Wspólnota mieszkaniowa: czy nowy właściciel mieszkania odpowiada za dług poprzedniego?

Kupiłam mieszkanie na rynku wtórnym, a miesiąc później wprowadziłam się do niego. W akcie notarialnym jest zapis, że na mieszkaniu nie ciążą żadne zobowiązania finansowe ani długi. Przed zakupem widziałam popłacone rachunki za prąd i gaz. Tymczasem pani z zarządu wspólnoty powiedziała mi, że będę musiała spłacić dług poprzedniego właściciela, który od ponad pół roku nie płacił zaliczek na koszty zarządu. Czy zarządca może ode mnie żądać tych pieniędzy? Czy grozi mi komornik, jeśli nie zapłacę?

– pyta czytelniczka.

Nie.

Z ustawy o własności lokali wynika, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu, ale także – proporcjonalnie do swoich udziałów - wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Te drugie to tzw. koszty zarządu.  Składają się na nie m.in.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali muszą uiszczać zaliczki, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Co może zrobić wspólnota, gdy właściciel nie płaci? Ma dwie możliwości: dochodzić zaległości w postępowaniu upominawczym (jest to możliwie bez względu na wysokość należności) albo – w razie długotrwałych zaległości - żądać przed sądem zlicytowania lokalu.

Dług, o którym mówił czytelniczce zarządca to niezapłacone przez poprzedniego właściciela zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Błędem wspólnoty (zarządu lub zarządcy)  było, że dopuściła do powstania tych zaległości i to za tak długi okres czasu. Kolejnym błędem jest próba obciążenia ich spłatą nowego właściciela lokalu.

Zarząd wspólnoty prawdopodobnie mylnie odczytuje przepis art. 548 § 1 kodeksu cywilnego: "Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą...". Ciężarów nie można jednak utożsamiać z długami. W przypadku zaliczek na koszty zarządu ciężarem będzie obowiązek przyszłego uiszczania zaliczek uchwalonych w przeszłości przez wspólnotę.  Właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za ciężary od momentu wydania mu mieszkania, a nie z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Natomiast  zaliczki, których termin zapłaty już minął są długiem. Obciąża on nie lokal mieszkalny, lecz osobę, która była zobowiązana do zapłaty należności w chwili, gdy stały się wymagalne (nadszedł termin ich płatności).  Zmiana właściciela lokalu  nie oznacza przejścia długu na inną osobę. Nadal winnym spłaty zaległości jest poprzedni właściciel.

To od niego wspólnota powinna domagać się zapłaty. Powinna zatem ustalić jego nowe miejsce pobytu  (można to zrobić kierując odpowiedni wniosek do bazy PESEL) i złożyć w sądzie pozew o zapłatę lub dochodzić roszczeń na szybkiej ścieżce, czyli w postępowaniu upominawczym.

Tylko w dwóch przypadkach wspólnota mogłaby domagać się zapłaty zaległości od nowego właściciela lokalu. Zgodnie z  art. 519 kodeksu cywilnego dług może zostać przejęty przez osobę trzecią, czyli inną niż dłużnik i wierzyciel. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby tą osobą był nabywca mieszkania. Przejęcie długu może się dokonać wyłącznie w drodze umowy: