Korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę może zakłócać również taki budynek, który został wybudowany (albo przebudowany) zgodnie z prawem budowlanym. Nie jest jednak łatwo doprowadzić do jego rozebrania, co potwierdzają orzeczenia sądów. Zgadzają się one, że budowa lub rozbudowa budynku może powodować pewne uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, związane np. z zacienieniem działki. Twierdzą jednak, że nie we wszystkich przypadkach powoduje to zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Tak jest np. w mieście. Jeśli zatem zostanie wybudowany budynek, który wprawdzie zakłóca korzystanie z sąsiedniej nieruchomości, ale nie jest to czymś nadzwyczajnym w danych stosunkach, to nie przysługuje ochrona. Wynika tak z wyroku NSA z 10 października 1989 r. (IV SA 407/89).
Sądy twierdzą również, że jeśli wybudowanie np. domu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę, to mimo że narusza prawa nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z niej, to powództwo o nakazanie rozebrania budynku nie może być uwzględnione. Dlatego że pozwolenie na budowę jest ostateczną decyzją administracyjną i wiąże sąd w postępowaniu cywilnym co do tego, co jest jej przedmiotem (tak m.in. orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92).
Co innego gdy inwestycja została przeprowadzona bez pozwolenia na budowę (dotyczy to sytuacji, gdy nie jest ono wymagane). Wtedy na ochronę można liczyć. Potwierdza to wyrok NSA z 9 listopada 2001 r. (II SA/Po 936/00). Sąd orzekł, że budowa ogrodzenia, które nie wymaga pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, rezultatem której jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, stanowi tzw. immisję negatywną, która jest niedopuszczalna.
Gdy płot stoi na granicy
Mój sąsiad wybudował dom. Ponieważ nasze działki były nieogrodzone a ja na swojej nie mieszkałem, okazało się, że przy tej okazji przekroczył granicę. Twierdzi, że nieumyślnie. Co mogę teraz zrobić?
Duża część sporów sąsiedzkich dotyczy niestety rozgraniczania nieruchomości. Zasada jest taka, że domniemywa się, iż mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Jeżeli jednak granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną. Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Tyle teoria, bo praktyka bywa różna. Wcale nierzadkie są przypadki, gdy sąsiad np. przy budowie przekracza granicę, nie zawsze umyślnie. Artykuł 151 k.c. mówi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, „Pojęcie »nieuzasadnionej zwłoki« musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu" (wyrok z 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72). Warto też pamiętać, że art. 151 k.c. ma zastosowanie tylko wtedy, gdy doszło do bezprawnego, w zasadzie przypadkowego, niezawinionego umyślnie działania sąsiada polegającego na przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego budynku na sąsiedniej nieruchomości. Natomiast art. 151 k.c. bez wątpienia nie odnosi się do sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości wspólnie zabudowali je jednym budynkiem posadowionym na obu nieruchomościach (wyrok SN z 28 lutego 2006 r., III CZP 3/06).
Wolno żądać zabrania koparki
Mój sąsiad prowadzi na swojej działce prace, które zagrażają budynkowi znajdującemu się na mojej działce. Co mogę zrobić? Czy jest jakiś sposób, aby go powstrzymać?
