To sedno czwartkowego wyroku Sądu Najwyższego, który może skończyć spory między klientami krakowskiej firmy deweloperskiej Leopard, obecnie w upadłości likwidacyjnej.

Około dwóch setek klientów Leoparda zostało poszkodowanych przez to, że po zainkasowaniu od nich prawie całej ceny mieszkań (ok. 60 mln zł) deweloper wprowadził do interesu amerykański Fundusz Inwestycyjny Manchester Securities. Wykupił on wysoko oprocentowane obligacje wyemitowane przez Leoparda, Leopard zaś ustanowił na rzecz funduszu hipoteki, które miały pierwszeństwo przed zabezpieczeniami lokatorów.

Lokatorzy chcieli więc wykreślić z księgi wieczystej hipoteki funduszu.

Cztery lata temu w innym procesie Sąd Najwyższy uznał ustanowione tak hipoteki za nieważne, ale sąd wieczystoksięgowy, do którego lokatorzy wystąpili, odmówił wykreślenia hipotek Amerykanów. Uznał, że wobec wciąż niezakończonego sporu nie ma takich kompetencji. A klienci muszą wystąpić z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Klienci wystąpili, a krakowskie sądy ich żądanie uwzględniły. Nakazały wykreślenie hipoteki funduszu. Jednak fundusz nie dawał za wygraną i sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

W Sądzie Najwyższym spór skupił się na tym, czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) chroni hipotekę, gdy czynność ją ustanawiająca jest nieważna.

Pełnomocnik funduszu mecenas Wojciech Barański argumentował, że owszem, rękojmia nie chroni hipotek ustanowionych na skutek czynności nieważnych, ale dwustronnych, w tym umów. Tu zaś chodzi o hipoteki ustanowione (na podstawie ustawy o obligacjach) czynnością jednostronną dewelopera-emitenta obligacji, który w ten sposób zabezpieczał prawa funduszu inwestycyjnego, nabywcy obligacji. Fundusz nie miał wpływu na treść owej czynności.

Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska.

– Wyjątek wyłączenia rękojmi dotyczy także nieważnych czynności jednostronnych – powiedziała w uzasadnieniu sędzia Sądu Najwyższego Maria Szulc. – Zresztą w tej sprawie deweloper (emitent obligacji) i fundusz (obligatariusz) działali w porozumieniu – dodała.

Wyrok jest ostateczny i skuteczny nie tylko dla ośmiu osób wskazanych w tym pozwie, ale również ok. 100 osób wciąż obciążonych hipoteką Amerykanów, która jednak będzie wykreślona.

Sygn. akt III CSK 29/15