Dwaj powiązani właściciele są traktowani jak jeden

To sedno środowego, precedensowego wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego.

Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 23 ust. 2) uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Następny ustęp (2a) przewiduje jednak wyjątkowy tryb. Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej (tzw. mniejszościowych) wprowadza się głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Tak też uczyniono we wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Oboźnej w Warszawie. Są tam 94 lokale, w tym cztery użytkowe. Część należy do indywidualnych właścicieli, większość do dwóch powiązanych ze sobą spółek z o.o. Pierwotnie ta część w całości należała do spółki NG, ale ze względów podatkowych sprzedała pewną ich liczbę swej siostrzanej spółce HP. Z 64 proc. udziałów w nieruchomości zbyła 22 proc., przez co żadna ze spółek nie ma już więcej niż 50 proc. Mimo to wspólnota zastosowała głosowanie według zasady jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2a). Mniejszościowi właściciele uznali, że właściwie w układzie właścicielskim nic się nie zmieniło, największy właściciel ma nadal dominującą pozycję. Obie spółki mają identyczny skład udziałowców, co więcej, ich zarządy były identyczne.

Jedna z tak przegłosowanych spółek zaskarżyła uchwałę do sądu. Mimo że przepis mówi wyraźnie: "jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela", sąd okręgowy oddalił żądanie, uznając, iż udziały obu spółek należy łączyć, bo inaczej sens tej regulacji -ochrona mniejszościowych właścicieli -byłby zniweczony.

Sama uchwała nie była dla spółek aż tak ważna (ustanowienie pełnomocnika do spraw przed sądami administracyjnymi). Chodziło o zasadę: czy taki tryb łączenia udziałów powiązanych właścicieli można stosować, aby ich przegłosowywać. Pełnomocnik spółki adwokat Jacek Łukowicz argumentował, że wyrok taki jest nie do utrzymania. Treść art. 23 jest jasna, nie można rozszerzać zakresu stosowania tego szczególnego trybu podejmowania uchwał. Przyczyna zbycia części lokali była uzasadniona gospodarczo, w żadnym razie nie można mówić o obejściu przepisów.

Pełnomocnik wspólnoty aplikant adwokacki Monika Szczepańska wskazywała natomiast, że gdyby ignorować powiązania właścicieli większościowych, to udział mniejszościowych członków wspólnoty w jej pracach, w podejmowaniu uchwał, straciłby sens - bo i tak byliby przegłosowani.

Sąd Apelacyjny podzielił tę argumentację. Wskazał też jeszcze jedną okoliczność: że spółki miały nie tylko takich samych wspólników, lecz także identyczne zarządy. Zachodzi więc sytuacja dominacji - podporządkowania spółek (przewidziana w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. d kodeksu spółek handlowych). Fakt ten zresztą powinien być zgłoszony do Krajowego Rejestru Sądowego, czego nie dopełniono.

- Trudno sobie wyobrazić, by N. jako prezes jednej spółki głosował np. za uchwałą, a jako prezes drugiej przeciw. W takich sytuacjach przepisy uchwalone dla ochrony mniejszościowych właścicieli stałyby się fikcją - powiedziała sędzia Maria Szulc.

Ponieważ zaś przepisy zostawiają wątpliwości (jak wiele innych z ustawy o własności lokali) i nie ma też orzecznictwa na ten temat, to Sąd Apelacyjny musiał dokonać ich wykładni. Stanowisko SA jest zaś takie, że przy tak daleko idącym powiązaniu właścicieli ich udziały - na użytek głosowania we wspólnocie - można łączyć (sygn. I ACa 1033/06).

Wyrok jest prawomocny, ale służy skarga kasacyjna.

podyskutuj z autorem e-mail: m.domagalski@rzeczpospolita.pl