Dom uszyty na miarę potrzeb i marzeń

Droga do własnego domu jest często długa i wyboista, na co zwraca uwagę Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium, autorka raportu o rynku domów w aglomeracjach warszawskiej, poznańskiej i krakowskiej.

Analizie poddano nie tylko zmianę cen budynków i transakcje zawierane na rynku pierwotnym i wtórnym, lecz także średnie koszty budowy domu o powierzchni 150 mkw. oraz ceny działek budowlanych o powierzchni 1 tys. mkw.

– Korzyści samodzielnej budowy to dowolność w wyborze projektu i lokalizacji – wskazuje Anna Karaś.

Tournée po urzędach

Ale stawianie domu to też ogromne wyzwanie. Znalezienie odpowiedniej parceli to dopiero początek. – Potem czeka nas nadzorowanie budowy, dużo papierkowej roboty, uzyskanie odpowiednich zezwoleń, tournée po urzędach – wskazuje ekspertka Cenatorium. Czy to się opłaca? Ile można zaoszczędzić?

Jak mówi Anna Karaś, koszt budowy domu zależy m.in. od lokalizacji, projektu architektonicznego. – W przypadku najpopularniejszych rozwiązań na koniec IV kw. 2019 koszt ten wahał się od ok. 3,2 do 3,8 tys. zł za metr – podaje. – Uwzględniając różnice lokalne w koszcie wytworzenia obliczyliśmy, że wybudowanie ok. 150-metrowego domu w aglomeracji warszawskiej kosztuje od 426 do 610 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszt zakupu działki. Tu rozbieżność cen jest znacznie większa – podkreśla.

Z danych transakcyjnych Cenatorium wynika, że najtaniej jest w powiecie mińskim. Za uzbrojoną działkę o powierzchni 1 tys. mkw. zapłacimy tam średnio 133 tys. zł. – Tanio jest także w pozostałych powiatach na wschód od Warszawy, w powiecie legionowskim (158 tys. zł), otwockim (180 tys. zł) i wołomińskim (203 tys. zł) – podaje autorka raportu.

W tych powiatach całkowity koszt budowy domu (uwzględniający zakup ziemi) nie przekracza 680 tys. zł. Jak podkreśla Anna Karaś, na południe i zachód od stolicy jest już drożej. Koszt zakupu parceli waha się od 213 tys. zł w powiecie piaseczyńskim do 375 tys. zł w pruszkowskim. Wyższe są też koszty budowy. Średnie końcowe ceny sięgają już 800–900 tys. zł. – Jednak zestawiając je z ceną czteropokojowego mieszkania w Warszawie, wciąż wydają się rozsądne – ocenia analityczka.

Jak jest w Warszawie? Z analiz Cenatorium wynika, że w stolicy zwykle ponad połowę całkowitych wydatków trzeba przeznaczyć na działkę. Średnia cena 1 ha uzbrojonego gruntu to ok. 684 tys. zł. Różnice są jednak znaczące, biorąc pod uwagę dzielnicę i mikrolokalizację. – We Włochach sama działka potrafi kosztować ponad 900 tys. zł, podczas gdy na Białołęce za tę samą powierzchnię zapłacimy średnio 436 tys. zł – wskazuje Anna Karaś. – Sumując wszystkie koszty, na budowę domu w standardzie deweloperskim w stolicy musimy przeznaczyć, lekką ręką, 1–1,5 mln zł, w zależności od dzielnicy.

Cena ta szybuje, jeśli dom powstaje w prestiżowej lokalizacji, opierając się na ponadprzeciętnym projekcie. W Warszawie inwestorzy budujący domy są najbardziej aktywni na Białołęce. Do inwestycji zachęcają tam duży wybór działek i względnie niskie ceny.

Dla oszczędnych

Z kolei w Poznaniu i okolicach koszt budowy domu (dane na koniec IV kw. 2019 r.) wahał się od ok. 3,4 do 3,6 tys. zł za metr. Wybudowanie ok. 150-metrowego budynku w aglomeracji poznańskiej kosztuje 436–509 tys. zł, nie licząc ceny działki. Z analiz Cenatorium wynika, że najtaniej jest poza Poznaniem, w powiecie poznańskim. Na uzbrojoną działkę o powierzchni 1 tys. mkw. trzeba mieć średnio 195 tys. zł. Cała inwestycja, jak wylicza Anna Karaś, będzie kosztować ok. 630 tys. zł.

W Poznaniu ceny parceli pod domy są średnio dwa razy wyższe niż w powiecie. W zależności od dzielnicy przeciętne ceny 1 tys. mkw. wahają się od 366 do 476 tys. zł. – Najoszczędniejsi powinni się rozglądać za działką na Nowym Mieście, gdzie cała inwestycja, wraz z budową, powinna kosztować ok. 875 tys. złotych – szacuje ekspertka.

W powiecie wielickim i krakowskim średnie ceny działek pod zabudowę mieszkaniową to odpowiednio 122 zł i 158 zł za mkw. Cena 1 ha uzbrojonej parceli stanowi 30–35 proc. kosztów budowy 150-metrowego domu. Cała inwestycja w powiecie wielickim wyniesie ok. 530 tys. zł, a w powiecie krakowskim – 610 tys. zł.

– Zestawiając ceny gruntów w powiatach z cenami działek budowlanych w Krakowie, łatwo wytłumaczyć znacznie wyższą liczbę wydawanych tam pozwoleń na budowę domów – zwraca uwagę Anna Karaś. – W Krakowie średnia cena zakupu uzbrojonej działki pod zabudowę jednorodzinną waha się od 329 do 615 zł za mkw. Najtaniej jest na Podgórzu, co tłumaczy najwyższą spośród pozostałych dzielnic liczbę wydawanych pozwoleń na budowę domów i duże zainteresowanie inwestorów tym rejonem miasta.

Postawienie domu na własną rękę na Podgórzu (działka 1 ha plus budowa 150-metrowego budynku) to średni koszt 770 tys. zł. To dokładnie tyle, jak mówi Anna Karaś, ile wynosi zdolność nabywcza przeciętnej rodziny 2+2 z Krakowa. – W pozostałych dzielnicach będzie już drożej, średnio powyżej 900 tys. zł, a najdrożej na Krowodrzach – 1,05 mln zł – wylicza ekspertka.

Jak i z czego

Na zmiany trendów w budownictwie jednorodzinnym w ostatnich latach zwracają uwagę analitycy Oferteo.pl.

– Polacy najczęściej decydują się na tereny o powierzchni między 5,1 a 10 arów lub od 10,1 do 20 arów – podaje Karol Grygiel z zarządu Oferteo.pl. – Największe działki, przekraczające 30 arów, wciąż cieszą się znikomym zainteresowaniem (9 proc. w 2019 roku). Na podobnych powierzchniach powstają jednak coraz mniejsze budynki. Jeszcze w 2016 roku były to budynki od 150 do 200 mkw. – podaje ekspert. Najmniejsze domy – poniżej 100 mkw., stanowiły tylko 14 proc. wszystkich powstających.

Ekspert Oferteo.pl zwraca uwagę, że aż jedna trzecia wszystkich inwestorów (32 proc.) stawia właśnie takie niewielkie domy, a dominuje metraż 101–150 mkw., na który zdecydowało się 42 proc. badanych.