Nowe inwestycje budowlane, zwłaszcza osiedla mieszkaniowe, w wielu miejscach Polski wyrastają jak grzyby po deszczu.

Gdy inwestycje są wieloetapowe, starym i nowym kupującym nie zawsze jest po drodze. Gniew niezadowolonego dawnego klienta może obrócić się też przeciwko inwestorowi, ale nie zawsze skutecznie. Potwierdza to jedno z najnowszych rozstrzygnięć Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

Dawny klient...

Spór dotyczył kary z tytułu nielegalnego użytkowania infrastruktury osiedla. Problemy inwestora zaczęły się, gdy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) w listopadzie 2019 r. zawiadomił o wszczęciu z inicjatywy klientów dewelopera postępowania o samowolne przystąpienie do użytkowania infrastruktury osiedlowej, w związku z naruszeniem art. 54 i 55 prawa budowlanego tj. dotyczących rozpoczęcia użytkowania.

Urzędnicy w I instancji nie dopatrzyli się podstaw do ukarania spółki. Ustalili, że od 2012 r. inwestor budował osiedle na podstawie kilku pozwoleń dotyczących oddzielnie: zagospodarowania terenu – m.in. ulice, parkingi, śmietniki, place zabaw itp. – oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.

Wskazali m.in. na etapowość realizacji robót i brak sprzeciwu przy oddawaniu kolejnych etapów. Wnioskodawca dopiero w czerwcu 2019 r. złożył w PINB pismo o zajęcie stanowiska w sprawie dopuszczenia do użytkowania w 2016 r. jednego z budynków i całego osiedla w 2017 r.

Po odwołaniu jednego z nabywców wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego w marcu 2020 r. uchylił decyzję o braku podstaw do kary jako przedwczesną. Podkreślił, że istotą sporu jest to, czy po zakończeniu realizacji jednego z segmentów, objętego odrębnym pozwoleniem, legalnie mogła być użytkowana i infrastruktura osiedlowa stanowiąca zagospodarowanie wspólne całej inwestycji, jak i realizowana w ramach jej poszczególnych etapów. W ocenie WINB infrastruktura osiedlowa może być użytkowana jedynie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie albo niewniesieniu sprzeciwu przez PINB. Z tym że brak obowiązkowej kontroli po otrzymaniu przez PINB zawiadomienia o zakończeniu realizacji inwestycji nie zwalnia go z obowiązku przeprowadzenia oględzin.

Spółka nie zgadzała się z takim obrotem sprawy. W sprzeciwie podkreśliła, że w sytuacji, gdy inwestycja została zakończona trzy lata temu, wnioskodawcy nie byli uprawnieni do domagania się kary.

...nie miał interesu

Strategia inwestora okazała się skuteczna. Wyrokiem z 19 czerwca 2020 r. gdański WSA uwzględnił jego sprzeciw. Zauważył m.in., że to inwestor jest odpowiedzialny za prawidłowy przebieg procesu budowlanego i jest stroną w sprawie pozwolenia na użytkowanie. WSA zgodził się ze spółką, że stroną w sprawie wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie obiektu jest tylko inwestor.

Okoliczność, że sąsiad czy jeden z nabywców są zainteresowani, aby inwestor doznał dolegliwości w postaci kary, powinna być traktowana jako interes faktyczny, nieuprawniający do bycia stroną postępowania o jej wymierzenie. Jak tłumaczył sąd, osoba niezadowolona z zachowania inwestora, uznająca, że dopuszcza się on samowoli użytkowej, może inicjować postępowanie tylko jako informator. Jego informacje mogą być impulsem do wszczęcia postępowania, ale z urzędu.

WSA zgodził się z inwestorem. Zauważył, że realizacja inwestycji odbywała się wieloetapowo. Poszczególne etapy zostały zakończone na mocy zgłoszeń, przy których nadzór nie wniósł sprzeciwu.

W tej sytuacji przeprowadzenie oględzin jest bezcelowe i zbędne. Zwłaszcza że od faktycznego zakończenia robót oraz formalnego oddania poprzez brak sprzeciwu PINB upłynęło kilka lat.