Rosnące obroty w biurach sprzedaży deweloperów mieszkaniowych to niestety ciągle za mało, by zaimponować inwestorom giełdowym. Indeks WIG–Deweloperzy, w skład którego wchodzą również spółki działające na rynku komercyjnym, spadł przez rok o 7 proc. (WIG wzrósł w tym czasie o 5 proc.). Deweloperskie obligacje również są traktowane z dystansem. Choć na fali rosnącej popularności papierów dłużnych wśród detalicznych inwestorów, przy tak spektakularnych emisjach jak PKN Orlen (papiery za 200 mln zł rozeszły się w jeden dzień), Best (45 mln zł w cztery dni) czy PCC Rokita (4 mln zł w dwa dni), również i segment deweloperski ma swoje perełki. Echo Investment sprzedał jedną transzę wartą 50 mln zł w dwa dni, w tym samym czasie znalazł chętnych na kolejną, w wysokości 25 mln zł, a trzecia transza (75 mln zł), rozeszła się w ciągu tygodnia. Deweloper od czerwca, w ciągu 12 miesięcy zamierza łącznie uplasować papiery warte 200 mln zł. – Popularność tego typu instrumentu finansowania działalności gospodarczej w Polsce stale rośnie. Coraz więcej podmiotów działających na naszym rynku sięga po emisje obligacji. Orlen, Kruk, Getin Noble Bank czy nasza spółka to stabilne podmioty, którymi zainteresowanie w dacie emisji było bardzo duże, szczególnie wśród klientów indywidualnych poszukujących alternatyw dla lokat bankowych. Mamy nadzieję, że ten rynek z czasem będzie się powiększał, ryzyko emitentów nie będzie istotnie rosło, a płynność na rynku wtórnym tych papierów będzie zachęcać kolejnych inwestorów do nabywania obligacji – mówi Grzegorz Iwański, dyrektor działu finansowania w Echo Investment.

Droższe mieszkania, większy popyt

Deweloperzy mieszkaniowi mają nadzieję, że potencjalna, kolejna obniżka stóp procentowych podkręci popyt na mieszkania jeszcze w tym roku. Dodatkowym katalizatorem ma być możliwość starania się o kredyty z wkładem własnym na poziomie 5 proc., gdyż od przyszłego roku próg ten będzie już wyższy o kolejne 5 proc.

– Branża liczy nawet, że ten fakt może nieznacznie podnieść ceny lokali. Potencjał lepszej sprzedaży jest już wkalkulowany w ceny akcji deweloperów działających na rynku mieszkaniowym – mówi Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający City Index na Europę Środkowo-Wschodnią. Podkreśla też, że względnie stabilny jest rynek nieruchomości komercyjnych.

– Jednak w Warszawie klienci są coraz bardziej wymagający i mniej chętni do podpisywania umów przed rozpoczęciem budowy biurowców. Z kolei w innych miastach deweloperzy mogą być nadal bardziej zachowawczy, rozpoczynając fazę budowy dopiero po uzyskaniu satysfakcjonującego pokrycia przez najemców – tłumaczy Wardyn. Jednocześnie zwraca uwagę, że większość publikowanych rekomendacji dla branży deweloperskiej znacznie rozmija się z wycenami giełdowymi. – Przeważnie analitycy są spóźnieni i obniżają rekomendacje w reakcji na spadek kursu, jak to ma miejsce w przypadku chociażby GTC – zauważa Wardyn. Jego zdaniem krótkoterminowo i spekulacyjnie można zainteresować się spółkami, których notowania spadły w okolice dołków ustanowionych wcześniej w tym roku, jak na przykład J.W. Construction. – Trzeba być jednak świadomym ryzyka sytuacji, gdzie przełamanie dna może być początkiem wejścia w spiralę spadków, czego na przykład doświadczają inwestorzy zaangażowani w GTC – zaznacza Łukasz Wardyn.

Spółki z rozproszonym ryzykiem

W I połowie roku na rynku Catalyst 12 z 51 spółek nie wykupiło obligacji z terminem zapadalności. Sporo. – Rodzi to wyraźną i silną awersję inwestorów wobec bardziej ryzykownych papierów plasowanych najczęściej w ramach prywatnych emisji lub publicznych bez prospektu emisyjnego – tłumaczy Emil Szweda, analityk z Open Finance. Dodaje, że na tym rynku branża dla inwestorów nie ma istotnego znaczenia – wszystko zależy od sytuacji finansowej poszczególnych spółek.

– Znajdziemy na Catalyst deweloperów, którzy wyprzedają majątek, by ratować się przed bankructwem, jak i znajdziemy takich, których obligacje wyrywają sobie z rąk inwestorzy finansowi. Np. obligacje Echo Investment na koniec 2013 r. znajdowały się w portfelach jedenastu OFE i piętnastu TFI – zauważa Szweda. Ponadto, jak dodaje, bardzo długo wśród inwestorów detalicznych pokutowało przekonanie, że obligacje deweloperów powinny mieć zabezpieczenie – najlepiej hipoteczne. To miało je czynić „lepszymi" od papierów niezabezpieczonych. – Takie myślenie okazało się błędne, co widać na przykładzie Ganta (upadłość układowa przekształcona w likwidacyjną) czy wcześniej Religa Development (upadłość likwidacyjna). Okazuje się, że lepiej mieć w portfelu obligacje niezabezpieczone, ale emitenta o solidnej sytuacji finansowej, niż zabezpieczone, ale kandydata do bankructwa. I w tej chwili widać wyraźnie, że inwestorzy detaliczni wśród emitentów obligacji – w tym także deweloperów - poszukują przede wszystkim jakości emitentów, a nie zabezpieczeń – zauważa Emil Szweda. Jego zdaniem warunki te spełnia Echo Investment (niski wskaźnik zadłużenia finansowego, duże zapasy gotówki, długa historia działania) czy Robyg (niski wskaźnik zadłużenia, dobre wyniki operacyjne). – Łatwo detalicznych nabywców obligacji znalazłyby też papiery np. Dom Development, Capital Park czy Ronson Europe, a więc tych spółek, które przy niskim zadłużeniu finansowym prowadzą jednocześnie wiele projektów, rozpraszając w ten sposób ryzyko – tłumaczy Szweda. – Emisje plasują też mniejsze spółki, ale w ich przypadku zwykle wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie i oczywiście dobre podstawy finansowe – dodaje.

Ronson w tym roku wyemitował trzy serie obligacji, z których łącznie pozyskał 45 mln zł. – Popyt na emitowane przez nas obligacje przekroczył nasze oczekiwania. A emisje te zostały uplasowane przy niższych marżach niż w 2013 r. – zaznacza Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development.

Grupa Robyg zdecydowała się na jedną emisję obligacji na łączną kwotę 60 mln zł. – Po raz kolejny zanotowaliśmy bardzo duże zainteresowanie obligacjami owocujące znaczną nadsubskrypcją. Oczywiście nie wykluczamy kolejnych emisji, o ile w danym momencie będzie to korzystna forma pozyskania kapitału i będzie zapotrzebowanie na uzyskanie takiego finansowania – zapewnia Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej w Robygu.

Z kolei GTC w tym roku wyemitowało obligacje warte 48 mln euro i na razie nie planuje kolejnej emisji. Również nie ma ich w planach spółka Vantage, która w tym roku wyemitowała obligacje za niecałe 40 mln zł.

Atal również w tym roku przeprowadził emisję obligacji.

– Pierwotnie planowaliśmy pozyskać do 25 mln złotych. Ostatecznie, zapisy na drugą turę obligacji złożone przez inwestorów instytucjonalnych przewyższyły wartość oferty. Ostatecznie zdecydowaliśmy się na zwiększenie emisji do 30 mln złotych – opowiada Mateusz Juroszek, wiceprezes dewelopera.