Jak z najemcy lokalu stać się jego właścicielem

Wiele budynków spółdzielczych to dawne lokale zakładowe. Spółdzielnie przejęły je wraz z lokatorami od przedsiębiorstw państwowych oraz innych państwowych jednostek. Nadal w wielu mieszkają najemcy.

Osoby te mogą zmienić status swojego mieszkania i stać się jego właścicielami.

Kwestie te reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Najemca zainteresowany wykupem powinien złożyć wniosek do zarządu spółdzielni. Zarząd ma trzy miesiące na rozpatrzenie sprawy i przeniesienie własności lokalu (okres ten liczy się od daty złożenia wniosku).

Ale w praktyce dotrzymanie tego terminu nie zawsze jest możliwe. Przykładowo: spółdzielnia nie ma jeszcze prawomocnej uchwały określającej odrębny przedmiot własności wszystkich lokali, jakie znajdują się w danej nieruchomości.

Z takiej uchwały ma wynikać, kto i jakie lokale może nabyć na własność, oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będzie miał prawo zająć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami, oraz czy na lokalach ciążą długi (np. zaległe opłaty za mieszkanie). Jeżeli takiej uchwały nie ma, trzeba na nią poczekać.

Spółdzielnia przeniesie własność lokalu tylko wówczas, gdy lokator spełnia warunki przewidziane w art. 48 tej ustawy (patrz ramka).

Inne warunki muszą spełnić osoby, które mieszkają w budynkach przekazanych spółdzielni za darmo, a inne – zajmujący lokale w budynku przekazanym spółdzielni odpłatnie.

Pierwsza grupa lokatorów musi pokryć poniesione przez spółdzielnię koszty nakładów koniecznych na budynek, w którym mieszkają.

– O nakładach koniecznych mówi kodeks cywilny. Przepisy kodeksowe nie definiują tego pojęcia. Istnieje jednak bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego na ten temat – wyjaśnia Katarzyna Czwartosz-Liber, radca prawny z kancelarii White & Case. Wynika z niego, że nakładami koniecznymi są tylko takie, które poczyniono na rzecz (w tym wypadku na budynek), żeby zachować ją w stanie niepogorszonym (wyrok z 13 kwietnia 1983 r., sygn. akt IV CR 67/83). Według Sądu Najwyższego – tłumaczy mecenas Czwartosz-Liber – chodzi więc tylko o remonty, a nie prace, których celem jest ulepszenie rzeczy (np. w budynku byłoby to podwyższenie jego standardu). W wielu wypadkach więc – dodaje – od oceny spółdzielni będzie zależało, czy dane prace uzna za nakłady konieczne, czy też za ulepszające. Może tak być np. w wypadku wymiany okien. To spółdzielnia będzie wiedziała, czy wstawiła nowe, ponieważ były one naprawdę w opłakanym stanie, czy też chciała zmniejszyć koszty ogrzewania w budynku.

Każdy członek spółdzielni, który nie zgadza się z dokonaną przez nią oceną, może żądać oszacowania wysokości nakładów przez sąd.

Poza tym spółdzielnia ustalając, ile najemca musi jej zwrócić za poniesione przez nią nakłady konieczne, powinna brać pod uwagę stan konkretnych elementów (np. wymienionych okien) i ceny obowiązujące w dniu, w którym żąda zwrotu (uchwała z 11 października 1990 r., III CZP 58/90). Przykładowo, jeżeli najemca teraz żąda przeniesienia mieszkania na własność, to spółdzielnia, ustalając wysokość nakładów, weźmie pod uwagę obecnie obowiązujące ceny okien, a nie te sprzed kilku lat.

Może być i tak, że chociaż nie ma żadnych przeszkód prawnych, to spółdzielnia nie chce przenieść własności lokalu. Wtedy najemca może wystąpić do sądu z pozwem, a ten zbada, czy spółdzielnia ma podstawy do odmowy. Jeżeli się okaże, że nie, wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli spółdzielni mieszkaniowej.

Art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych każe:

spłacić zadłużenie z tytułu opłat związanych z mieszkaniem,

gdy lokal znajduje się w budynku odpłatnie przekazanym spółdzielni – wpłacić wkład budowlany. Określa go zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej mieszkania,

jeżeli mieszkanie jest w budynku przekazanym nieodpłatnie spółdzielni – pokryć koszty nakładów koniecznych,