Gdy upadnie deweloper, nie zamieszkasz na budowanym przez niego osiedlu

[b]Rz: Wpłaciliśmy prawie całą należność za mieszkanie, a tymczasem deweloper zdecydował się na ogłoszenie upadłości przed oddaniem osiedla. Tak stało się niedawno m.in. w przypadku klientów krakowskiego Leoparda. Co to oznacza dla niedoszłych właścicieli mieszkań?[/b]

[b]Tomasz Tatomir:[/b] Nie ma wątpliwości, że deweloper jako przedsiębiorca może ogłosić upadłość. Przesłanką będzie tu jego niewypłacalność: dłużnik jest niewypłacalny, jeżeli nie wykonuje swoich wymagalnych zobowiązań, np. nie spłaca na czas pieniędzy pożyczonych na budowę osiedla. Warto jednak pamiętać, że deweloperzy nie mają obowiązku informowania swoich klientów o swoim aktualnym bilansie finansowym.

[b]Kiedy klient dewelopera ma szansę się zorientować, że toczy się postępowanie upadłościowe?[/b]

W razie zaistnienia podstawy do ogłoszenia upadłości dłużnik jest obowiązany nie później niż w terminie dwóch tygodni zgłosić w sądzie wniosek o ogłoszenie upadłości. Ale również wierzyciele mogą złożyć wniosek o upadłość. Klienci dewelopera mogą tym samym dowiedzieć się o jego problemach finansowych w momencie, gdy cała procedura zostanie już uruchomiona. Dlatego tak ważne jest sprawdzanie deweloperów już przed zawarciem umowy (np. przejrzenie akt spółki, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, na której mają powstać mieszkania czy dom). Istotne jest też kontrolowanie bieżących prac na budowie i nieprzelewanie kolejnych rat, jeśli prace stanęły.

[b]Ile czasu zwykle mija od chwili złożenia wniosku o upadłość przez dewelopera do czasu ogłoszenia jej przez sąd i przejęcia opieki nad majątkiem przez syndyka?[/b]

To zależy od liczby spraw załatwianych w sądzie upadłościowym oraz od stopnia skomplikowania sprawy, ale trzeba liczyć się z tym, że procedura potrwa co najmniej siedem – osiem miesięcy.

[b]Czy syndyk ma obowiązek poinformować niezorientowanych klientów dewelopera o jego upadłości?[/b]

Najważniejsze, żeby nie przegapić terminu zgłaszania wierzytelności. Termin ten jest podawany do publicznej wiadomości. Natomiast o fakcie upadłości każdy zgłoszony wierzyciel musi zostać poinformowany pisemnie.

[b]Jakie prawa mają klienci upadłego dewelopera?[/b]

W momencie ogłoszenia przez sąd upadłości klienci dewelopera stają się jego wierzycielami. To, czy i w jakim zakresie zostaną zaspokojeni, zależy od tego, na jakim etapie realizacji inwestycji ogłoszona zostaje upadłość, jaki sposób prowadzenia upadłości – z opcją układową czy likwidacyjną – został wybrany oraz jaki jest stan prawny lokalu (czy nabywca dysponuje i jeśli tak, to jakim tytułem prawnym do mieszkania).

[b]Z jakiej części majątku mogą zostać zaspokojeni wierzyciele dewelopera?[/b]

Cały majątek dewelopera staje się częścią masy upadłości. Przepisy stanowią, że wierzyciele masy upadłości zaspokajani są z funduszów masy upadłości proporcjonalnie do wielkości służących im wierzytelności. Są jednak pewne uprzywilejowania.

Istnieją cztery kategorie zaspokojenia: trzecia jest kategorią podstawową, pierwsza i druga to kategorie uprzywilejowane, kategoria czwarta to wierzytelności, których zaspokojenie może nastąpić ze względu na jej charakter w ostatniej kolejności. Należności klientów dewelopera zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym są kwalifikowane do kategorii III.

W pierwszej kolejności (kategoria I i II) zostaną zaspokojone m.in. koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy, podatki oraz inne daniny publiczne.

[b]Czyli niedoszły nabywca lokalu na ogół ma marne widoki na zamieszkanie w prawie gotowym budynku?[/b]

Jeżeli deweloper nie zdążył wybudować mieszkania czy domu i nie przeniósł aktem notarialnym jego własności na kupującego, to ten ma jedynie roszczenie pieniężne, zaspokajane według wskazanych zasad. Niestety, zaszeregowanie należności kupujących do kategorii III oznacza, że niezwykle rzadko mogą oni liczyć na ich zwrot w pełnej wysokości.

[b]A jeśli podpisał umowę o budowę aktem notarialnym, jego szanse wzrastają?[/b]

W razie ogłoszenia upadłości dewelopera w najtrudniejszej sytuacji znajdą się osoby, które wpłaciły pieniądze, ale z deweloperem podpisały umowę przedwstępną bez formy aktu notarialnego. Uniemożliwia to podjęcie starań o dokończenie budowy, nie gwarantuje zwrotu jakiejkolwiek części wpłaconych pieniędzy. Nawet jeśli kupujący już w mieszkaniu mieszkają, ale ostatecznie nie doszło do podpisania aktu notarialnego, raczej nie będą mieli szans na zobowiązanie syndyka, żeby zawarł z nimi umowę przenoszącą własność lokalu.

[b]Jakie są z kolei szanse na dokończenie budowy?[/b]

Możliwości dokończenia budowy są niewielkie. Sąd rzeczywiście może zezwolić na dalsze prowadzenie przez dewelopera działalności gospodarczej i ukończenie inwestycji. Są to jednakże sytuacje wyjątkowe, przeprowadzane tylko wtedy, gdy syndyk podejmie się ich realizacji, w uzasadnionych przypadkach gwarantujących wykonanie i finansowe pokrycie budowy.

Jednak ze względu na sytuację, w jakiej znalazł się deweloper, takie działania obciążone są ryzykiem poniesienia kolejnych strat, dlatego też syndycy z reguły nie podejmują się tego zadania.

Dlatego stosunkowo łatwiejszą sytuację będą miały osoby, które już mieszkają w swoich mieszkaniach czy domach, a deweloper miał jedynie wykonać prace wykończeniowe (np. zieleń, drogi, chodniki).

[ramka]– Przepisy prawa upadłościowego i naprawczego nie regulują odmiennie sytuacji osób kupujących mieszkania czy domy, zaciągających przy tym duże kredyty w bankach, od sytuacji np. dostawców materiałów budowlanych czy podwykonawców dewelopera. Nie zapewniają im lepszej ochrony.

Konieczne są zatem takie zmiany prawa, które wzmocnią pozycję tej grupy klientów dewelopera, wprowadzą obowiązkowe zabezpieczenia oraz zobowiążą nabywcę masy upadłości do dokończenia inwestycji zgodnie z jej przeznaczeniem – uważa Tomasz Tatomir[/ramka]

[ramka][b]Warto wiedzieć zanim zaufasz deweloperowi[/b]

- Na początek zajrzyj do KRS, aby sprawdzić, czy deweloper prowadzi legalną działalność gospodarczą (czy jest zarejestrowany) i czy nie został złożony wniosek o ogłoszenie jego upadłości.

- Potem sprawdź w księdze wieczystej, czy deweloper ma tytuł własności do działki, na której jest realizowana inwestycja (czy jest jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym).