Jak ustalił biegły, przyczyną wady była słaba izolacja ścian budynku oraz fluktuacja zimnego powietrza przez wejście do budynku, przy którym były umiejscowione lokale.
W tej sytuacji po dwóch latach najemczyni (powódka) wypowiedziała umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, powołując się na art. 682 kodeksu cywilnego, tj. wady zagrażające życiu. Stanowi on, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Sądy Okręgowy i Apelacyjny we Wrocławiu uwzględniły pozew, uznając, że najemca mógł skorzystać z tego szczególnego rygoru rozwiązywania najmu, wyłączając ogólniejsze zasady jego wypowiadania. Chodzi mianowicie o art. 664 § 2 k.c., który mówi, że jeżeli wynajęta rzeczy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej używanie, albo wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo wady usunąć się nie da, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Lojalność ma granice
Na ten przepis powoływał się pełnomocnik pozwanego mec. Mariusz Pinkosz. Twierdził, że jeśli nawet najemca nie mógł korzystać z lokalu, to powinien sięgnąć do powyższej regulacji i wyznaczyć mu czas na naprawę, a w tym czasie nawet zawiesić korzystanie z pomieszczenia, a nie zdecydować się na radykalną formę wypowiedzenia.
Z kolei adwokat Andrzej Wąsowski, pełnomocnik powódki, argumentował, że zastosowanie art. 682 k.c., a więc radykalnego środka, nie uzasadnia się winą czy przyczyną po tej czy innej stronie umowy, ale zagrożeniem dla życia bądź zdrowia.
Sąd Najwyższy podzielił tę argumentację i utrzymał werdykt niższych instancji – korzystny dla najemcy. Tryb przewidziany w art. 682 k.c. chroni szczególne dobra, w tym takie jak zdrowie, także w lokalach mieszkalnych i nie zależy od przyczyn awarii. Nie zmienia to faktu, że strony kontraktu powinny być wobec siebie lojalne, informować się o problemach i może być to w dowolnej formie. Najemca jednak wywiązał się z tego obowiązku.
