Sąsiad zajrzy nam przez płot? Zmiany w prawie budowlanym i budowanie bliżej siebie

Inwestorzy, którzy po 15 sierpnia br. zamierzają złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, powinni uwzględnić aż dwie nowelizacje wchodzące w życie w tym samym miesiącu – podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna. ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Publikacja: 07.06.2024 04:30

Sąsiad zajrzy nam przez płot? Zmiany w prawie budowlanym i budowanie bliżej siebie

Foto: Adobe Stock

15 sierpnia wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie WT), dopuszczająca stosowanie drewna przy budowie budynków oraz doprecyzowująca mierzenie odległości budynku od granicy działki. Co te zmiany oznaczają dla inwestorów?

Ta nowelizacja to kolejna zmiana warunków technicznych, która wejdzie w życie w jednym miesiącu. To sytuacja, powiedziałabym, niestandardowa, tym bardziej, że od 1 sierpnia będą obowiązywały przepisy rozporządzenia nazywanego potocznie rozporządzeniem w sprawie tak zwanej patodeweloperki, które również dotyczą odległości budynku od granicy działki. Inwestorzy, którzy po 15 sierpnia br. będą składali wnioski o pozwolenie na budowę powinni uwzględnić jedną i drugą. Dlatego już teraz powinni przeanalizować, w jakim zakresie „dotkną” ich te zmiany i w jakim stopniu będą musieli dostosować opracowywany właśnie projekt budowlany do nowych przepisów.

Czy w kwestii odległości budynków od granicy działki budowlanej nowe przepisy łagodzą czy zaostrzają dotychczasowe wymogi?

W mojej ocenie – łagodzą, ponieważ dzięki nim w istocie będzie można budować bliżej działki sąsiada. Nowelizacja wprowadza do par. 12 ust. 1 rozporządzenia WT zapis, zgodnie z którym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany inwestor powinien traktować jako oddzielną ścianę. Zmiana ta miała na celu doprecyzowanie przepisów w taki sposób, aby organy administracji architektoniczno-budowlanej nie utożsamiały już pojęcia elewacji z pojęciem ściany. A tak się czasem zdarzało. Jeśli zatem część elewacji, w której znajdowały się okna była cofnięta w stosunku do pozostałej części elewacji w taki sposób, że jej odległość od granicy działki wynosiła 4 m, a pozostała jej część była zbliżona do granicy działki na odległość 3 m, organy uznawały, że inwestor naruszył wymóg minimalnej odległości ściany z oknami od granicy działki. Teraz już tak nie będzie, co oznacza, że właściwie inwestor będzie mógł zlokalizować budynek w taki sposób, że jego część będzie znajdowała się bliżej granicy działki sąsiedniej.

Czytaj więcej

Rząd zapowiada ważne zmiany w prawie budowlanym. Czego będą dotyczyć

Jakie jeszcze zmiany zostają wprowadzone nowelizacją?

Ponadto do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych został dodany nowy par. 12 ust. 1a. Z przepisu tego wynika, że inwestor będzie miał możliwość zmniejszenia wymaganej minimalnej odległości 4 m (lecz nie mniej niż do 3 m), w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki budowlanej, na której jest on sytuowany. Ale pod warunkiem, że spełnione zostaną dwie przesłanki. Po pierwsze - ściana tego budynku nie będzie usytuowana równolegle w stronę granicy działki, ale w inny sposób. Po drugie - odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi znajdujących się w tej ścianie wynosić będzie nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.

Ważnym elementem tej nowelizacji jest załącznik graficzny, który przestawia różne warianty ustalania odległości budynku od granicy działki, w zależności od rodzaju budynku, rodzaju ściany (czy zawiera otwory okienne i drzwiowe) oraz konstrukcji ściany (czy zawiera uskok). Jestem przekonana, że będzie on pomocny w przypadku wątpliwości co do sposobu liczenia odległości od granicy działki.

A jakie rozwiązania przewidziano w nowelizacji w odniesieniu do stosowania drewna w budynkach?

Przede wszystkim dopuszczono możliwość zastosowania m. in. takich elementów konstrukcyjnych jak belki, słupy oraz konstrukcyjnych dachowych elementów, wykonanych z drewna odpowiednio przygotowanego, o wskazanym w nowelizacji przekroju i klasie odporności ogniowej w budynkach niskich mieszkaniowych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej, które ze względu na bezpieczeństwo pożarowe stanowią budynki kategorii zagrożenia ludzi (ZL). Warunkiem ich stosowania jest jednak równoczesne wprowadzenie rozwiązania ograniczającego możliwość rozprzestrzeniania się pożaru między kondygnacjami.

Czytaj więcej

Więcej drewna i mniejsze odległości między budynkami? Zmiany w prawie budowlanym

Jakie będą efekty tej zmiany?

Dzięki tej zmianie inwestorzy będą mogli stosować m. in. słupy, belki wykonane z odpowiedniego drewna i nie będą zmuszeni do stosowania drogich i niekorzystnych dla środowiska zabezpieczeń ogniochronnych. Uznano bowiem, że elementy te nie stanowią bezpośredniego zagrożenia pożarowego, a dodatkowo charakteryzują się wysoką klasą odporności ogniowej. Ponadto drewniane elementy konstrukcyjne będzie można również stosować w niskich lub średniowysokich budynkach hal sportowych i basenów, jeśli elementy te będą spełniały te same warunki, jakie przewidziano dla nich w odniesieniu do budynków niskich, za wyjątkiem wymogu stosowania rozwiązań ograniczających możliwość rozprzestrzeniania się pożaru między kondygnacjami. Rozwiązania te przewidziano w par. 216 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zmiany szczególne znaczenie będą miały dla właścicieli działek o nieregularnym kształcie, które trudno było zabudować

Natomiast w par. 232 nowelizacja przewiduje także możliwość zastosowania w budynkach elementów nośnych wykonanych z drewna, przy czym ich wykorzystanie w konstrukcji , będzie wymagało spełnienia wskazanych w przepisie wymogów zarówno co do rodzaju drewna, jak i co do szczegółowych technicznych wskazanych w tym przepisie.

Dla kogo te zmiany mają znaczenie: czy dla budujących domy jednorodzinne czy dla inwestorów budynków wielorodzinnych?

Jeśli chodzi o zmiany odnoszące się do odległości budynku od granicy działki, to dotyczą one wszystkich inwestorów, a więc nie tylko tych, którzy realizują budynki jednorodzinne czy wielorodzinne. Szczególne znaczenie będą miały dla właścicieli działek o nieregularnym kształcie, które trudno było zabudować z uwagi na problemy z zapewnieniem minimalnej odległości budynku od granicy działki. Dotychczas nie obowiązywały przepisy, które w szczególny sposób regulowałyby możliwości zabudowy takich działek. Jest to niewątpliwie duże ułatwienie dla inwestorów i właścicieli nieruchomości. Natomiast zmiany dotyczące stosowania drewna mają znaczenie przede wszystkim dla inwestorów budujących budynki o kategorii odporności ogniowej ZL.

Jakie będą skutki tych zmian?

Myślę, że pozytywne. Tak jak wspominałam, inwestorom na pewno będzie łatwiej zabudować działkę o nietypowym kształcie, gdy nie można zlokalizować budynku w sposób równoległy do granicy działki. W takich warunkach trudno też uzyskać pozwolenie na budowę, bo zazwyczaj pojawia się spór z organem co do zgodności lokalizacji budynku z punktu widzenia § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, dotyczącego minimalnych odległości budynku od granicy działki. Inwestorzy nie będą również musieli rezygnować z realizacji obiektów, w których ze względów estetycznych czy konstrukcyjnych projekt przewidywał ściany z pojedynczymi lub wieloma przesunięciami, czy też ściany częściowo owalne. Na tym polu również pojawiały się rozbieżne stanowiska organów, które powodowały dodatkową niepewność, czy projekt zostanie zatwierdzony, czy nie i czy inwestor uzyska pozwolenie na budowę.

Do których inwestycji należy stosować nowe przepisy? Czy do tych, na których realizację złożone zostaną wnioski o pozwolenia na budowę lub dokonane zostaną zgłoszenia budowy od 15 sierpnia?

Tak, tylko do tych. Jeśli przed tą datą inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę lub wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu bądź projektu architektoniczno-budowlanego, ewentualnie złoży wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, to organ będzie weryfikował zgodność lokalizacji budynku z § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych brzmieniu obowiązującym przed tą datą. Zgodnie z § 2 nowelizacji, dotychczasowe przepisy będą miały zastosowanie również do budynków, dla których przed 15 sierpnia br. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, albo gdy inwestor dokona zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Warto również wspomnieć, że przepisy sprzed nowelizacji będą miały zastosowanie także do wszystkich zamierzeń budowlanych, w stosunku do których została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z Prawo budowlane oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane wydane w postępowaniu naprawczym.

Czytaj więcej

Nadchodzi zmierzch mikrokawalerek. Rząd walczy z patodeweloperką

15 sierpnia wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie WT), dopuszczająca stosowanie drewna przy budowie budynków oraz doprecyzowująca mierzenie odległości budynku od granicy działki. Co te zmiany oznaczają dla inwestorów?

Ta nowelizacja to kolejna zmiana warunków technicznych, która wejdzie w życie w jednym miesiącu. To sytuacja, powiedziałabym, niestandardowa, tym bardziej, że od 1 sierpnia będą obowiązywały przepisy rozporządzenia nazywanego potocznie rozporządzeniem w sprawie tak zwanej patodeweloperki, które również dotyczą odległości budynku od granicy działki. Inwestorzy, którzy po 15 sierpnia br. będą składali wnioski o pozwolenie na budowę powinni uwzględnić jedną i drugą. Dlatego już teraz powinni przeanalizować, w jakim zakresie „dotkną” ich te zmiany i w jakim stopniu będą musieli dostosować opracowywany właśnie projekt budowlany do nowych przepisów.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawnicy
Gdzie uczą najlepszych prawników w Polsce? Ranking wydziałów prawa 2024
Podatki
Fiskus nie przejął się wyrokiem NSA. Sam przelew nie wystarczy
Sądy i trybunały
Sędzia Sądu Najwyższego skarży Polskę do ETPC. Chodzi o decyzję Andrzeja Dudy
Sądy i trybunały
Sąd Najwyższy: wybór „spośród sędziów" nie oznacza wyboru „przez sędziów"
Zawody prawnicze
Nieoczekiwana zmiana miejsc na podium rankingu kancelarii prawniczych
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży