleźć również rozwiązanie problemu oświadczeń o przedłużeniu najmu składanych przez najemców na podstawie dotychczasowego art. 15ze ust. 2 ustawy covidowej. W projektowanym art. 7 projektodawca posłużył się jednak dość karkołomną, zarówno językowo, jak i merytorycznie, konstrukcją oświadczenia woli o cofnięciu oferty, które miałoby być składane przez najemcę w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji i miałoby wywoływać skutki od dnia złożenia. Konstrukcja ta podważa wiążący charakter złożonego oświadczenia woli, czym narusza podstawowe reguły prawa cywilnego.

Intencje ustawodawcy wprowadzającego art. 15ze ustawy covidowej w 2020 r. lepiej oddawałoby rozwiązanie, zgodnie z którym łączny okres przedłużenia czasu obowiązywania umów najmu w galeriach handlowych nie mógłby przekroczyć sumy okresów lockdownów oraz terminu sześciomiesięcznego. Rozwiązanie takie nie ingerowałoby przy tym w treść złożonych już oświadczeń, lecz kształtowałoby stosunek najmu na przyszłość.

Ograniczenie kosztów społecznych i ochrona słabszych

Naturalne jest, że właściciele galerii handlowych będą bronić korzystnej dla nich interpretacji obecnie obowiązującego art. 15ze ust. 2 ustawy covidowej. W ich ocenie projektowana zmiana ma charakter retroaktywny i selektywny, czym naruszać ma reguły konstytucyjne. Ponadto ze strony właścicieli galerii handlowych pojawiają się zarzuty utożsamiające ustawowy mechanizm redukcji wysokości czynszów z niedozwoloną pomocą publiczną. Wydaje się jednak, że ta krytyka jest w znacznej mierze nieuzasadniona.

Polski system prawny w momencie wprowadzenia zakazu działalności handlowej w galeriach zawierał i zawiera nadal skuteczne instytucje umożliwiające zmianę treści stosunku prawnego w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków skutkującej tym, że spełnienie świadczenia przez najemcę byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło mu rażącą stratą (art. 3571 k.c.). Skorzystanie przez najemców z tych instytucji zapewne w wielu przypadkach okazałoby się ostatecznie skuteczne. Spowodowałoby to jednak lawinę pozwów ze strony najemców, trwające wiele lat ogromne obciążenie wymiaru sprawiedliwości oraz związane z tym koszty społeczne. Najemcy zmuszeni byliby ponieść znaczne koszty obsługi prawnej, które dla wielu podmiotów stojących na skraju bankructwa w postpandemicznej rzeczywistości byłyby trudne do udźwignięcia.

Ingerencja państwa w postaci ustanowienia art. 15ze1 stanowi jedynie próbę systemowego i kompromisowego rozwiązania zaistniałego problemu, który z jednej strony ma szanse ograniczyć koszty społeczne masowej zmiany treści umów przez sądy, a z drugiej strony chronić słabszą stronę stosunku prawnego. Projektowany przepis stosunkowo rozsądnie rozkłada pomiędzy galerie handlowe i najemców koszty zakazu prowadzenia działalności handlowej, zobowiązując najemców do uiszczenia 20 proc. wartości czynszu w okresie lockdownu i 50 proc. w okresie trzech miesięcy po ustaniu tego zakazu. Jednocześnie jednak przepis ten umożliwia poddanie rozstrzygnięcia tego sporu przed sąd – zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą domagać się odmiennego uregulowania ich wzajemnych świadczeń przez sąd.

Rozwiązanie przyjęte w projektowanym przepisie stanowi więc jedynie uszczegółowienie instytucji umożliwiającej zmianę treści umowy na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 k.c.), która od dawna funkcjonuje w systemie prawnym i umożliwia dostosowanie treści umownego stosunku prawnego do nagle i radykalnie zmieniających się okoliczności. Art. 15ze1 dostosowuje tę instytucję do tego szczególnego przypadku i proponuje kompromisowe rozwiązanie, które w wielu przypadkach ograniczy konieczność sięgania po pomoc sądów.

Jeżeli tego typu modyfikacja treści umownego stosunku prawnego podyktowana nadzwyczajnymi okolicznościami, za które nikt winy nie ponosi, miałaby stanowić niedozwoloną pomoc publiczną, to tego typu zarzuty można postawić także orzeczeniom sądów wydanym na podstawie art. 3571 k.c. czy art. 388 k.c. (wyzysk). Konkluzja tego typu byłaby jednak oczywiście absurdalna. Tego typu instytucje łagodzące w uzasadnionych przypadkach zasadę pacta sunt servanda mają długą tradycję w europejskiej kulturze prawnej. Nikt nigdy wcześniej nie próbował argumentować, że sięganie po tego typu rozwiązania stanowi niekonstytucyjną ingerencję w treść stosunku prawnego albo pomoc publiczną udzieloną z pogwałceniem europejskich traktatów.

Ustawowy mechanizm obniżenia czynszów za okres lockdownu i miesiące następujące bezpośrednio po nim nie jest związany z wykorzystaniem jakichkolwiek zasobów publicznych, a jedynym działaniem państwa jest w tym przypadku władcze ukształtowanie treści stosunku prawnego pomiędzy dwoma podmiotami prawa cywilnego. Każdemu z nich przysługuje jednak prawo do żądania innego oznaczenia świadczeń czynszowych przez sąd na wypadek, gdyby mechanizm ustawowy nie odpowiadał zasadom słuszności. Nawet gdyby uznać, że takie rozwiązanie ustawowe jest korzystniejsze dla najemców niż galerii handlowych, to nie przesądza jeszcze o tym, że mamy tutaj do czynienia z pomocą publiczną. Prowadziłoby to bowiem do absurdalnych wniosków, zgodnie z którymi każda regulacja, która wywołuje korzystniejsze skutki dla jednego, a niedogodności dla drugiego sektora gospodarki, stanowi pomoc publiczną dla tego pierwszego, który korzysta na zmianach.

Unikajmy nowych błędów

Cieszy, że państwo polskie podejmuje działania mające na celu systemowe i efektywne rozwiązanie sporów pomiędzy najemcami a galeriami handlowymi powstałych na gruncie pandemicznych ograniczeń prowadzenia działalności w galeriach. Dobrze, jeśli podejmowane są próby naprawiania wcześniejszych błędów (art. 15ze1), gorzej, gdy przy okazji popełnia się kolejne (art. 7). Najważniejsze jednak jest to, by nie popełnić grzechu zaniechania, który został poczyniony w przypadku tzw. sporów frankowych, obciążając słabszych i pokrzywdzonych koniecznością samodzielnego i nieskoordynowanego dochodzenia swoich praw przed sądami. W dłuższej perspektywie byłoby to bowiem rozwiązanie najbardziej kosztowne dla wszystkich zainteresowanych.