Członkowie wspólnoty uznali więc, że nie będą remontować zdewastowanych klatek. Na zebraniu zażądali głosowania nad uchwałą o nieustawowym podziale kosztów remontu klatek według zasady jeden właściciel = jeden głos i tym trybem, większością głosów podjęli uchwałę, w myśl której koszty remontów poszczególnych klatek mają być rozliczane odrębnie. W konsekwencji gminę będzie obciążał w całości remont zdewastowanych klatek, natomiast w koszcie remontu klatek, które są w dobrym stanie, gmina będzie partycypować jedynie proporcjonalnie do posiadanego tam udziału. Czy gmina, która nie akceptowała uchwały, może i powinna odwołać się do sądu?
Odpowiada Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
– Czy wspólnota może podjąć uchwałę ustalającą inne niż ustawowe zasady rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej? Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Czy uchwała narusza interes gminy? Na tak postawione pytanie trudno dać jednoznaczną odpowiedź. Oczywiście koszty gminy, gdyby wszystkie klatki były remontowane jednocześnie, po uwzględnieniu podjętej uchwały byłyby wyższe, niż gdyby koszty te rozliczano ustawowo, ale konsekwencje finansowe uchwały nie będą dla gminy dotkliwe. Nie wydaje się więc, aby naruszenie interesów gminy mogło stanowić podstawę dla sądu do uchylenia uchwały.
Pozostaje problem zgodności z prawem podjętej uchwały. W zasadzie ustawa jednoznacznie reguluje zasady obciążania kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej poszczególnych właścicieli lokali, gdyż zgodnie z art. 12 ust. 3 mają oni obowiązek partycypować w tych kosztach proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest to jednak regułą – w myśl art. 22 ust. 3 punkt 8 wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo ustalenia, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Czyli ustawodawca nie wyklucza, iż rozliczenia niektórych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej mogą być dokonywane inaczej, niż określa to zapis art. 12 ust. 2.
