Rynek nieruchomości: trendy i wyzwania

Wpływ różnych czynników rynkowych różni się w zależności od typu inwestycji, co wskazuje na znaczną różnorodność branży nieruchomości w naszym kraju. Co możemy powiedzieć o poszczególnych jej sektorach?

Mieszkania, magazyny i biura

Rynek nieruchomości mieszkaniowych intensywnie rozwijał się w warunkach luki podażowej. Wprowadzenie przez rząd „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” spowodowało wysyp wniosków kredytowych, który przełożył się na istotny wzrost cen mieszkań.

Rynek PRS, mimo że w Polsce jest dopiero na wczesnym etapie rozwoju w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, zwiększył wolumen lokali pod najem, przy czym przewiduje się, że do 2028 r. na tym rynku będzie ponad 63 tys. lokali w najmie instytucjonalnym. Sektor ten nie tylko dogania swoje zachodnie odpowiedniki, ale także tworzy unikalną tożsamość, balansując między własnością a najmem.

Polska to obecnie jeden z trzech największych rynków magazynowych w Unii Europejskiej, po Niemcach i Francji. Jednym z kluczowych czynników wpływających na ten rynek był wysoki popyt wynikający ze znacznego zapotrzebowania na powierzchnię, a deweloperzy, zmotywowani rosnącymi stawkami czynszu, wykazali zwiększoną chęć do inicjowania nowych projektów. Od początku 2023 r. do użytku oddano ponad 2 mln mkw. powierzchni, ustanawiając rekord nowej podaży w historii rynku. Co więcej, na polski sektor magazynowy pozytywnie wpływają globalne trendy: friendshoring i nearshoring.

Spadek popytu na powierzchnię biurową skłonił wynajmujących do ponownego przemyślenia strategii i koncentrowania ich na bardziej elastycznych i hybrydowych przestrzeniach roboczych. Na rynku obserwuje się wzrost popytu na wysokiej jakości, dobrze zlokalizowane biura, zapewniające środowisko sprzyjające hybrydowym modelom pracy. Inwestorzy są bardziej skłonni do finansowania projektów, które oferują nowoczesne udogodnienia i integrację technologii, niezbędne dla pracowników po pandemii.

Zmiany społeczne i ESG

Na branżę nieruchomości mają wpływ także zmiany społeczne. Np. w sektorze handlowym większość nowych inwestycji powstaje w ramach projektów wielofunkcyjnych. Obejmują one parki handlowe i mniejsze sklepy typu convenience. Sektor handlu detalicznego jest gotowy do dalszej ekspansji w średnich i małych miastach, napędzany rosnącym naciskiem na wygodę i rozrywkę.

W niedalekiej przyszłości będziemy obserwować coraz więcej inwestycji wielofunkcyjnych, akademików czy – ze względu na postępujący proces starzenia się społeczeństwa – domów dla seniorów. Nadto, Polska jest szybko rozwijającym się rynkiem centrów danych i w najbliższych latach spodziewany jest boom inwestycyjny w tym obszarze.

Ubiegły rok charakteryzował się też dużym zainteresowaniem wdrażaniem w Polsce czynników środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG). Rozwój branży nieruchomości komercyjnych będzie w coraz większym stopniu uwzględniał strategie ESG, mając na celu osiągnięcie oszczędności w kosztach operacyjnych (w tym kosztach energii), jak i pozyskanie finansowania bankowego, gdyż banki coraz częściej biorą takie czynniki pod uwagę.

Rynek nieruchomości niewątpliwie ma duży potencjał rozwoju, ale potrzebuje odpowiednich, wspierających go ram prawnych. Szczególnie interesujące źródło inspiracji w tym zakresie stanowią konstrukcje prawne, wprowadzone już z sukcesem w zagranicznych jurysdykcjach.

Własność warstwowa

Odpowiedzią na pogłębiający się deficyt nieruchomości inwestycyjnych w największych polskich miastach winno być wprowadzenie do polskiego prawa instytucji tzw. własności warstwowej, od lat funkcjonującej w systemach prawnych Niemiec, Wielkiej Brytanii, Francji czy USA. Umożliwiłoby to oderwanie prawa własności obiektów budowlanych od własności samego gruntu, a tym samym nabywanie przez potencjalnych inwestorów takich obiektów znajdujących się pod, jak i nad powierzchnią terenu, jako osobnych nieruchomości (położonych np. nad torami kolejowymi czy drogami publicznymi).

Przykładowo, obowiązujące rozwiązania prawne de facto uniemożliwiają zagospodarowanie rozległych terenów kolejowych wzdłuż Alei Jerozolimskich w Warszawie, od Dworca Zachodniego do Dworca Centralnego. Prawo warstwowe uwolniłoby ogromne obszary do inwestowania, a także wpłynęłoby pozytywnie na urbanistykę miast oraz spowolniłoby proces ich rozlewania się.