Co zmieni kataster na Polsce?

Tomasz Kurek, radca prawny, partner kierujący Departamentem Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Cameron McKenna

Rz: Kiedy możemy się spodziewać wejścia w życie podatku katastralnego?

Tomasz Kurek: O potrzebie wprowadzenia podatku katastralnego dyskutuje się w Polsce od dawna, jak do tej pory bezskutecznie. Podstawą sprawnego wprowadzenia podatku katastralnego musi być uporządkowanie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków oraz księgach wieczystych, a także wprowadzenie powszechnego systemu okresowej wyceny nieruchomości.

Ponieważ z założenia podatek katastralny miałby stanowić dochód budżetów gmin, wobec tego wydatki na wyceny nieruchomości musiałyby być finansowane z budżetów gmin, co mogłoby stanowić dużą barierę, zwłaszcza w okresie początkowym, zanim wyższe podatki katastralne zaczęłyby wpływać do kas gmin.

Mimo obowiązywania przepisów o katastrze zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 2005 roku o powszechnej taksacji nieruchomości wciąż brakuje ustawy o podatku katastralnym. Strategia podatkowa Ministerstwa Finansów już w 2004 roku zapowiadała wprowadzenie kompleksowej ewidencji nieruchomości (katastru) i określała rok 2010 jako pierwszy możliwy termin zastosowania podatku katastralnego. Nie udało się tego planu zrealizować, a brak projektu ustawy oraz stan zaawansowania prac nad budową katastru i powszechną taksacją nieruchomości nie wróżą szybkiego zakończenia tego procesu.

Czym różni się system opodatkowania nieruchomości od ich wartości – kataster – od systemu podatkowego obowiązującego dziś?

Podstawą obowiązującego obecnie podatku od nieruchomości jest charakterystyka techniczna nieruchomości, a nie jej wartość. Jest to system przestarzały i odbiegający od większości systemów obowiązujących na świecie, gdzie już dawno odkryto, że najlepszą podstawą opodatkowania nieruchomości jest jej wartość.

Obecnie w Polsce podatek naliczany jest według uchwalanych przez radę gminy stawek za jeden mkw. nieruchomości (w granicach określonych przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych), to jest gruntów, budynków i lokali. Choć taka konstrukcja pozwala na skuteczne wypełnianie funkcji fiskalnych, to jest oderwana od konkretnych uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych danej nieruchomości.

System podatku katastralnego zawiera wskaźniki, które różnicują wysokość podatku w zależności od konkretnych cech nieruchomości. Podstawą ustalenia podatku jest wartość katastralna. W myśl obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości, w sposób jednolity na obszarze danej gminy, za pomocą modelu powszechnej wyceny. Do cech charakterystycznych zalicza się takie atrybuty, jak m.in.: położenie względem centrum oraz miejsc uznanych powszechnie za atrakcyjne, stan zagospodarowania terenu, przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

Jakie będą zyski, a jakie straty z wprowadzenia katastru dla posiadaczy nieruchomości?

Powszechnie podnosi się, że podatek katastralny jest bardziej sprawiedliwy, gdyż kieruje nim zasada: czyja nieruchomość ma wyższą wartość, ten więcej płaci. Każdy może być właścicielem takiej nieruchomości, na której utrzymanie go stać.

Podatek katastralny zachęca do sprzedaży nieużywanych nieruchomości, zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych, co zwiększa obrót na rynku. Prowadzi to do obniżenia wartości nieruchomości, a w przyszłości może przełożyć się na ułatwienie procesu zaciągania kredytu hipotecznego i zmniejszenie kosztów z tym związanych.

Paradoksalnie, wprowadzenie podatku katastralnego może zwiększyć dostępność nieruchomości dla przeciętnych obywateli, zmniejszy się bowiem ilość pustych mieszkań i niewykorzystanych działek budowlanych, a gminy zaczną uważniej lokować uciążliwe inwestycje, żeby nie obniżać wartości nieruchomości znajdujących się na danym terenie.

Przewiduje się, że w okresie kilku lat po wprowadzeniu podatku katastralnego, do momentu stabilizacji rynku nieruchomości, mogą wzrosnąć ceny wynajmu, gdyż właściciele będą chcieli częściowo przenieść opłaty na najemców. Należy podkreślić, że dokładne skutki wprowadzenia takiego systemu będą zależały w dużej mierze od jego ostatecznej formy, tzn. wysokości wartości katastralnej stawek podatkowych dla rodzajów nieruchomości, a także systemu ulgi zwolnień.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami opowiadają, że niektórzy klienci, wybierając dom dla siebie, nie tylko patrzą na jego cenę wywoławczą, ale też szacują, czy w przyszłości będzie ich stać na płacenie podatku katastralnego. Są też tacy, którzy nie kładą np. kostki brukowej na podjeździe domu albo nie robią drogiego ogrodzenia działki, tłumacząc, że przy katastrze wszystko to podniesie ich podatki. Czy to słuszne podejście?

Takim obawom można zapobiec poprzez ustawowe określenie szczegółowych ulg i zwolnień zachęcających do inwestowania w nieruchomość. Poza tym większy wpływ na wysokość podatku będzie miało położenie nieruchomości niż posiadanie nowego ogrodzenia czy zadbanego ogródka.

Karanie właścicieli za dbanie o swoją posiadłość przeczy celom podatku katastralnego, który nie ma być podatkiem od przysłowiowych złotych klamek. Najważniejszym czynnikiem przy określaniu wartości będą kategorie obiektywne, ponieważ podatek ma motywować do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie, a nie odwrotnie.

Czy kataster może doprowadzić do tego, że wielu osób mieszkających dziś w centrum dużych miast nie będzie stać na płacenie podatku od wartości nieruchomości, nie tak jak dziś, więc będą musieli się przenieść na przedmieścia?

W skrajnych przypadkach taka sytuacja może się zdarzyć, jednak należy wziąć pod uwagę, że ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie przewiduje, że wartości katastralne powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami. Oznacza to, że podatek będzie naliczany inaczej dla lokalu w centrum Warszawy w nowoczesnym apartamentowcu, a inaczej dla lokalu na sąsiedniej ulicy w bloku z lat 70.

W niektórych ustawodawstwach istnieje możliwość otrzymania pozwolenia na tymczasowe odroczenie płatności bez nakładania kar, a dla osób starszych w określonych wypadkach nawet na czas nieokreślony.

Podatki za granicą: Jak kataster działa w innych krajach

• W Szwecji podatek katastralny jest naliczany od 75 proc. wartości rynkowej danej nieruchomości, a jego stawka wynosi od 0,8 do 1,5 proc.

• W Austrii, gdzie kataster obowiązuje od XIX wieku, bazuje się na szacunkowej wartości nieruchomości, która jest zazwyczaj mniejsza niż wartość rynkowa i stawce podatkowej wynoszącej 0,2 proc.

• We Francji podatek katastralny naliczany jest od wartości czynszowej, tzn. od hipotetycznego dochodu, jaki można by uzyskać z najmu.

• Na Słowacji kataster jest zróżnicowany w zależności od rodzaju nieruchomości. W odniesieniu do gruntu stawka jest procentowa i wynosi 0,25 proc., a budynki są opodatkowane kwotą 0,033 EUR za 1mkw.

• W Słowenii, oprócz ulg obejmujących budynki o powierzchni mniejszej niż 160 mkw., istnieje także dziesięcioletnie zwolnienie od podatku osób posiadających nowo wybudowane domy.

• W Rosji z kolei zwolnieniami podatkowymi objęci są emeryci, renciści, osoby niepełnosprawne i weterani.