Rozmowa z [b]Małgorzatą Zamorską[/b], radcą prawnym, partnerem w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy.

[b]Rz: Analitycy zapowiadają, że w związku z trudną sytuacją na rynku nieruchomości w ciągu kilku – kilkunastu miesięcy najsłabsi deweloperzy mogą upaść. Na co powinna zwrócić uwagę osoba, która dziś podpisuje umowę z firmą, ale mieszkanie będzie gotowe za rok?[/b]

Małgorzata Zamorska: W pierwszej kolejności należy pamiętać o konieczności zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Umowa w takiej formie pomoże nam w sytuacji, gdy deweloper przeznaczony dla nas lokal wybuduje. W obecnych realiach rynkowych warto jednak pokusić się o nieco czarnowidztwa i spróbować zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy będziemy mieć pecha i deweloper z naszymi pieniędzmi zapadnie się pod ziemię, zostawiając rozgrzebaną budowę, lub po prostu zbankrutuje.

[b]Jak można się uchronić przed taką sytuacją?[/b]

Warto staranniej wybierać firmy, którym powierzamy realizację własnych planów mieszkaniowych, kierować się do uznanych deweloperów, którzy od lat z sukcesem działają na polskim rynku i przeżyli już wzloty i upadki koniunktury. Ich raczej nie powinny dziwić nasze oczekiwania, a wręcz mogą mieć już przygotowane odpowiednie produkty.

[b]Czego oczekiwać dziś od dewelopera?[/b]

Takiego systemu zapłaty za mieszkanie, by jak największa jej część była wnoszona przy podpisaniu notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na klienta (w uproszczeniu będziemy ją nazywać umową sprzedaży). Chodzi tu o stosowany już system 10/90, z zastrzeżeniem, iż 90 proc. ceny powinno być płatne nie w momencie technicznego odbioru lokalu, lecz dopiero przy zawarciu umowy sprzedaży.

Można też robić wpłaty na rachunek powierniczy dewelopera (szczegóły w ramce obok – red.)

[b]A co zrobić, gdy mamy już podpisaną umowę z deweloperem, jak wprowadzić do niej bezpieczne zapisy? W jaki sposób zmobilizować dewelopera do zawarcia aneksu?[/b]

Trzeba pamiętać o obowiązującej zasadzie pacta sunt servanda, tj. umów należy dotrzymywać, a więc osoba, która zawarła ważną umowę, musi ją wykonać. Przepisy przewidują co prawda kilka sytuacji, w których możemy żądać modyfikacji warunków umowy, lecz są to raczej przypadki o marginalnym znaczeniu praktycznym.

Przykładem jest sytuacja określana jako nadzwyczajna zmiana stosunków, w związku z którą wykonanie umowy w pierwotnym brzmieniu groziłoby nabywcy lokalu rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Gdy jednak deweloper nie zgodzi się dobrowolnie na zmianę zapisów umownych, wówczas pozostaje nam skierowanie sprawy do sądu, który po rozważeniu interesów obu stron może oznaczyć inny sposób wykonania ich zobowiązań lub nawet może orzec o rozwiązaniu umowy. Wiadomo jednak, że interwencja sądowa nie jest natychmiastowa. Może się więc zdarzyć, że nawet pomyślne dla nas orzeczenie będzie, niestety, spóźnione.

Treść postanowień umownych może jednak ulec modyfikacjom, jeżeli odkryjemy w umowie deweloperskiej tzw. niedozwolone klauzule umowne, tj. takie zapisy, na które nabywca nie miał rzeczywistego wpływu i które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W razie sporu, czy dane warunki umowy mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne, znów musimy się odwołać do autorytetu sądu.

Jeżeli natomiast nasza umowa deweloperska jest poprawna, a jedynie nabraliśmy np. wątpliwości co do bezpieczeństwa naszych środków wpłacanych sukcesywnie na poczet mieszkania i chcielibyśmy uzgodnić, iż reszta ceny będzie płatna dopiero po otrzymaniu aktu własności lokalu, wówczas pomyślność naszych zamiarów zależy jedynie od naszych umiejętności negocjacyjnych i dobrej woli dewelopera.

[b]Jaki jest możliwy scenariusz, gdy jednak dojdzie do upadłości dewelopera, zanim aktem notarialnym przekaże mieszkanie niedoszłemu właścicielowi, a ten już zapłacił prawie całą należność za nie?[/b]

W takiej sytuacji możemy mieć problem z odzyskaniem wpłaconych już pieniędzy. Wchodzą one bowiem do masy upadłości. Jeżeli będziemy mieli do czynienia z upadłością obejmującą likwidację majątku dewelopera, to wówczas syndyk będzie miał dwie możliwości. Najlepsza będzie dla nas sytuacja, gdy stwierdzi, że mimo upadłości dla masy upadłości będzie korzystniej, jeżeli inwestycja będzie kontynuowana. Po jej zakończeniu nabylibyśmy normalnie lokal.

Syndyk może jednak również skorzystać ze swojego ustawowego uprawnienia i odstąpić od umowy deweloperskiej. W tym wypadku nie będziemy mieli żadnej prawnej możliwości żądania sprzedaży nam mieszkania ani zwrotu wpłaconej części ceny. Jedyna możliwość, jaka zostanie wówczas niedoszłemu nabywcy lokalu, to zgłoszenie swojej wierzytelności o zwrot wpłaconych pieniędzy do masy upadłości, tak aby znalazła się na tzw. liście wierzytelności.

[b]Od czego zależy, czy wierzytelność klienta zostanie uznana?[/b]

Od majątku dewelopera i liczby oraz statusu innych wierzycieli zależeć będzie, czy nasza wierzytelność zostanie zaspokojona w całości, w części, czy też zostaniemy z niczym. Nasze szanse na pomyślne odzyskanie pieniędzy maleją, jeżeli należące do dewelopera nieruchomości, stanowiące trzon jego majątku, obciążone są hipotekami na zabezpieczenie kredytów bankowych. W takiej bowiem sytuacji z sum uzyskanych ze spieniężenia nieruchomości w pierwszej kolejności całą swoją należność zaspokoi bank, a dopiero nadwyżka środków trafi do ogólnego funduszu masy upadłości, z którego będą się mogli zaspokoić pozostali wierzyciele (w tym niedoszli właściciele mieszkań).

Remedium na takie sytuacje są właśnie wyżej wspomniane rachunki powiernicze. Zgodnie z prawem bankowym w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego (dewelopera) środki zgromadzone na nim nie wchodzą w skład masy upadłości, tj. nie posłużą do zaspokojenia innych wierzycieli upadłego dewelopera. Zasada ta dotyczy również rachunku powierniczego otwartego, z tym że kwoty już wypłacone przez bank deweloperowi w miarę zaawansowania robót budowlanych (część ceny wpłacana przez klienta transzami w trakcie budowy lokalu) wchodzą do masy upadłości i ich zwrotu można dochodzić tylko według ww. ogólnych zasad.

[b]A jakie prawa ma niedoszły właściciel, gdy firma deweloperska zostanie przejęta przez konkurencję? Czy stare ustalenia obowiązują? Czy może nie przyjąć nowych warunków, jeśli będą dla niego niekorzystne, i poprosić o zwrot wpłaconych należności?[/b]

Dużo zależy od formy tego przejęcia. Słabszy deweloper może bowiem zupełnie pokojowo połączyć się z innym (tzw. fuzja), może być również kupione jego przedsiębiorstwo w zwykłym trybie negocjacyjnym, a może ono zostać zlicytowane w ramach egzekucji komorniczej lub sprzedane niejako urzędowo w ramach postępowania upadłościowego. Ogólnie można stwierdzić, iż dewelopera przejmującego inwestycję wiążą dotychczasowe ustalenia zawarte w umowach deweloperskich, a klient nie jest zobowiązany do przyjmowania nowych warunków. Nasz wpływ na sytuację wynika przede wszystkim z umowy. Mogą być w niej przewidziane mechanizmy typu change of control clause, które dają nam prawo odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych kwot w przypadku zmiany stosunków własnościowych dewelopera.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]