[b]Rz: Czytelnik chce kupić grunt pod dom. Sprzedający mówi, że teren o pow. 4 tys. mkw. właśnie dzieli na działki o pow. tysiąc mkw. i dopiero po podziale sprzeda jako działki budowlane. Jakie pułapki mogą czyhać w tym przypadku na nabywcę – skąd pewność, że działka będzie budowlana?[/b]

[b]Tomasz Ludwik Krawczyk:[/b] Budowlany charakter działki może być potwierdzony na dwa sposoby, stosowane zależnie od tego, czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (można to ustalić we właściwym urzędzie miasta lub gminy).

Jeżeli działka objęta jest takim planem, trzeba ustalić, jaki charakter zabudowy jest dla niej przewidziany. Uczulam tutaj jednak, aby nie ograniczać się jedynie do nazwy danego terenu (oznaczenia go np. jako „budownictwo jednorodzinne”), lecz zapoznać się z całym planem, w tym z jego częścią opisową. Może się bowiem okazać, że nasza działka wprawdzie będzie budowlana, ale plan będzie przewidywać, że np. jedynie jej 15 proc. może być zabudowanych budynkiem, a dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa jednokondygnacyjna. Jak łatwo obliczyć, przy takich postanowieniach planu możemy wybudować dom o maksymalnej powierzchni zabudowy 150 mkw.

[b]A jeżeli dla działki nie został sporządzony plan?[/b]

Wtedy o charakterze zabudowy decydują warunki zabudowy. Najbezpieczniej jest wystąpić o nią jeszcze przed nabyciem działki.

Jeżeli nie mamy takiej możliwości, musimy ocenić z góry szanse otrzymania satysfakcjonujących WZ. W pierwszej kolejności ustalić trzeba, czy dana działka nie jest rolna. Jeżeli jest rolna (m. in. jest jako taka oznaczona w ewidencji gruntów), to przed uzyskaniem WZ konieczne jest otrzymanie zgody na jej przeznaczenie na cele nierolne (tzw. odrolnienie). Warto pamiętać, że szczęśliwie od 2009 r. nie jest już wymagane odrolnienie gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli jednak konieczność odrolnienia gruntu występuje, to trzeba wziąć pod uwagę, że jest to procedura długotrwała i o trudnym do przewidzenia wyniku.

[b]A jeżeli działka nie jest rolna...[/b]

To potencjalnie może być budowlana. O tym jednak, co można na niej zbudować, decyduje, zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, przeważający charakter zabudowy w okolicy (szeroko pojętej, bo obejmującej obszar o promieniu równym trzykrotności najdłuższego boku naszej działki, lecz nie mniejszym niż 50 m). Określenie tegoż charakteru jest jednak możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana.

Brak jest niestety jasności, jak określić ów „przeważający” rodzaj zabudowy. Przykładowo, jeżeli w okolicy są dwa budynki dwukondygnacyjne i jeden pięciokondygnacyjny, to nie wiadomo, czy wolno nam będzie zbudować budynek dwukondygnacyjny (bo większość jest taka) czy też trzykondygnacyjny (bo taka jest średnia liczba kondygnacji w analizowanej zabudowie).

W praktyce (choć nie ma po temu żadnej podstawy prawnej) przy wydawaniu WZ pod uwagę brane są także postanowienia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czyli dokumentu, który stanowi podstawę przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale który nie jest aktem prawa miejscowego, a także treść WZ wydanych wcześniej dla tej samej działki. Jeżeli zatem nie mamy możliwości uzyskania WZ przed transakcją, to zawsze godne polecenia jest odbycie spotkania w urzędzie miasta lub gminy z osobą, która zajmować się będzie naszym wnioskiem w przyszłości.

[b]Kiedy nowy właściciel działki po podziale może zostać obciążony opłatą adiacencką czy rentą planistyczną?[/b]

Kupujący nie musi się martwić o kwestię opłat adiacenckich od podziału nieruchomości, które ponosi wyłącznie sprzedający (dzielący działki), ani rentą planistyczną, obie bowiem te opłaty obciążają sprzedającego. W praktyce, niestety, zdarza się, że gmina o tym zapomina i stara się nałożyć opłatę adiacencką na nowego właściciela, ale zwykle łatwo wyprowadzić ją z błędu.

[b]A jak uzyskać pewność, że podział działek został dokonany?[/b]

Aby sprawdzić prawidłowość podziału geodezyjnego, wystarczy poprosić sprzedającego o ostateczną decyzję o zatwierdzeniu planu podziału, a jeszcze lepiej, gdy podział został już ujawniony w rejestrze gruntów, o wypis z takiego rejestru.

Prawidłowość podziału geodezyjnego powinien zweryfikować także notariusz i ew. odmówić sporządzenia aktu sprzedaży części działki, której podział nie został odpowiednio zatwierdzony.

Oczywiście, nie można zapomnieć o sprawdzeniu prawidłowości nabycia działki przez sprzedającego, i to nawet gdy jest on wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.

[b]W jakich przypadkach zawsze należy się liczyć z tym, że gmina naliczy opłatę adiacencką i w jakiej wysokości?[/b]

Opłata adiacencka może być nałożona w dwu przypadkach. Po pierwsze, gdy na wniosek właściciela działki nastąpi jej podział geodezyjny. Po drugie, gdy gmina ze środków publicznych wybuduje infrastrukturę do działki, doprowadzi do niej media lub zbuduje, ulepszy drogę.

W obu przypadkach opłata może być nałożona w wysokości określonej w uchwale rady gminy, jednak nie wyższej niż 50 proc. wzrostu wartości działki będącej następstwem budowy infrastruktury oraz nie wyższej niż 30 proc. w przypadku wzrostu spowodowanego podziałem.

[b]Czy można kwestionować opłaty?[/b]

Nałożenie opłaty lub jej wysokość można oczywiście kwestionować zarówno przez zgłaszanie zarzutów do operatu szacunkowego, na podstawie którego określana jest wartość nieruchomości przed budową infrastruktury (podziałem), jak i po tym, jak też przez argumentację ściśle prawną. Opłaty adiacenckie rodzą bowiem wiele problemów prawnych (związanych m.in. z terminem wydania decyzji i prawidłowością uchwały rady gminy określającej wysokość opłat), co z jednej strony stanowi dla właściciela trudność, a z drugiej – daje mu szanse na wykorzystanie ewentualnych uchybień organów gminy przy wydawaniu decyzji o opłacie.

[b]A istnieje możliwość targowania się o wysokość opłaty, wnoszenia jej w ratach?[/b]

Formalnie tylko w przypadku opłaty za podział, gdy właściciel, zamiast ponosić opłatę, może uzgodnić z gminą przeniesienie na nią niektórych działek powstałych wskutek podziału (w praktyce są to działki pod drogi publiczne). De facto jednak uzgodnienia dotyczące opłat są z gminami czynione, acz nie zawsze przybierają postać formalnej umowy. Możliwość zawierania tego rodzaju porozumień wynika z faktu, że nałożenie opłaty adiacenckiej nie jest obligatoryjne. Gmina może zatem zawsze po prostu jej nie nałożyć. Nie może jednak (z wyjątkiem przejęcia działek zamiast opłaty) prawnie wiążąco zobowiązać się do nienakładania opłaty.

Możliwe jest również rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, na maksymalnie dziesięć lat, choć w takim przypadku zabezpieczenie roszczenia gminy następuje przez wpis hipoteki na nieruchomości, której dotyczy opłata.

[b]Kiedy trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia renty planistycznej? Czy nabywca działki też musi wziąć to pod uwagę, czy ten obowiązek spada na właściciela, który był posiadaczem działki w trakcie zmiany planu zagospodarowania?[/b]

Renta planistyczna może być nałożona na podmiot, który zbędzie (tj. np. sprzeda, daruje, wniesie do spółki) nieruchomość po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli decyzja o opłacie została wydana w ciągu pięciu lat od wejścia w życie planu.

Jej wysokość jest określona w planie, jednak nie może przekroczyć 30-proc. wzrostu wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie planu.

Samo nabycie nieruchomości w powyższym 5-letnim okresie na pewno nie powoduje obowiązku zapłaty renty (ale zdarza się, że organy ją – oczywiście błędnie – nakładają na nabywcę). Paradoksalnie, literalne brzmienie przepisów pozwala jednak, jak się wydaje, nałożyć po raz drugi i kolejny rentę na kolejnych zbywców nieruchomości, nawet jeżeli nabyli ją oni już po wejściu w życie planu. W takim przypadku byłaby ona nakładana na nabywcę, który potem wchodzi w rolę zbywcy w kolejnej transakcji. Nie znam jednak przypadku, aby gmina oparła się na takiej interpretacji.

[ramka][b]O czym trzeba pamiętać przed transakcją[/b]

[srodtytul]Działka musi mieć dostęp do drogi[/srodtytul]

>> Przed kupnem działki koniecznie należy zbadać, czy ma ona dostęp do drogi publicznej.

>> Chodzi tu o prawne zabezpieczenie dostępu do nieruchomości, który ma status drogi publicznej (można go sprawdzić zależnie od kategorii drogi w urzędzie gminy, miasta, starostwie lub w urzędzie wojewódzkim).

>> Nie liczy się faktyczna możliwość dojazdu, lecz jej prawne zabezpieczenie, czyli wykazanie tytułu własności (w tym współwłasności) do działek oddzielających naszą działkę od drogi publicznej, względnie odpowiednich służebności przejazdu i przechodu przez nie.

>> Ważne jest, by dostęp do drogi publicznej miał co najmniej 5 metrów szerokości. Ostatnio bowiem urzędy gmin i miast zaczęły badać kwestię, czy dostęp do drogi publicznej spełnia wymogi przeciwpożarowe, tj. m.in., czy ma min. 5 m szerokości.

>> Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wtedy, gdy działka jest dostatecznie uzbrojona dla potrzeb danej inwestycji. Zatem doprowadzenie do niej mediów trzeba również koniecznie sprawdzić.[/ramka]