[b][i]Jesteśmy właścicielami mieszkań kupionych od starostwa. Właścicielem kotłowni co jest starostwo. Z kim starostwo powinno zawrzeć umowę na dostawę ciepła - ze wspólnotą, czy też z poszczególnymi właścicielami mieszkań?[/i][/b]
[i][b]- D.G.[/b][/i]
[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:[/b]
Z pytania nie wynika, czy kotłownia mieści się w tym samym budynku, co lokale wspólnoty. Jeśli tak, to istotna wydaje się odpowiedź na pytanie, dlaczego właścicielem kotłowni jest starostwo i na jakiej podstawie tak twierdzi. Pomieszczenie kotłowni nie spełnia wymogów samodzielnego lokalu i jako takie należy do nieruchomości wspólnej. Przepisy nie pozwalają na wyodrębnienie takiego lokalu (nie uzyskałby zaświadczenia o samodzielności lokalu), jak również nie pozwalają na uznanie tego lokalu za własność dotychczasowego właściciela całej nieruchomości (starostwa). Kotłownia niewątpliwie nie jest odrębnym lokalem, jest zaś pomieszczeniem, w którym znajduje się urządzenie grzewcze, które służy do użytku wszystkich właścicieli lokali. Urządzanie takie – zgodnie z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali - uznaje się za nieruchomość wspólną.
W przypadku lokali niewyodrębnionych problem polega na tym, że właściciel pierwotny nieruchomości (starostwo) nie ma obowiązku uzyskiwania zaświadczenia o samodzielności lokalu w sytuacji, gdy nie chce go prawnie wyodrębnić. Często zdarza się więc, że właściciel pierwotny przy obliczaniu swoich udziałów w nieruchomości wspólnej przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu wlicza do nich pomieszczenia, których nie powinien (problem najczęściej dotyczy kotłowni). Taką praktykę stosują również deweloperzy, by po sprzedaży wszystkich lokali sprzedawać do nich ciepło. Sąd Najwyższy wielokrotnie stwierdzał, że własnością dotychczasowego właściciela są lokale niewyodrębnione, ale muszą one spełniać wymóg samodzielności. (I CK 156/02, I CKN 903/97). Poza tym zasady współżycia społecznego nie pozwalają na sprzedaż lokali w nieruchomości, która ma własne źródło ciepła, nie zapewniając właścicielom lokali samodzielnego dostępu do tego źródła. Powinni Państwo zwrócić się do starostwa o przekazanie kotłowni wspólnocie mieszkaniowej, a w przypadku odmowy - wystąpić z pozwem do sądu. Warto to zrobić m.in. dlatego, że gdy kotłowania jest częścią nieruchomości wspólnej, właściciele rozliczają koszty ciepła między siebie na podstawie regulaminu, bez konieczności zawierania umów ze starostwem.
