Zakup nieruchomości: zaliczka to nie to samo co zadatek

Osobie, która nie ma na co dzień do czynienia ze słownictwem prawnym , trudno jest zrozumieć niektóre niuanse językowe. Najpopularniejszym jest rozróżnienie pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Wbrew pozorom nie są to pojęcia równoważne.

To strony decydują, które z tych pojęć umieszczą w umowie przedwstępnej przekazując jednocześnie drugiej stronie część ceny za nieruchomość. Gdy dochodzi do realizacji umowy, jest ona zaliczana do ostatecznej ceny. Jeśli strony nie określą wprost, że miały na myśli zadatek, to przyjmuje się, że chodziło im o zaliczkę.

Skutki tego rozróżnienia pojawiają się w razie braku wykonania umowy przez jedną ze stron. Druga strona może wtedy od umowy odstąpić (bez wyznaczania jakiegokolwiek dodatkowego terminu) i zatrzymać otrzymany zadatek. Gdy to ona dawała zadatek, to może wtedy żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości (art. 394 k.c.). Zadatek nie jest zwracany w podwójnej wysokości tylko wtedy, gdy dochodzi do rozwiązania umowy przez obie strony.

Przykład

Zainteresowany zawarł przedwstępną umowę z rolnikiem w sprawie kupna siedliska. Strony ustaliły zadatek w  wysokości  10 000 zł, który został wypłacony. Gdyby to kupujący chciał zrezygnować z umowy, to przepadłby mu wręczony zadatek.

Rezygnacja rolnika (bo np. znalazł chętnego do kupna swojego siedliska za znacznie wyższą cenę) oznacza, że musiałby on zwrócić zainteresowanemu 20 000 zł.

W przypadku, gdy zamiast zadatku mamy do czynienia z zaliczką, to nie podlega ona zatrzymaniu, nie można też żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości. Niedozwolone jest wpisywanie w umowach, że zaliczka ulega przepadkowi. Biorący zaliczkę zawsze musi ją zwrócić, a dający ma prawo domagać się jej oddania.

Przykład

Strony zawarły przed-wstępną umowę kupna własnościowego prawa do lokalu. Warunkiem zawarcia umowy finalnej było otrzymanie przez chętnego do kupna kredytu hipotecznego w wysokości 90 000 zł w terminie trzymiesięcznym. Kupujący wpłacił sprzedawcy zaliczkę w wysokości 20 000 zł.

Umowa nie doszła jednak do skutku, bo kupujący nie otrzymał kredytu. Zaliczka podlega więc zwrotowi bez żadnych potrąceń.

Należy też pamiętać o rozróżnieniu między „opóźnieniem” a „zwłoką”. Najczęściej słowa te pojawiają się w przypadku terminów płatności albo przy kwestii, czy można wydłużyć obowiązywanie umowy przedwstępnej. Z opóźnieniem mamy do czynienia, gdy jedna ze stron umowy spóźnia się z wykonaniem swojego świadczenia w oznaczonym terminie – najczęściej w  praktyce chodzi o zapłatę. Nie ma znaczenia przyczyna opóźnienia, zobowiązany nie musi nawet mieć na nie wpływu. Wtedy druga strona może żądać zapłaty odsetek za czas opóźnienia (i to w wysokości ustawowej, chyba że inaczej jest zapisane w umowie) i to niezależnie od tego, czy rzeczywiście poniosła jakąś szkodę (art. 455 i 481 k.c.).