Budynek ma być tarczą energetyczną

Parlament Europejski przyjął dyrektywę budynkową. Zmierzamy do tego, żeby nowe i stare budynki były zeroemisyjne. Grupa Skanska przyjęła cel dojścia do zeroemisyjności w 2045 r., pięć lat przed terminem wyznaczonym przez porozumienie paryskie. Jakie dyrektywa budynkowa będzie miała przełożenie na rynek nowych mieszkań?

Duże. Dotychczas deweloperzy właściwie musieli zadośćuczynić przepisom dotyczącym efektywności energetycznej, które obowiązują w Polsce. Te przepisy są dobre w porównaniu z innymi krajami UE, natomiast polska sytuacja w zakresie miksu energetycznego dobra już nie jest. Nasz miks jest nadal bardzo negatywny, nawet mimo dynamicznych zmian, jak wzrost mocy odnawialnych źródeł energii. Cała branża energetyczna będzie się musiała w Polsce zmienić. Dyrektywa mówi o tym, że budynki mają być zeroemisyjne, co w Polsce oznacza bardzo duży wysiłek w rozumieniu zastąpienia energii, która jest w systemie energetycznym w Polsce wytwarzana wciąż w około 70 proc. ze spalania paliw kopalnych, energią z OZE.

Budynki, które w ramach polskich przepisów są efektywne energetycznie, będą musiały się zmienić w zeroenergetyczne, aby uzyskać tę zeroemisyjność. Przechodząc do szczegółów, polskie prawo mówi o 65 kWh energii pierwotnej na mkw. rocznie, którą musimy wyprodukować, aby w nowym budynku zachować komfortową temperaturę i żeby był on zgodny z przepisami. Gdybyśmy mieli dostarczyć budynek zgodny z dyrektywą, to te 65 kWh nadal obowiązuje, ale energia w 100 proc. musiałaby być pokryta z OZE.

Wygrani będziemy wszyscy, bo konsumenci dostaną produkt dostosowany do wymagań przyszłości, ekonomiczniejszy w użytkowaniu. Ci deweloperzy, którzy zaczęli zwracać na to uwagę wcześniej, tak jak my, są w nieco lepszej pozycji niż ci, którzy ignorowali fakt, że Polska jest w UE i przepisy będą szły w tym kierunku.

Dyrektywa spowoduje rewolucję w myśleniu o wycenie nieruchomości, po podziale budynków na klasy od A do G i położeniu nacisku na kwestię efektywności energetycznej, emisyjności?

W wyniku wprowadzenia tej legislacji nowe budynki zgodne z dyrektywą będą znacznie lepszym produktem niż te, które istnieją na rynku – i to nie tylko stare, niezmodernizowane, ale nawet te stosunkowo młode, sprzed pięciu–dziesięciu lat, czy nawet oddawane teraz. Nowe budynki będą wyceniane znacznie lepiej. To bardzo podobny scenariusz do tego, z którym mieliśmy do czynienia na rynku budynków biurowych. 10–15 lat temu w Polsce certyfikacja środowiskowa była czymś nowym i fundusze kupujące biurowce w tym czasie zwracały uwagę, czy budynek jest certyfikowany, czy nie, to miało wpływ na wycenę. Dziś fundusz w zasadzie pomija budynki bez certyfikatu, a patrzy na poziom certyfikatu. Myślę, że z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi będzie podobnie. Wartość rynkowa budynków zgodnych z legislacją unijną będzie daleko wyższa niż reszty.

Jako nieliczni certyfikujecie wszystkie inwestycje mieszkaniowe. Czym te budynki różnią się od przeciętnych? Czy dla dewelopera to wyższy koszt?

Tak, wybudowanie budynku efektywnego energetycznie, który będzie zużywał mniej energii i miał niższą emisję, kosztuje nieco więcej w stosunku do budynku standardowego. Strategia Skanska mówi o celu pośrednim, redukcji do 2030 r. emisyjności o 50 proc. wobec 2020 r. W przypadku budynków wielorodzinnych w Polsce oznacza to redukcję wskaźnika zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) o połowę, czyli z poziomu średnio 79 kWh na mkw. rocznie do realnie 38 kWh. Jeśli chcemy być zgodni z tą dyrektywą, to możemy oddawać budynki o EP 38 kWh na mkw. rocznie, ale jednocześnie wyposażyć budynek w takie rozwiązania, które spowodują, że 100 proc. wartości wskaźnika EP będzie pokrywane z OZE. To jest całkowicie wykonalne. Oczywiście nasze budynki cały czas są podłączone do sieci cieplnych i elektroenergetycznych, ale musimy je wyposażać w technologie, które zmniejszają uzależnienie od tych sieci.

W dużym skrócie w dużym stopniu elektryfikujemy – jeśli to jest możliwe – produkcję ciepła, bo to ciepło we wskaźniku EP stanowi 70–75 proc., a energia elektryczna 25–30 proc. Wynikający z tego wzrost zapotrzebowania na energię elektryczną jesteśmy w stanie pokryć z OZE instalowanych w budynku. Koszty wahają się na poziomie kilkuset złotych do mkw. mieszkania. Jeśli więc w Warszawie średnia cena za mkw. to 17 tys. zł, to w tym mieści się 400–600 zł z tytułu przystosowania budynku do naszych ambicji, a za chwilę z tytułu implementacji dyrektywy. Pamiętajmy, że technologie produkcji ciepła z elektryczności, produkcji energii z OZE to dziś nisza w budownictwie wielorodzinnym, ale będzie się to upowszechniać, co będzie mieć wpływ na zmniejszanie kosztu.

Wejście dyrektywy zmieni mentalność konsumentów, a czy dziś wasi klienci patrzą na certyfikat, czy jednak na cenę?

Oczywiście patrzą przede wszystkim na cenę. Cyklicznie ankietujemy naszych klientów, jak odbierają certyfikację, dążenie do obniżania EP, wyposażanie lokali w technologie smart, które pozwalają uzyskać oszczędności. Muszę powiedzieć, że poziom akceptacji wzrostu ceny wynikającego z tych kwestii rośnie. Kilka lat temu odsetek klientów, którzy odpowiadali pozytywnie, był na poziomie kilkunastu procent, dziś to 50–60 proc., zależnie od typu technologii, o które pytamy. To wynika m.in. z tego, że cena energii w Polsce nie jest już czymś niezauważalnym. Energia jest teraz dotowana, ale jest świadomość, że realna cena jest wyższa i system dotacji w końcu przestanie obowiązywać. Dlatego w im bardziej efektywnym energetycznie budynku mieszkamy, tym mniejsze będziemy ponosić koszty eksploatacji. Wzrost cen energii w Polsce jest praktycznie nieunikniony ze względu na miks energetyczny, o którym mówiłem. Koszty emisji CO2 do atmosfery są bardzo duże i prawdopodobnie nie będą się zmniejszać, raczej stabilizować. Ten aspekt zaczyna być dostrzegany przez klientów w dużych miastach – nie tylko tych świadomych.