Decyzja o warunkach zabudowy musi precyzyjnie określać wymagania dla nowej zabudowy

Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną. Odwołanie od niej wnieśli właściciele sąsiednich nieruchomości. SKO uchyliło decyzję, Prezydent wydał nową, ale i ta została oprotestowana. Zarzuty dotyczyły naruszenia szeregu przepisów z zakresu prawa budowlanego i zagospodarowania przestrzennego. M.in.  rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem sąsiadów inwestycja naruszać będzie ład przestrzenny, gdyż gabaryty i forma architektoniczna planowanych obiektów budowlanych oraz intensywność wykorzystania terenu nie nawiązują do istniejącej w tym miejscu zabudowy.

Tym razem SKO utrzymało w mocy nową decyzję o warunkach zabudowy. Nie dopatrzyło się bowiem, by planowana inwestycja nie spełniała którejś z przesłanek wymienionych w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kiedy nie można odmówić wydania warunków zabudowy?

Jeśli inwestycja łącznie spełnia następujące warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu  jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc w 2004 r.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podst. art. 61 ust. 1

ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Sąsiedzi byli jednak innego zdania i złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Postawili wiele zarzutów, m.in. taki, że decyzja źle określała wymagania dotyczące kontynuacji istniejącej na tym terenie zabudowy. Ich zdaniem przyjęcie, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające było bezpodstawne. Poza tym decyzja narusza prawo z tego powodu, że użyto w niej nieprecyzyjnych określeń dotyczących parametrów dla nowej zabudowy: szerokości frontowej i geometrii dachu. Wskazywali, że planowana inwestycja nie została - mimo złożenia wniosku przez inwestora – uwzględniona w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WSA w Krakowie nie podzielił wszystkich zarzutów skarżących, ale w wyroku z 7 maja 2012 uchylił decyzje Prezydenta i utrzymującą ją w mocy decyzję SKO (sygn. akt II SA/Kr 450/12).

M.in. nie zgodził się, że narusza prawo wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji gdy uzbrojenie terenu dla planowanej inwestycji nie jest wystarczające. Jeśli inwestor uzyska od dostawców mediów zobowiązanie do przyłączenia nieruchomości do sieci i zapewnienia dostaw w określonym zakresie, to zdaniem WSA dokument taki uprawnia do stwierdzenia, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego.

WSA stwierdził też, że nie ma znaczenia fakt nieuwzględnienia inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania mimo złożenia w tej sprawie wniosku przez inwestora.

- Procedura sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz procedura administracyjna zmierzająca do wydania decyzji o warunkach zabudowy to dwie zupełnie odrębne procedury, w których organ planistyczny i organ wydający decyzję administracyjną kierują się zgoła zupełnie odmiennymi przesłankami i kryteriami - stwierdził sąd.

Sąd uznał natomiast, że decyzję przekreśla użycie nieprecyzyjnych sformułowań tam, gdzie miała ona określać szerokość elewacji frontowej oraz kąt nachylenia dachu, układ połaci dachowych i kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki. Określenia takie jak „niewielki kąt nachylenia", „wysokość do 10 m" nie można uznać za  wskazanie parametrów nowej zabudowy. To samo dotyczy sposobu określenia szerokości elewacji frontowej: "ograniczeniem maksymalnej szerokości elewacji będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy i infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej"