Irlandia: Dokument przekazania jest ważniejszy od umowy sprzedaży

[b]„Rz”: Czy cudzoziemiec musi mieć zezwolenie, by mógł kupić nieruchomość w Irlandii?[/b]

[b]Aleksandra Kamińska, Odhran Banim:[/b] Nabywanie nieruchomości w Irlandii przez osobę niebędącą rezydentem Irlandii nie wymaga uzyskania pozwolenia od organów administracyjnych.Pochodzenie potencjalnego nabywcy nieruchomości może mieć znaczenie w związku z zapobieganiem praniu brudnych pieniędzy. Sprawdza się w takich wypadkach pochodzenie środków finansowych nabywcy pod kątem ich legalności.

[b]Jak zawiera się transakcje, jakie są formy umowy sprzedaży?[/b]

Mówiąc o formie umowy sprzedaży nieruchomości w Irlandii, należy w pierwszej kolejności podkreślić, że przy sprzedaży nieruchomości będziemy mieli do czynienia z dwoma osobnymi aktami prawnymi: umową sprzedaży oraz dokumentem przekazania.

Sprzedający i kupujący zawierają najpierw umowę sprzedaży, w której określona zostaje cena nieruchomości, data przeniesienia prawa własności oraz pozostałe warunki uzgodnione przez strony. W świetle prawa irlandzkiego nie jest wymagana forma aktu notarialnego dla umowy sprzedaży, jednakże kontrakt powinien zostać przygotowany zgodnie ze standardami dla umów sprzedaży wypracowanymi przez Irlandzki Związek Radców Prawnych.

Przeniesienie prawa własności następuje natomiast na podstawie osobnego dokumentu przekazania, który może być sporządzany wyłącznie przez radcę prawnego. To właśnie dokument przekazania, a nie umowa sprzedaży, jest przedstawiany w rejestrach i jest później podstawą wpisu prawa własności.

Zazwyczaj radca prawny reprezentujący sprzedającego przygotowuje umowę sprzedaży, podczas gdy radca prawny kupującego jest odpowiedzialny za sporządzenie projektu dokumentu przekazania.

[b]Gdzie sprawdza się stan prawny nieruchomości?[/b]

W Irlandii istnieją dwa różne i oddzielne systemy rejestrów, w których ujawniane jest prawo własności oraz inne prawa związane z nieruchomością. Pierwszy z nich to Rejestr Praw, który odnosi się do praw związanych z nieruchomościami i jest prowadzony przez Rejestr Ziemski. Dodatkowo w Irlandii funkcjonuje także Rejestr Aktów, prowadzony przez odpowiedni urząd o tej samej nazwie. Oba systemy są nadzorowane przez Urząd Rejestracji Własności, którego zadaniem jest prowadzenie i kontrola obu powyższych systemów rejestrów.

[b]Jakie dane trzeba mieć, by uzyskać dane z Rejestru Aktów?[/b]

Rejestr Aktów jest najczęstszym źródłem informacji w przypadku transakcji dotyczących praw własności nieruchomości położonych w obszarach miejskich. Rejestr Aktów został stworzony jako dobrowolny system rejestracji dla aktów i umów dotyczących nieruchomości, aby zapewnić pierwszeństwo dokumentom i prawom wpisanym do rejestru. Należy również podkreślić, że rejestrowane dokumenty nie są przyporządkowane do nieruchomości, lecz do poszczególnej osoby. Chcąc zatem uzyskać informacje z Rejestru Aktów, musimy znać nazwisko osoby, która zgłosiła dokument, sam adres nieruchomości nie wystarczy.

[b]A jak szukać informacji w Rejestrze Ziemskim?[/b]

Rejestr Ziemski został stworzony jako rejestr obowiązkowy, mający zapewnić proste, niedrogie oraz łatwo dostępne źródło informacji o prawach do nieruchomości. W przypadku zarejestrowania prawa przechowuje się w rejestrze dokumenty, umowy, akty, a także mapy. Wyszukanie informacji w rejestrze możliwe jest w odniesieniu do konkretnej osoby lub do konkretnej nieruchomości.

[b]Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?[/b]

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości następuje w drodze badania prawnego przeprowadzanego zazwyczaj przez radcę prawnego reprezentującego nabywcę. Najczęściej badania te obejmują sprawdzenie informacji dostępnych w urzędach na temat danej nieruchomości, takich jak prawo własności, kwestie związane z planowaniem przestrzennym i ochroną środowiska, obciążenia i służebności ustanowione na nieruchomości.

Radca prawny nabywcy powinien też w trakcie badania sprawdzić tytuły prawne do nieruchomości poprzedników zbywcy, zmiany zachodzące w planach zagospodarowania przestrzennego dotyczące nieruchomości, spełnienie warunków określonych w umowie oraz kwestie podatkowe nieruchomości.

[b]Czy istnieją plany zagospodarowania przestrzennego bądź inne dokumenty wskazujące, jakie jest przeznaczenie nieruchomości?[/b]

W Irlandii wszystkie nieruchomości podlegają planowaniu przestrzennemu. W związku z tym dla większości inwestycji i budowli w Irlandii wymagane jest uzyskanie zezwolenia na budowę obiektu w formie pozwolenia budowlanego. Pozwolenie takie jest ważne zazwyczaj przez pięć lat. Rozpoczęcie prac budowlanych bez uprzedniego uzyskania pozwolenia lub prowadzenie prac budowlanych z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu może skutkować wszczęciem postępowania karnego w stosunku do inwestora oraz/lub zakazem prowadzenia dalszych prac budowlanych.

[b]Z jakimi opłatami należy się liczyć, kupując nieruchomość w Irlandii?[/b]

W przypadku transakcji nabycia nieruchomości w Irlandii to nabywca ponosi koszty pomiaru nieruchomości, własnej obsługi prawnej oraz inne wydatki związane z nabyciem prawa własności, takie jak: koszty badania prawnego stanu nieruchomości, koszty rejestracji prawa własności, koszty dokonania wyceny nieruchomości.

Dodatkowo to na nabywcy spoczywa zazwyczaj obowiązek uiszczenia opłat skarbowych związanych z dokumentem przeniesienia własności.

Sprzedawca natomiast ponosi zwykle koszty ewentualnego licytatora i koszty własnego doradztwa prawnego, powinien też uiścić zaległe podatki i opłaty lokalne związane z nieruchomością. Także sprzedawca będzie zobowiązany uiścić VAT od zapłaconego wynagrodzenia profesjonalnych doradców, a ponadto do zapłaty podatku od tzw. uzysku kapitałowego w wypadku, gdy wartość nieruchomości przy sprzedaży jest wyższa od jej wartości z chwili nabycia.

Osoby fizyczne, niebędące rezydentami lub stałymi rezydentami w Irlandii, będą także zobowiązane do zapłaty podatku od „uzysku kapitałowego” w przypadku sprzedaży ziemi w Irlandii. Obecnie obowiązująca stawka podatkowa dla podatku od „uzysku kapitałowego” wynosi 22 proc.

[b]Kiedy powstaje obowiązek zapłaty VAT?[/b]

Od lipca 2008 roku obowiązują w Irlandii nowe regulacje prawne dotyczące VAT. W przypadku nieruchomości obowiązek zapłaty powstaje automatycznie tylko w sytuacji sprzedaży nowej nieruchomości, tzn. przy pierwszej sprzedaży budynku w okresie do pięciu lat od jego ukończenia oraz w przy każdej następnej sprzedaży w okresie do pięciu lat od jego ukończenia, jeżeli był używany przez zbywcę krócej niż dwa lata.Obowiązek podatkowy dotyczący VAT od własności nieruchomości leży zawsze po stronie nabywcy.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]

• W Irlandii nie ma szczegółowych regulacji dotyczących sposobu ustanawiania zabezpieczeń na nieruchomości. Zazwyczaj ogranicza się to do tego, że instytucja lub osoba udzielająca pożyczki sprawdza tytuł prawny do nieruchomości przysługujący pożyczkobiorcy oraz to, czy na nieruchomości nie ustanowiono już hipoteki lub innych obciążeń.

• W sytuacji gdy spółka chce ustanowić na nieruchomości zabezpieczenie spłaty kredytu, powinna w ciągu 21 dni od podpisania umowy kredytu przesłać do Rejestru Przedsiębiorców oryginał umowy wraz z wypełnionym formularzem. Przekroczenie powyższego 21-dniowego terminu powoduje, iż ustanowione zabezpieczenie jest nieważne w stosunku do osób trzecich.

[i]źródło: GESSEL[/i][/ramka]

[ramka][b]Ekspert o rynku irlandzkim[/b]

[b]Joanna Mroczek, Associate Director, Dział Badań Rynku i DoradztwaCB Richard Ellis Polska[/b]

• Kryzys ekonomiczny znacznie ograniczył rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w Irlandii zarówno pod kątem powstawania nowych obiektów, jak i popytu za strony firm czy sieci handlowych.