Pieniądze za drogę

Taki wyrok wydał Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu w sprawie trzech osób – wspólników firmy deweloperskiej Trust, które walczyły o odszkodowanie za korzystanie z dróg powstałych na terenie prywatnym. Przyznano im odszkodowanie w wysokości 247 tys. euro.

Sprawa rozpoczęła się w 1999 r. – Wówczas wydana została decyzja o podziale terenu o pow. 8 ha na działki przeznaczone pod budownictwo oraz działki drogowe o powierzchni 2 ha. Zgodnie z prawem działki drogowe przechodziły na własność gminy za odszkodowaniem – opowiada Paweł Bugajny, prezes spółki Trust.

Spółka wystąpiła więc o odszkodowanie, jednak urzędnicy sądowi stwierdzili, że przysługuje ono wyłącznie w przypadku ujęcia dróg w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a plan nie przewidywał na tym terenie dróg publicznych.

– Sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wydał orzeczenie będące całkowitym zaprzeczeniem dwóch poprzednich orzeczeń tego sądu w identycznych sprawach przy identycznym stanie prawnym. Wcześniej bowiem dwukrotnie otrzymaliśmy takie odszkodowanie – opowiada Paweł Bugajny, prezes spółki Trust.

Przy odrzuceniu wniosku o rewizję nadzwyczajną Sąd Najwyższy wskazał spółce drogę sądową poprzez sądy cywilne. – Sąd Okręgowy w Poznaniu przyznał nam rację, jednak Sąd Apelacyjny zmienił wyrok z powodów proceduralnych, gdyż uznał, że nie może w postępowaniu cywilnym kwestionować poprzedniego niekorzystnego, ale prawomocnego wyroku NSA. Jednocześnie Sąd Apelacyjny wskazał drogę prawną poprzez Trybunał w Strasburgu. W maju 2005 r. wspólnicy spółki zwrócili się do Trybunału Praw Człowieka o rozpatrzenie sprawy. Wygrali po dwuletnim procesie. Wyrok jest ostateczny.

– Wadliwe kształtowanie praw i jego niechlujne uchwalanie powoduje konflikty. Kolejne ekipy rządowe do dziś nie uregulowały w sposób jasny podstawowych zagadnień inwestycyjnych. Kolejne proponowane rozwiązania stanowią rozstrzygnięcia „od ściany do ściany”, tzn. albo daje się pełną rekompensatę inwestorom, albo nie daje się nic. Gminy są zmuszane do wypłaty ogromnych sum, których nie przewiduje ich budżet, albo pozbawia się własności bez odszkodowania. A wystarczyłoby wprowadzić ratalną regulację zobowiązań przez kilka lat powiązaną z realnymi wypłatami do budżetu gminy właścicieli gruntów, których wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła – wyjaśnia Paweł Bugajny.

Jak zauważa Przemysław Kastyak z kancelarii prawnej Magnusson, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przejście własności na gminę za odszkodowaniem następuje wyłącznie w stosunku do działek wydzielonych pod drogi publiczne.

– Ma to jednak swoje uzasadnienie. Często bowiem w takich sytuacjach działki drogowe są celowo kwalifikowane jako drogi wewnętrzne, a nie publiczne, ponieważ umożliwia to właścicielom działek budowlanych ogrodzenie całej nieruchomości, zatrudnienie ochrony i uniemożliwienie dostępu do osiedla osobom trzecim. Jest to obecnie często praktykowane w Polsce. Oczywiście w takiej sytuacji nie może być mowy o odszkodowaniu za takie działki, ponieważ droga w istocie nie jest publicznie dostępna – opowiada Kastyak.

Zwykle jednak działki drogowe zostają przez pierwotnego właściciela nieruchomości sprzedane wraz z działkami budowlanymi i docelowo stanowią współwłasność właścicieli poszczególnych działek budowlanych lub lokali mieszkalnych. Kosztem możliwości zamknięcia osiedla jest konieczność ponoszenia kosztów utrzymania takiej drogi wewnętrznej.

– Także w przypadku wydzielenia części działek pod drogi publiczne kontrowersji żadnej nie ma, ponieważ działki takie przechodzą na własność gminy lub Skarbu Państwa, zaś właścicielowi należy się odszkodowanie. Koszty utrzymania drogi ponosi wtedy gmina. Wówczas nie ma jednak możliwości ogrodzenia osiedla i zamknięcia drogi dla osób trzecich – mówi Przemysław Kastyak.

Problem pojawia się natomiast w takich przypadkach jak firmy Trust, kiedy urzędnicy wbrew wnioskowi właściciela nieruchomości kwalifikują działki drogowe jako drogi wewnętrzne zamiast jako drogi publiczne, zasłaniając się faktem, że obowiązujący plan miejscowy nie przewiduje na danym terenie lokalizacji dróg publicznych.