Wycena nieruchomości przez rzeczoznawców zbyt słabo kontrolowana

Wycena nieruchomości jest niezbędna do ustalenia m.in. wysokości odszkodowań za ich wywłaszczenie, a także podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Przepisy dają prawo użytkownikowi wieczystemu lub wywłaszczonemu, który jest niezadowolony z wyceny, skorzystania z procedury sprawdzenia, czy wycena była prawidłowa. W praktyce nie wygląda to tak różowo.

Co mówią przepisy

Kwestie te reguluje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim niezadowolony z operatu szacunkowego może zwrócić się z wnioskiem o ocenę jego prawidłowości do jednego z lokalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych. Organizacja ta wydaje opinię, czy wycena jest prawidłowa, czy nie. Jeżeli operat jest zły, wycofuje się go z obrotu prawnego. Jednocześnie informacja na ten temat pojawia się na stronie internetowej tego stowarzyszenia. Jest ona jednak bardzo lakoniczna.

– Obecny system weryfikacji operatów szacunkowych jest zły – uważa Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy. – Stowarzyszenia oceniające operaty są prywatnymi organizacjami, przynależność do nich jest dobrowolna, a jakości ich pracy nikt nie kontroluje. Poza tym jak można mówić o obiektywnej ocenie, skoro często przeprowadzają ją koledzy rzeczoznawcy? – dodaje.

Ponadto postępowanie przed stowarzyszeniem jest drogie. Koszty wynoszą od 4 tys. do 13 tys. zł, a więc o wiele więcej, niż płaci się za sporządzenie drugiego operatu.

– Jeżeli już dana osoba skorzysta z usług stowarzyszenia, i okaże się, że operat zawiera wady, to ocena tej organizacji nie ma żadnego wpływu na karierę zawodową autora. W skrajnych wypadkach stowarzyszenie może go co najwyżej wykluczyć ze swojego grona – mówi Krzysztof Urbańczyk, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Ponadto nie ma żadnego trybu odwoławczego.

Przy ministrze infrastruktury działa wprawdzie Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, która jest sądem dyscyplinarnym dla rzeczoznawców, ale jest to odrębny tryb postępowania. Stowarzyszenie nie ma prawa automatycznie skierować do niego sprawy rzeczoznawcy, jeżeli jego operat był fatalnej jakości.

Propozycje zmian

Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych chce powołać samorząd zawodowy. Przygotowała nawet projekt ustawy w tej sprawie. Zgodnie z nim wszyscy rzeczoznawcy należeliby do niego obowiązkowo.

– Samorząd utworzyłby dwuinstancyjną komisję, która badałaby jakość operatów, a także sąd dyscyplinarny. Gdyby zatem dany operat był złej jakości, wspomniana komisja mogłaby skierować sprawę danego rzeczoznawcy do sądu dyscyplinarnego. Poniósłby więc on odpowiedzialność zawodową – wyjaśnia Krzysztof Urbańczyk.

Według Wojciecha Nurka tworzenie korporacji zawodowej to zły pomysł. Według niego to podległe ministrowi infrastruktury grono ekspertów powinno oceniać jakość operatów albo przynajmniej powinien pełnić on nadzór nad tymi stowarzyszeniami. Ostatecznie bowiem szef tego resortu wydaje rzeczoznawcom majątkowym uprawnienia zawodowe i to przy nim działa Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl

Opinia:

Tomasz Podlejski prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie

Użytkownik wieczysty, który kwestionuje podwyżkę przed kolegium, ma dwa wyjścia. Może przedstawić kontroperat albo ocenę operatu szacunkowego sporządzoną przez organizację rzeczoznawców. Zdecydowanie częściej sporządza kontroperat, a szkoda. Ocena operatu jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Jeżeli bowiem się okaże, że wycena, na podstawie której np. poniesiono opłatę za użytkowanie wieczyste, jest nieprawidłowa, to podwyżka ta nie wchodzi w życie. Przez najbliższy rok użytkownik płaci opłatę po starych stawkach. W wypadku zaś kontroperatu najczęściej użytkownik (jeżeli SKO przyzna mu rację) nie płaci starej stawki, ale nową, tylko że jej podwyżka jest już ustalona na podstawie średniej wartości nieruchomości wyciągniętej z obu wycen, tj. przygotowanych na zlecenie gminy i użytkownika. Sądzę, że ocena jest mało popularna, ponieważ jej cena jest za wysoka. Dlatego korzystają z niej przede wszystkim duże przedsiębiorstwa.

Więcej w serwisie:

Prawo dla Ciebie

»