Trudniej będzie zablokować budowę. Wchodzą w życie nowe przepisy

Jedna z ważniejszych zmian wchodzącej 7 stycznia w życie nowelizacji prawa budowlanego dotyczy odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z nowymi przepisami odwołanie musi zawierać zarzuty wobec decyzji, zakres żądania i uzasadniające go dowody. Jeśli wymogi te nie zostaną spełnione, wojewoda, który rozpatruje odwołanie, wezwie stronę do usunięcia braków.

Wcześniejsze przepisy nie stawiały takich wymagań formalnych wobec odwołań, co w połączeniu z brakiem opłat zachęcało wręcz do ich wnoszenia, czasem złośliwie, żeby zaszkodzić sąsiadowi, a czasem po to, by wyłudzić od inwestora pieniądze za wycofanie skargi. Nie były to rzadkie przypadki, więc eksperci, deweloperzy i architekci apelowali o wprowadzenie obowiązku uzasadnienia odwołania bądź opłaty za jego wniesienie.

– Dotychczas możliwe było składanie odwołań od pozwolenia na budowę bez wskazania konkretnych zarzutów czy jakiegokolwiek uzasadnienia merytorycznego. Wystarczało ogólne zakwestionowanie decyzji, by znacząco wydłużyć całe postępowanie, niezależnie od tego, czy istniały ku temu realne podstawy. Nowe przepisy wprowadzają elementarny standard rzetelności – odwołujący się musi jasno wskazać, z czym się nie zgadza, czego się domaga i na jakich dowodach opiera swoje stanowisko – mówi Michał Leszczyński, starszy prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Ekspert przekonuje przy tym, że ustawodawca przewidział istotny mechanizm ochronny dla uczestników postępowań, którzy nie korzystają z profesjonalnej pomocy prawnej, czyli wspomniane już wezwanie do uzupełnienia braków.

– Regulacja ta nie odbiera zatem nikomu prawa do odwołania, lecz sprzyja sprawniejszemu i bardziej przejrzystemu prowadzeniu postępowań. Oczywiście można sobie wyobrazić, że dla części uczestników postępowań nowe wymogi będą oznaczały konieczność większego przygotowania formalnego, jednak z punktu widzenia interesu publicznego i pewności obrotu prawnego jest to krok w dobrym kierunku – dodaje Michał Leszczyński.

Jego zdaniem w dłuższej perspektywie zmiany te powinny przełożyć się na sprawniejszą realizację inwestycji, przy jednoczesnym poszanowaniu praw wszystkich stron postępowania.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nie wiadomo, jak projektować miejsca doraźnego schronienia

Obowiązujące od Nowego Roku przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia wciąż budzą wątpliwoś...

Trudniej będzie zablokować sąsiadowi budowę

Adwokat dr hab. Aleksander Maziarz, prof. Akademii Leona Koźmińskiego ma jednak wątpliwości, czy nowa regulacja rzeczywiście zapewnia wszystkim ochronę ich praw. Zastanawia się, czy z nieograniczonej swobody składania odwołań nie przechodzimy do tak znacznego ich sformalizowania, że wiele z nich, zwłaszcza przygotowanych bez pomocy profesjonalnego pełnomocnika, nigdy nie doczeka się rozpatrzenia, zamykając tym drogę do wniesienia skargi do sądu administracyjnego, co już, w ocenie prof. Maziarza, godziłoby w konstytucyjną zasadę dwuinstancyjności postępowania.

– Dodatkowe wymogi stawiane odwołaniom w prawie budowlanym w istotny sposób ograniczą realną możliwość ich składania przez strony, które nie są reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników. Będą dla nich zbyt restrykcyjne i w istocie doprowadzą do wykluczenia realnej możliwości skorzystania ze środka odwoławczego. Przepis ten wypacza więc istotę postępowania odwoławczego, której celem jest kontrola decyzji organu I instancji pod względem legalności oraz ponowne, merytoryczne rozpatrzenie całej sprawy przez organ drugiej instancji niezależnie od argumentów podnoszonych przez stronę w odwołaniu – ocenia prof. Maziarz.

Podobnie nowe przepisy ocenia Piotr Ziegler, prezes stowarzyszenia KATO Protest.

– Formalizacja odwołań na pewno utrudni obywatelkom i obywatelom, którzy nie są prawnikami występowanie przeciwko inwestycjom, które powstają, nie szanując sąsiedztwa, ładu przestrzennego czy prawa. Dotąd wystarczyło, mówiąc obrazowo, „na chłopski rozum” opisać, w czym jest, zdaniem skarżącego problem, a organ musiał przeanalizować to pod kątem naruszeń prawa – mówi Piotr Ziegler.

Szef Kato Protestu uważa, że ustawodawca powinien starać się usprawnić działanie administracji i sądów, a zamiast tego próbuje problem przewlekłych postępowań rozwiązać, zrzucając z siebie odpowiedzialność na społeczeństwo.

– Myślę, że nie tak powinna wyglądać deregulacja, pod hasłem, której doszło do tej zmiany prawa. To jest wzmocnienie inwestorskiej strony sporów, która i tak jest silniejsza. Ma własne działy prawne i jest mocnym przeciwnikiem. Myślę, że skutkiem nowelizacji prawa będzie wzrost liczby osób, które będą szukały pomocy w takich organizacjach, jak nasza, ale nawet nam trudniej będzie spełnić nowe wymogi – obawia się prezes Ziegler.

Co ciekawe, rząd poszedł dalej niż proponowali główni orędownicy przeprowadzania deregulacji w Polsce, czyli zespół SprawdzaMy Rafała Brzoski. Jego eksperci proponowali, by wydłużyć czas na wydawanie decyzji z 30 do 60 dni, a w przypadku odwołania od decyzji wojewody do 90 dni i wprowadzić 500 zł kary za każdy dzień zwłoki, jeśli odwołanie nie zostałoby rozpatrzone w terminie. Pieniądze miały zasilać budżet państwa.

Czytaj więcej:

VAT

Kiedy dostawa działki inwestycyjnej podlega VAT

Sprzedaż nieruchomości, gdy nabywca c...

Pro

Czy konieczność opłacenia prawnika to duża przeszkoda w odwołaniu?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wybrało inne rozwiązanie.

– Przyjmuję tę zmianę prawa z zadowoleniem. Nie uważam, żeby wymóg uzasadnienia swojego żądania i przedstawienia dowodów na niezgodność z prawem inwestycji czy jej negatywnego wpływu na nieruchomości sąsiednie były nadmiarowymi warunkami, którymi ustawodawca ogranicza prawa odwołujących się. Jeśli ktoś chce zablokować inwestycję wartą miliony złotych, to ostatecznie, gdy sam nie jest w stanie przygotować sformalizowanego odwołania, może to zrobić, wspierając się profesjonalną pomocą i nawet jeśli poniesie koszty takiej porady, to i tak będą one nieporównywalne z kosztami inwestora – uważa adwokat, dr Joanna Barzykowska, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś wspólniczka zarządzająca w kancelarii Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej obawia się z kolei, że nowelizacja nie rozwiąże problemu blokowania inwestycji budowlanych.

– W mojej ocenie niczego to nie zmieni, a jeśli już, to zamiast ułatwić realizację inwestycji może ją utrudnić. Co z tego, że przepis formalizuje składanie odwołań i zażaleń, skoro organ, w przypadku stwierdzenia, że odwołanie lub zażalenie nie spełnia wymogów, musi wezwać stronę do usunięcia braków formalnych – zauważa Dr Agnieszka Grabowska-Toś. I dodaje, że wojewoda ma na to 14 dni od daty wpływu odwołania, po czym musi dać stronie minimum siedem dni na uzupełnienie braków. Uwzględniając obieg korespondencji oznacza to dodatkowy miesiąc, który wydłuża i tak już trwające długo postępowanie odwoławcze.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Ile zapłacimy za mieszkania w 2026 r. Sprzedaż wzrośnie, lekko wzrosną też ceny

Popyt na mieszkania się odbudowuje. W...

Pro

Nowe przepisy o składaniu odwołań od pozwolenia na budowę są niejasne?

– Przepis ten może być celowo wykorzystywany do przedłużania postępowania przez strony przeciwne planowanej przez inwestora – ostrzega ekspertka KIG.

Agnieszka Grabowska-Toś zwraca też uwagę, że nowe przepisy rodzą wątpliwości interpretacyjne.

– Zastanawiam się, jakie dowody uzasadniające żądanie ustawodawca ma na myśli. Czy wystarczające będzie powołanie się na konkretne zapisy w projekcie, czy też składający odwołanie ma obowiązek przedstawić jakieś dodatkowe dowody np. w postaci stosownej ekspertyzy potwierdzającej, że inwestycja sąsiada jest niezgodna z prawem – mówi.

– Skoro są wątpliwości, co do tego, o jakie dowody chodzi, to według jakich kryteriów urzędnicy będą oceniać, czy odwołanie spełnia wymogi formalne i należy je rozpatrzyć, czy też pozostawić je bez rozpoznania? Uważam, że nowa regulacja prawa budowlanego będzie rodziła wiele problemów – dodaje.

Jej zdaniem, zamiast formalizować odwołania, lepiej było wprowadzić opłaty za ich złożenie i za te pieniądze zatrudnić dodatkowych urzędników do ich oceny.