Wspólnota alternatywą dla spółdzielni

Po 31 lipca zmieniły się zasady przekształcania lokatorskich oraz własnościowych mieszkań spółdzielczych. Można wykupić je na bardzo atrakcyjnych warunkach.

Wielu spółdzielców skorzystało już z tej okazji. Są teraz właścicielami i zastanawiają się, co dalej, zwłaszcza ci, którzy nie są zadowoleni ze swojej dotychczasowej spółdzielni. Mają dwie możliwości.

Swoją nieruchomością mogą zarządzać w ramach wspólnoty mieszkaniowej lub też doprowadzić do podziału spółdzielni na mniejsze.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w budynku (lub budynkach) położonym na terenie określonej nieruchomości. Dzieje się tak, kiedy żaden lokal nie należy już do spółdzielni. Nie ma przy tym znaczenia, czy ich właściciele są jeszcze członkami spółdzielni, czy już z członkostwa zrezygnowali.

Rządzą się wtedy ustawą o własności lokali. Pozwala im ona wybrać zarząd spośród osób fizycznych (także z grona właścicieli) lub powierzyć w formie aktu notarialnego osobie prawnej (np. towarzystwu budownictwa społecznego lub spółdzielni mieszkaniowej) albo osobie fizycznej. Jeżeli wspólnota zdecyduje się wybrać zarząd, to dodatkowo może zatrudnić typowego administratora (musi posiadać licencję zawodową). Będzie się on zajmował bieżącymi sprawami wspólnoty.

Sami właściciele będą też decydowali, w jakiej wysokości zapłacą zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.

Inna jest natomiast sytuacja budynku (budynków), w którym część lokali wciąż jest własnością spółdzielni. To ona nadal nimi administruje. Robi to na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm).

Właściciele mogą jednak zrezygnować z jej zarządu i podjąć uchwałę, że stosują ustawę o własności lokali (art. 24

1

ust. 1 usm). Wtedy mogą powołać zarząd według zasad wynikających z tej ustawy.

Taką uchwałę może jednak podjąć tylko większość właścicieli lokali w budynku położonym w obrębie danej nieruchomości (decyduje wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej – określają je umowy notarialne przenoszące własność).

Właściciele będący członkami dużej spółdzielni mogą uznać, że opłaca się im utworzyć mniejszą. Wtedy mają większy wpływ na losy swojej nieruchomości.

Podział najbardziej się opłaca, gdy w budynkach znajdują się należące do spółdzielni lokale użytkowe będące przedmiotem najmu (patrz: ramka).

Przepisy prawa spółdzielczego obowiązujące od 31 lipca przewidują w art. 108b znaczne ułatwienia w dokonywaniu podziału spółdzielni na wniosek mniejszości jej członków.

O podziale mogą myśleć tylko osoby, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z częścią spółdzielni (np. blokiem, kilkoma budynkami położonymi na tej samej działce, osiedlem itp.), która nadaje się do wyodrębnienia.

Gdy spółdzielcy większością głosów podejmą uchwałę o podziale, rozpoczyna się odpowiednia procedura

. Zarząd dotychczasowej spółdzielni musi niezwłocznie (nie dłużej niż w ciągu 60 dni) przygotować wszelkie dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić je zainteresowanym. Musi się również zebrać walne zgromadzenie, i to w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania jego zwołania.

Podziału spółdzielnia może odmówić tylko ze względu na swoje ważne interesy gospodarcze lub istotne interesy jej członków.

Gdy walne zgromadzenie nie podejmie w ciągu tych trzech miesięcy uchwały o podziale albo odmówi jego dokonania, to w ciągu sześciu tygodni secesjoniści mają prawo wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego taką uchwałę. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 500 zł.

Jeśli procedura podziałowa będzie się toczyć według art. 108b prawa spółdzielczego, to za opóźnianie podziału władze dotychczasowej spółdzielni mogą odpowiadać karnie. Art. 267c pkt 5 prawa spółdzielczego przewiduje bowiem sankcje za nieprzygotowanie w terminie dokumentów dotyczących podziału. Grozi za to grzywna albo ograniczenie wolności. Takich sankcji nie ma w procedurze z art. 108a.

Nowa spółdzielnia będzie miała typową strukturę, a więc musi powołać radę nadzorczą, zarząd, a członkowie o wszystkich najważniejszych sprawach spółdzielni będą decydować na walnym zgromadzeniu.

Trzeba jednak pamiętać, że właściciel, który zrezygnował z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, nie ma żadnego wpływu na jej funkcjonowanie. Nie ma prawa uczestniczyć w walnym zgromadzeniu ani żądać udostępnienia do wglądu niektórych dokumentów oraz odpisu statutu czy regulaminów.