Użytkowanie wieczyste w spadku

Gdy wierzytelność o ustanowienie użytkowania wieczystego została opodatkowana podatkiem spadkowym, to zbycie użytkowania wieczystego jest kolejnym, odrębnym od spadkobrania, źródłem dochodu opodatkowanym podatkiem dochodowym

Publikacja: 04.02.2008 00:26

Grażyna Błaszczak

Odziedziczyłam po rodzicach prawa i roszczenia do ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu. W lutym 2000 r. została wydana decyzja o ustanowieniu na moją rzecz użytkowania wieczystego na 99 lat. W późniejszych pismach gmina wielokrotnie powoływała się, że użytkowanie wieczyste zostało już ustanowione. W decyzji znalazł się jednak zapis, że z chwilą, gdy stanie się ona ostateczna, będzie stanowiła podstawę do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy użytkowania wieczystego, a niestawiennictwo może doprowadzić do wygaśnięcia decyzji jako bezprzedmiotowej. Z powodu procedur odwoławczych umowa notarialna została zawarta w czerwcu 2007 r., a okres użytkowania został określony do czerwca 2106 r. W listopadzie 2007 r. zawarłam umowę sprzedaży użytkowania wieczystego. Czy pięcioletni okres, od którego zależy obowiązek zapłaty podatku dochodowego, liczy się od decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego czy od dnia zawarcia aktu notarialnego?(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Jan Wojciszke, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy:

Artykuł 27 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz wpisu w księdze wieczystej.

Nie budzi wątpliwości, że prawo użytkowania wieczystego powstaje po wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej – tak czytamy w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 4 lutego 2005 r. (I CK 512/04, publ. Mag. Prawn. 2005/5/228), a nabycie tego prawa następuje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (to z kolei uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2004 r., IV CK 272/03).

W orzecznictwie była też rozważana sytuacja, gdy zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego poprzedza wydanie decyzji administracyjnej. W uzasadnieniu postanowienia z 30 listopada 2006 r. (I CSK 293/06, publ. OSNC 2007/10/156) Sąd Najwyższy stwierdził, że ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu w razie uwzględnienia wniosku złożonego przez dotychczasowego właściciela na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (DzU nr 50, poz. 279 ze zm.) wymaga wydania decyzji administracyjnej oraz zawarcia na jej podstawie umowy.

Jeżeli więc np. w czerwcu 2007 r. zawarto umowę o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste i założymy, że notariusz niezwłocznie złożył wniosek o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej i prawo to zostało wpisane jeszcze w 2007 r., to koniec roku 2007 jest końcem roku, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.). Prawo użytkowania wieczystego, o którym mowa, może być zbyte bez obowiązku płacenia podatku dochodowego od uzyskanej za nie ceny sprzedaży w roku 2013.

Rozważając zastosowanie art. 2 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym na tle zbycia prawa uzyskanego na podstawie odziedziczonej wierzytelności, należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w podobnej sprawie zajął stanowisko, iż dochód uzyskany ze sprzedaży akcji będących przedmiotem darowizny nie podlega wyłączeniu z ww. art. 2 (tak było w uzasadnieniu wyroku z 28 listopada 2001 r., III SA 1897/00). Analogicznie należy więc uznać, że gdy przedmiot spadkobrania, czyli wierzytelność o ustanowienie użytkowania wieczystego, został opodatkowany podatkiem spadkowym, to zbycie użytkowania wieczystego uzyskanego przez zaspokojenie odziedziczonej wierzytelności jest kolejnym, odrębnym od spadkobrania, źródłem dochodu. Zapłacony podatek spadkowy może być uwzględniony jako koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odrębną kwestią jest natomiast, zależnie od dokładnych okoliczności każdej sprawy, przeanalizowanie ewentualnego stosowania zwolnień przedmiotowych z art. 21 ww. ustawy o podatku dochodowym. Na marginesie należy zaś wskazać, że przed 1 stycznia 2007 r. przepisy podatkowe były zupełnie inne.