Jakie będą skutki ustawy developerskiej

Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Beiten Burkhardt P. Daszkowski

Rz: Był pan orędownikiem przepisów chroniących kupujących nowe mieszkania od lat. Dziś jednak mówi pan jednym głosem z deweloperami i jest przeciwnikiem przegłosowanych przez posłów przepisów. Dlaczego?

mec. Paweł Kuglarz: Rzeczywiście już dziesięć lat temu wraz z prof. Fryderykiem Zollem przygotowaliśmy w ramach Polsko-Niemieckiego Centrum Prawa Bankowego na Uniwersytecie Jagiellońskim pierwszy projekt ustawy mającej chronić prawa nabywców lokali mieszkalnych. Zwracaliśmy uwagę, że nabywca butów ma większe prawa niż kupujący mieszkanie. Kończyła się wówczas kadencja Sejmu i brakło determinacji.

W trakcie kolejnej kadencji, 2001 – 2005, prowadzenie projektu ustawy przejęła Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. Nowy projekt był gotowy w 2003 roku, jednak utknął w uzgodnieniach międzyresortowych na dwa lata, aż skończyła się kolejna kadencja parlamentu. Ta mijająca obecnie też została w dużym stopniu zmarnowana. Dopiero orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z sierpnia 2010 roku, wytykające tzw. lukę legislacyjną, przyspieszyło prace w Sejmie. Trybunał uznał bowiem, że brak ochrony nabywców mieszkań jest zaniedbaniem ustawodawcy, i wskazał w uzasadnieniu swego orzeczenia na projekt ustawy przygotowany przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego jako właściwy kierunek legislacyjny.

Dlaczego zatem teraz uważa pan, że ustawa, którą w ubiegłym tygodniu przyjęli posłowie, nie zabezpieczy interesów kupujących mieszkania?

Podstawowym założeniem było wprowadzenie obowiązku zabezpieczenia interesów nabywcy mieszkania w formie rachunku powierniczego lub alternatywnie gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej. Parlamentarzyści, składając projekt ustawy, oparli się na projekcie fundacji, jednakże wprowadzili wszystkie zabezpieczenia jako obowiązkowe. Sprawa ta wywołała największe kontrowersje i protesty. I to nie tylko środowiska deweloperów, które tradycyjnie było sceptyczne co do ustawy, ale także środowisk bankowych, prawniczych, naukowych i konsumenckich.

Po raz pierwszy wszyscy znaleźli się po jednej stronie barykady, gdyż ustawa w takim kształcie mogłaby rozregulować czy wręcz zniszczyć rynek deweloperski.

Jak przełożyłoby się to na sytuację kupujących mieszkania?

Likwidacje i upadłości małych i średnich deweloperów, niebędących w stanie mieć rachunku powiernicznego i dać gwarancji bankowej, spowodowałyby zmniejszenie konkurencji wśród deweloperów, czyli swoistą oligopolizację rynku, a w konsekwencji znaczący wzrost cen mieszkań. Kupujący zatem – zamiast zyskać ochronę – straciliby możliwość nabywania dostępnych cenowo mieszkań.

Wymóg posiadania przez deweloperów kilku zabezpieczeń jednocześnie spowoduje, że z rynku zniknie wiele firm

Wbrew bowiem opinii jednego z posłów, że lepsza niedoskonała ustawa niż żadna, jest dokładnie odwrotnie. Zła ustawa, zamiast dotychczasowe problemy rozwiązywać, stwarza nowe. Co gorsze, po jej uchwaleniu powstaje wrażenie, że rząd, parlament zrobiły, co do nich należało. Można podać przykład ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym z 2005 roku, która praktycznie zamroziła projekty ppp, czy ustawy o upadłości konsumenckiej, która w praktyce nie funkcjonuje, ale politycy mogą powiedzieć: przecież mamy taką ustawę.

Co się stanie – zgodnie z przyjętym projektem – gdy deweloper będzie niewypłacalny, zabraknie mu pieniędzy na kontynuowanie budowy?

Przede wszystkim po wprowadzeniu ustawy prawdopodobieństwo takiej sytuacji znacząco się zmniejszy, gdyż pieniądze będą wpłacane przez klientów na rachunek powierniczy, a nie na rachunek dewelopera. Będą one mogły być wypłacone deweloperowi dopiero wtedy, kiedy bank prowadzący rachunek powierniczy sprawdzi, że dany etap inwestycji został zrealizowany. Główną przyczyną niewypłacalności deweloperów było bowiem wykorzystywanie środków na inne inwestycje niż ta, na którą je zbierali.

Gdyby jednak – np. wskutek błędnego skalkulowania budowy – deweloper stał się niewypłacalny, to zasadniczo syndyk będzie zobowiązany do kontynuowania inwestycji. To przyszli nabywcy będą decydować, większością głosów, o kontynuacji budowy lub jej sprzedaży. W przypadku kontynuacji syndyk ma przenieść na kupujących własność nieruchomości. Dotychczas syndyk po prostu sprzedawał inwestycje w budowie i kupujący najczęściej nie tylko nie dostawali swoich mieszkań, ale nawet zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Jakie są najlepsze z punktu widzenia klienta zapisy tej ustawy?

Najważniejsze to wprowadzenie rachunku powierniczego i innych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej i umowy ubezpieczeniowej. Oczywiście pod warunkiem, że będą alternatywne.

Następnie uregulowanie podstaw umowy deweloperskiej, i to w formie notarialnej.

Ważny dla nabywców będzie prospekt informacyjny zawierający podstawowe dane o inwestycji, który deweloper musi udostępnić kupującym i który będzie miał charakter wiążący, a więc nie będzie to reklama, która mogła obiecywać wszystko bez konsekwencji.

A jakie zapisy są najmniej korzystne dla kupujących mieszkania?

Poważną wadą jest brak w projekcie zabezpieczeń w przypadku upadłości banku. Środki zgromadzone na rachunkach powierniczych nie będą posiadały gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (100 tys. euro), jakie posiadają inne depozyty na wypadek upadłości banku. Jest to nieuzasadniona dyskryminacja nabywców mieszkań.

Jeżeli posłowie podzielali zgłaszane przez niektóre resorty wątpliwości odnośnie do zgodności z prawem europejskim takich gwarancji, należało zmienić konstrukcję rachunku powierniczego i zapewnić te gwarancje na wypadek upadłości banku kupującym mieszkania.

Co zmieni na rynku nieruchomości nowe prawo, jeśli weszłoby w życie w takim kształcie, jak przyjęli je posłowie w ub. tygodniu?

Przegłosowane przez posłów przepisy nie są dobre. Zakładam, że kompromis zawarty w stanowisku rządowym, polegający na tym, że jeśli deweloper zaproponuje rachunek powierniczy, to nie musi dodatkowo zapewnić gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej, zostanie wprowadzony w Senacie. Wtedy będziemy mieć nowe standardy na rynku deweloperskim oraz efektywne zabezpieczenie interesów kupujących mieszkania.

Co trzeba zmienić, by ustawa nie popsuła rynku mieszkań?

Rynek potrzebuje więcej czasu, dlatego rozsądne byłoby wydłużenie vacatio legis z sześciu do 12 miesięcy. Jeśli tak się nie stanie, nowe prawo wejdzie w życie już na wiosnę.

—gb

Co przewiduje nowe prawo

Co będzie z roszczeniami nabywców mieszkań, gdy deweloper upadnie?

> W przypadku upadłości środki zgromadzone na rachunku powierniczym oraz własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości będą stanowić odrębną masę upadłości.

> Z tej masy nabywcy będą zaspokajani w pierwszej kolejności. To fundamentalna zmiana.

> Dotychczas nabywcy byli w dalszych kategoriach i często w ogóle ich roszczenia nie były zaspokajane, gdyż brakowało dla nich majątku w masie upadłości.

Czytaj także w serwisie: