Skargę konstytucyjną do Trybunału Konstytucyjnego wniósł Stanisław Klik, którego mieszkanie własnościowe trafiło na licytację za to, że przez dziesięć lat nie regulował rachunków za lokal i nie spłacał rat kredytu.

Spółdzielnia mieszkaniowa wystąpiła więc do sądu z pozwem o wyrażenie zgody na licytację tego lokalu, a sąd, zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji, się na to zgodził na podstawie art. 17 [10] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 16 ustawy o własności lokali,

Zdaniem skarżącego przepisy te jednak naruszają konstytucję. Dają bowiem spółdzielni nadzwyczajne prawo do uzyskania orzeczenia sądowego uprawniającego do sprzedaży lokalu stanowiącego przedmiot ograniczonego prawa rzeczowego. Jest to więc nadmierna ingerencja w jego prawo majątkowe i narusza konstytucyjną zasadę proporcjonalności.

Tak daleko idąca sankcja za zaległości nie jest adekwatna do stopnia naruszenia. Zawsze także istnieje ryzyko, że sprzedaż lokalu nie doprowadzi do zaspokojenia wierzyciela, tj. spółdzielni. W sytuacji gdy spółdzielnia nie uzyska tytułu wykonawczego przeciwko uprawnionemu do spółdzielczego własnościowego prawa, cena uzyskana w licytacji zostanie przekazana właścicielowi lokalu. Może więc się zdarzyć, że spółdzielnia nie zaspokoi swoich długów. Wyrok uzyskany na podstawie zaskarżonych przepisów nie doprowadzi więc do ochrony praw majątkowych spółdzielni, a jedyną jego konsekwencją będzie pozbawienie uprawnionego prawa do lokalu. Cena uzyskana w toku licytacji nie musi przy tym odpowiadać cenie rynkowej, ponieważ jeżeli mieszkanie nie zostanie sprzedane podczas pierwszej licytacji, wystawia się je do drugiej. Wtedy lokal może zostać sprzedany za dwie trzecie rzeczywistej ceny.

Sprawa czekała w TK na rozpatrzenie aż trzy lata. W środę Trybunał nie dopatrzył się niekonstytucyjności w tych dwóch przepisach. Jego zdaniem spółdzielnia, gdy zawodzi zwykła egzekucja, ma prawo skorzystać z przymusowej sprzedaży. Zwłaszcza że, jak dowodzi praktyka, ta konkretnie spółdzielnia, ale i inne, nie korzysta pochopnie z tego typu możliwości i decyduje się na sprzedaż licytacyjną, gdy zawodzi egzekucja sądowa.

Podobną tendencję widać w orzecznictwie sądowym. Nie ma go zbyt wiele. Oznacza to, że sądy rzadko wyrażają zgodę na sprzedaż w drodze licytacji. W tym konkretnym wypadku spółdzielnia usiłowała ściągnąć zadłużenie w inny sposób, ale okazało się, że Stanisław Klik nie ma innego majątku.

Według Trybunału nie można tolerować długoletniego zalegania z opłatami. Uderza to bowiem nie tylko w spółdzielnię, ale i samych spółdzielców. Gdyby bowiem więcej osób przez tyle lat nie płaciło za swoje lokale, to spółdzielni mogłaby grozić nawet utrata płynności finansowej. Poza tym, będąc w spółdzielni, trzeba przestrzegać reguł w niej panujących.

sygnatura akt: SK 11/13