Metamorfozy budynków towarzyszą nam od wieków

Warszawa to już dojrzały rynek biurowy, nowe budynki będą powstawać, ale coraz częściej w miejsce starszych – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH Dominik Stojek, lider sektora nieruchomości w Deloitte.

Publikacja: 14.03.2024 21:03

Metamorfozy budynków towarzyszą nam od wieków

Foto: mat. pras.

Od kilku lat monitorujecie to, co dzieje się na warszawski, największym w Polsce rynku biurowym, przez pryzmat wskaźników, które nie pojawiają się w typowych raportach, czyli pozwoleń na budowę i „wuzetek”. Co wyłania się z danych za 2023 r.?

Pięć lat temu wymyśliliśmy, że właśnie tak będziemy analizować warszawski rynek, żeby antycypować to, co może się dziać w kolejnych latach – i to się sprawdza. Lukę podażową, o której dziś się mówi, widać było już kilka lat temu w postaci spadającej liczby pozwoleń na budowę.

Z naszego ostatniego raportu wyłania się obraz rynku dojrzałego – z jednej strony spada aktywność deweloperów mierzona przez ubieganie się o pozwolenia na budowę kolejnych projektów. Drugi trend to koncentrowanie się inwestycji w centralnych dzielnicach Warszawy. Kolejny trend to modernizacja istniejących już budynków: albo podnoszenie standardów do bieżących i przyszłych oczekiwań najemców, albo całkowita zmiana funkcji. W tym ostatnim przypadku oznacza to czasem wyburzenie budynku i zastąpienie go nowym.

W stolicy mamy już ponad 6,2 mln mkw. biur i po dekadach bardzo szybkiego wzrostu może doszliśmy do momentu, gdzie podaż odpowiada popytowi. Na dojrzałych rynkach na zachodzie Europy już dawno nie mamy spektakularnych wzrostów. Nie oznacza to, że rynki przestały się rozwijać. One się zmieniają, nowe budynki będą powstawały, ale niekoniecznie będzie się to przekładać na przyrost zasobu: widzimy trend zastępowania starszych budynków, które albo są położone w lokalizacjach, które już nie są postrzegane jako atrakcyjne, albo ich stan techniczny nie odpowiada oczekiwaniom najemców. Część starszych budynków jest też nieefektywna kosztowo, co uwidoczniło się w ostatnich latach, gdy skokowo wzrosły koszty energii. To oznacza, że nawet jeśli w starszych budynkach czynsz jest dużo niższy niż w nowoczesnych, to koszty eksploatacyjne są dużo wyższe.

Reasumując, z badania wynika, że mamy w Warszawie rynek już dojrzały, ale który przechodzi w tym momencie dużą metamorfozę.

Znajdująca się w waszej prezentacji mapka z projektami modernizacji jest gęsto usiana – czy można scharakteryzować, jaki jest główny trend zmian? Modernizacja? Zamiana funkcji? Całkowite zastąpienie budynku?

Jest kilka kierunków, w których rozwija się tak rozumiany sektor rynku. Faktycznie, stare budynki biurowe są zastępowane nowymi. Zarówno duże, w topowych lokalizacjach w centrum, jak Atrium przy al. Jana Pawła II czy niebawem Ilmet przy rondzie ONZ, jak i mniejsze, na Mokotowie czy Żoliborzu. Drugi trend to modernizacja istniejących budynków, czasem z dodaniem komponentu usługowego, jak Saski Crescent przy rogu Marszałkowskiej i Królewskiej. Są też przypadki konwersji funkcji bez wyburzania budynku – z biurowej na mieszkaniową, jak Bliski Centrum przy Żurawiej.

Metamorfozy budynków biurowych przyspieszają, ale trend obserwujemy przecież od wieków i dotyczy on wszystkich budynków. Funkcje zawsze będą się zmieniały, bo tak po prostu wygląda życie.

Czy skoro Warszawa jest w fazie dojrzałej, nie będziemy mieć już trzeciego wielkiego hubu biurowego – po Służewcu i Woli? Praga była czasem wskazywana jako atrakcyjna, m.in. ze względu na metro...

Pamiętam, że kiedy na Pragę zostało dociągnięte metro, słyszeliśmy wiele komentarzy, że to będzie druga Wola i zaraz się tam pojawią biurowce. Jak wynika z naszych raportów, pozwoleń na budowę było i jest tam bardzo mało i dotyczą one mniejszych nieruchomości – zatem cała narracja o rozwoju tej części miasta nie była oparta na analizie tego, co naprawdę się działo. Jeżeli nie ma pozwoleń na budowę – to nie powstaną biurowce.

Nieruchomości
Przyspieszą inwestycje w nieruchomości komercyjne
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości komercyjne
Nowych biurowców ciągle mało
Nieruchomości
Zielona transformacja ważna dla środowiska i portfeli
Nieruchomości
Czas niepewności i selektywności
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Budownictwo
Prognoza dla rynku biurowego na 2024 rok