Do zasiedzenia nie wystarczy czas, potrzebna jeszcze "manifestacja"

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczącego nierzadkich sytuacji, kiedy nieruchomością zajmuje się jeden ze współwłaścicieli i po latach domaga się stwierdzenia jej zasiedzenia.

Jeden zasiadywał

W sprawie R. domagał się stwierdzenia zasiedzenia przez niego nieruchomości, która miała jeszcze 11 współwłaścicieli.

Sądy Rejonowy i Okręgowy we Wrocławiu oddaliły jego żądanie i R. odwołał się do Sądu Najwyższego. W skardze kasacyjnej wskazywał, że wyrażony przez te sądy pogląd o konieczności wykazania, że doszło do zamanifestowania zmiany charakteru posiadania, prowadzi de facto do pozaustawowego wyłączenia możliwości zasiedzenia nieruchomości. Nie zawsze bowiem możliwe jest uzewnętrznienie takiej zmiany zakresu swojego posiadania, ponieważ zdarza się, że współwłaściciel od początku zachowuje się względem danej rzeczy tak, jakby był jej jedynym właścicielem. Tym bardziej konieczne jest również określenie, jakie znaczenie w sprawach o zasiedzenie należy przypisać brakowi zainteresowania nieruchomością pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy nie podzielił tych zarzutów.

Demonstracja władztwa

Jak wskazał w uzasadnieniu orzeczenia sędzia Jacek Widło, dominuje pogląd, że objęcie przez współwłaściciela rzeczy, nieruchomości w posiadanie samoistne powinno nastąpić w sposób widoczny dla innych współwłaścicieli.

Na uzasadnienie tego stanowiska przywołuje się względy bezpieczeństwa prawnego pozostałych współwłaścicieli, i co istotniejsze – naturę współwłasności, która pozwala jednemu ze współwłaścicieli na wykonywanie władztwa w stosunku do całości rzeczy. Skarżący błędnie uważa, że wykazanie zasiedzenia udziału w nieruchomości przeciwko pozostałym współwłaścicielom jest w praktyce niemożliwe. W orzecznictwie nie neguje się dopuszczalności takiego zasiedzenia, wystarczy, aby osoba zainteresowana wykazała, że władała rzeczą tak jak jedyny właściciel, a więc z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, a władztwo tego rodzaju zostało pozostałym współwłaścicielom ujawnione i stosownie zamanifestowane.

Kwestia, jakie zachowania świadczą o posiadaniu prowadzącym do zasiedzenia, nie stanowi problemu orzeczniczego i nie poddaje się generalizacji – dodał sędzia. – W praktyce może ono przybrać formę np. odmowy dopuszczenia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania, a w sytuacji, w której pozostali współwłaściciele nie interesują się przedmiotem współwłasności, do złożenia im stosownego oświadczenia.

Ważne okoliczności

Kwestia ta powinna być oceniana stosownie do okoliczności. Zwłaszcza w razie obiektywnej niemożności nawiązania kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami, manifestacja posiadania rzeczy, jak czyni to jedyny właściciel, może przybrać postać działania publicznego nieskierowanego konkretnie do innych współwłaścicieli.

Co się natomiast tyczy biernego zachowania pozostałych współwłaścicieli, to wykonywanie władztwa nad rzeczą oraz czerpanie z niej pożytków jest uprawnieniem, ale nie obowiązkiem współwłaściciela.

Ponoszone ciężary

To samo dotyczy ponoszenia ciężarów związanych z rzeczą czy też czynieniem na nią nakładów wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli. Co do zasady stwarza to podstawę roszczeń z art. 207 kodeksu cywilnego, że pożytki oraz inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki oraz ciężary związane z rzeczą wspólną. Dochodzenie jednak takich roszczeń pozostaje swobodną decyzją uprawnionego i nie ma tu znaczenia – wskazał Sąd Najwyższy.