Niski czynsz może być kłopotem

Polacy na potęgę inwestują w nieruchomości na wynajem. Dla wielu taka inwestycja ma być zabezpieczeniem na przyszłość.

O tym, jak kłopotliwy podatkowo może być najem, przekonał się ostatnio nawet były szef resortu finansów, Marian Banaś. W przestrzeni medialnej pojawiły się informacje, że swoje nieruchomości wynajmował zbyt tanio. Sprawa jest wyjaśniania przez odpowiednie służby.

A dziś trudno rozstrzygnąć, czy kwoty z najmu wykazane przez Mariana Banasia w oświadczeniu majątkowym były nieprawidłowe. Nie ma danych, jak były opodatkowane, a ponadto wykazuje się w nim dochód, który w prawie podatkowym stanowi przychód minus koszty.

Wysokie koszty

Michał Dec, radca prawny i doradca podatkowy z kancelarii KNDP, zwraca uwagę, że jeżeli dochód z najmu rozliczany jest na zasadach ogólnych, istotne znaczenie ma ustalenie kosztów uzyskania przychodu, które w przypadku wiekowego budynku mogą być wysokie, np. koszty remontów lub odpisów amortyzacyjnych, i rzutować na niższy dochód wynajmującego, który w takiej sytuacji jest uzasadniony.

– Świadomy swoich praw wynajmujący od razu powołałby się na taką okoliczność w swoich wyjaśnieniach – tłumaczy ekspert.

Sprawa wygląda jednak inaczej w przypadku, gdy zyski z najmu są opodatkowane ryczałtem, gdzie kosztów nie ma.

– W przypadku dochodów z najmu, które są rozliczane na tzw. zasadzie kasowej, przychodem podatnika jest faktycznie otrzymane od najemcy świadczenie pieniężne (czynsz), a zatem otrzymanie czynszu w rażąco niskiej wysokości nie ma wpływu na prawidłowość wykazania dochodu i rozliczenia podatku – mówi Dec.

O czym więc powinien pamiętać podatnik, który wynajmuje swoje nieruchomości po bardzo atrakcyjnej cenie?

– Organy podatkowe mogą domniemywać i badać, czy zaniżona wartość czynszu wynika z ustalonego między najemcą a wynajmującym sposobu rozliczenia z tytułu innej operacji. W takiej sytuacji obniżenie czynszu może mieć charakter sztuczny lub pozorny i zmierzać do unikania lub nawet uchylania się od opodatkowania. Stanowi to potencjalnie poważny zarzut wobec podatnika – przypomina Michał Dec.

Anna Misiak, doradca podatkowy, szef zespołu ds. podatków osobistych z kancelarii MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, zwraca uwagę, że zgodnie z zasadą swobody umów wynajmujący i najemca mogą się umówić na dowolny czynsz.

– Trzeba jednak pamiętać, że prawo podatkowe rządzi się swoimi prawami. Fiskus od wielu lat przypomina, że prawo podatkowe to autonomiczna gałąź prawa, a on może inaczej ocenić podatkowe skutki tego, co zostało zapisane w umowie – podkreśla Anna Misiak.

W ocenie ekspertów zaniżanie czynszu najmu może mieć negatywne skutki nie tylko dla wynajmującego, ale też dla jego najemcy.

– Jeśli chodzi o wynajmującego, to przy drastycznie zaniżonym czynszu może spodziewać się zarzutu zaniżania podstawy opodatkowania. A w takiej sytuacji urzędnicy mają prawo sięgnąć po tzw. szacowanie, czyli ustalić wartość czynszu na realnym poziomie – tłumaczy Anna Misiak.

Wynajęcie mieszkania czy domu po bardzo atrakcyjnej cenie może odbić się też podatkową czkawką najemcy. Mirosław Siwiński, radca prawny i doradca podatkowy w Advicero Tax Nexia, zwraca uwagę na art. 11 ustawy o PIT. Zgodnie z jego treścią przychodami dla podatnika nie są tylko otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. Opodatkowaniu podlega też wartość świadczeń otrzymanych w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

– Jeśli najemca płaci symboliczny czynsz, fiskus może uznać, że to, co zaoszczędził, to jego przychód z nieodpłatnych – ewentualnie częściowo odpłatnych – świadczeń. Taki przychód zaliczany jest do innych źródeł, a te są zawsze opodatkowane progresywnie według skali podatkowej 18 i 32 proc. stawką PIT – podkreśla Mirosław Siwiński.

Eksperci podkreślają, że każda sprawa powinna być oceniania indywidualnie. I oczywiście będą sytuacje, w których niższy czynsz ma racjonalne uzasadnienie np. mieszkanie co prawda jest w dobrym miejscu, ale samo lokum jest w na tyle złym stanie, że nie da się go wynająć po cenie rynkowej.

W takiej sytuacji warto jednak mieć na to dowody. Czy takim powodem uzasadniającym znacząco zaniżoną stawkę czynszu mogą być widoki na przyszłą intratną sprzedaż?

Eksperci wątpią. – Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której organ podatkowy akceptuje bez skutków podatkowych dla podatnika przypadek, gdy znacząco odbiegający od cen rynkowych czynsz zostanie rozliczony przy późniejszej sprzedaży. Przychody z najmu i sprzedaż nieruchomości to dwa różne zdarzenia podatkowe – przypomina Anna Misiak.

Groźna klauzula

Nasi rozmówcy nie tracą też z oczy jeszcze jednego aspektu sprawy: uszczelniania podatków.

– Obecnie fiskus dysponuje potężnym orężem do walki z podatnikami, którzy unikają podatków czy je zaniżają. Obowiązek raportowania schematów podatkowych, czyli tzw. MDR, i przede wszystkim tzw. klauzula obejścia prawa podatkowego to początek tego, z czego może skorzystać, by zakwestionować podatkowe skutki umowy, zażądać wyższego podatku i zastosować sankcje – podkreśla Adam Bartosiewicz, radca prawny, doradca podatkowy i wspólnik w kancelarii EOL.

Jego zdaniem podatnik, który niski czynsz tłumaczyłby przyszłymi zyskami ze sprzedaży nieruchomości, spotkałby się co najmniej z zarzutem odraczania opodatkowania.

– Potencjalnie naraża się jednak na zarzut unikania opodatkowania, czyli zastosowanie klauzuli. Fiskus bez problemu wykaże, że takie niecodzienne działanie ma charakter sztuczny, które prowadzi co najmniej do zaniżenia podatku od najmu – mówi Adam Bartosiewicz.