Czy wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem dawnych lochów, które przebiegają m.in. pod jej budynkiem i do których jest wejście z tego budynku? W aktach notarialnych nie jest napisane nic, co świadczyłoby o tym, że stanowią one część wspólną budynku. Czy należy je traktować jako odrębną część nieruchomości podziemnej, należącą np. do gminy? (Andrzej K.)
Odpowiada Przemysław Kozdój, radca prawny, Allen & Overy A. Pędzich
– Zgodnie z art. 143 kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu. Ustawodawca nie daje precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, jak głęboko kończy się własność nieruchomości, ale odsyła do kryteriów funkcjonalnych.
Z przedstawionego przez czytelnika opisu sytuacji wynika, że lochy mieszczą się pod budynkiem i że wejście do lochów zlokalizowane jest w budynku. W tej sytuacji można uznać, że lochy te funkcjonalnie są związane z budynkiem, i potraktować je jak część składową nieruchomości, tak jak zwykłe piwnice.
W budynku ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych, a zatem sposób zarządzania tym budynkiem i całą nieruchomością uregulowany jest w ustawie o własności lokali. Jeżeli z poszczególnych umów o ustanowienie odrębnej własności lokali nie wynika, że intencją poprzedniego właściciela budynku było wyodrębnienie lochów jako samodzielnego lokalu użytkowego, należałoby traktować lochy jako część nieruchomości wspólnej.Nieruchomość wspólna należy do wszystkich właścicieli poszczególnych lokali tworzących wspólnotę, która może obejmować jeden lub więcej budynków. Z ustawy o własności lokali wynika, że właściciele lokali mogą pobierać pożytki z nieruchomości wspólnej (jako jej współwłaściciele). Możliwe jest wynajęcie lub wydzierżawienie lochów, jeśli pozwalają na to ich warunki techniczne.
